婚前按揭房产权属问题探讨
摘 要：夫妻一方婚前按揭贷款购房，婚后双方共同还贷的房屋在离婚时的产权纠纷处理是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称"婚姻法解释三"）第十条规定的一个引起极大争议的话题。此规定顺应社会发展的需要，也凸现出身份法和财产法在影响财产关系变动中的不同理念。
关键词：夫妻共同财产；按揭房屋产权；物权登记
一、按揭房产纠纷问题的产生
国人素来安土重迁，房子在家庭财产中一直占有重要的位置，男女缔结婚姻伊始，房子便承载着双方共同生活、相互扶持的期望，一旦感情破裂，婚姻解体，房屋产权如何认定就成为离婚诉讼中考量的最大利益。在"蜗居"难求的时代，房价日益攀升，大多数人不再可能完全靠一己之力一次性付清房款，因此出现了"按揭房贷"的新型产权模式。"婚前按揭房产"即夫妻一方婚前以个人名义用银行按揭方式购买，婚后取得房屋产权证并以夫妻共同财产还贷的房屋，此种房屋权属争议在于签订房屋买卖合同至获得房屋产权证期间插入了结婚的法律行为。[1]《婚姻法解释（三）》第十条的规定似乎起到了定纷止争的作用，但实践操作中却成了众矢之的，各种意见纷至沓来。
二、《婚姻法解释（三）》第十条的分析
《婚姻法解释（三）》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。该条具有合理之处。
1.符合物权公示原则。《物权法》第14条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。"即所有人都认定房屋属产权登记簿上记载的人所有，从而使房屋登记、买卖交易等其它法律关系有效进行。2.夫妻共同还贷实属债权行为，不能对抗由于先前购买房屋而产生的物权。银行和其它债权人之所以敢向房屋买受人发放贷款，是建立在审查其资信及还款能力基础上的，是出于对特定贷款合同相对人的信赖。3.尚未归还的贷款为不动产产权登记一方的个人债务。房屋所有人并非仅仅享有权利而不承担义务，这恰恰体现了权利义务相统一的原则。4.签订购房合同、支付首期并办理产权登记的一方是供楼的责任主体，为房屋付出了更多的辛劳，首付款在房价中占了相当大的比例，婚后也会更多地承担供楼义务。法院在判决不能两全其美的情况下，向付出较多的一方倾斜，无疑更公平合理。[2]
三、按揭房屋权属之争的原因
（一）物权取得方式之间的冲突
不动产物权的取得方式有法律行为和非法律行为之分。通过法律行为取得不动产物权，是指和一方当事人或相对人的共同意思表示为基础取得不动产物权，这是取得不动产物权最直接的方式，房产证即为房屋所有权人的标志。非法律行为是指该不动产能够取得的法律本源并非基于当事人之间的内心意愿，而由法律的直接规定产生，如法院判决、继承、劳动生产等。在这些条件下，无须办理登记或者交付，权利人即可取得该项财产的所有权。因此，就有学者将通过婚姻直接产生的财产变动视为非法律行为取得物权。所以产生法律行为和非法律行为确定物权之间的冲突。
（二）物权变动模式和夫妻财产制之间的冲突
我国的法定夫妻财产制，使得婚姻关系存续期间获得的个人财产，除法律规定外属夫妻双方所有。若以房屋产权证的取得作为所有权取得的标志，因产权证的取得发生在婚姻关系存续期间，且有关财产归属的规定，《婚姻法》为特别法，所以优先适用《婚姻法》认定该按揭房屋为夫妻共同财产。即使婚前以个人名义购买，只要婚姻存续期间取得产权证，就视为以合法方式获得的夫妻共有财产。而登记机关只会根据房产证上的登记对象，即房屋买卖合同中的买受人来确定房屋产权归属。这两种认定方式是从不同角度出发的，得出的结论显然不一致。
（三）传统中国的婚姻家庭观和法治时代财产观念下的婚姻家庭观之间的冲突
中国传统婚姻家庭观认为，婚姻的功能就是传宗接代，个人在身份上隶属于家庭或家族，便从来没有个人财产或夫妻财产的概念。近现代以来，家族血缘社会濒临解体，个人价值逐渐彰显，家族依附和身份隶属关系对个人的束缚大大降低，"个人"不断代替"家庭"，成为民事法律所考虑的单位。[3]《婚姻法》也开始以个人本位的婚姻契约观为基础构建，在很大程度上确立了当事人自己管理婚姻家庭事物的自由。但婚姻家庭财产关系是不能完全根据一般的财产法规则处理的，夫妻、父母子女、兄弟姐妹等特别的人伦关系不是出于功利目的创设的，由亲属身份派生的财产关系也不体现直接的经济目的，它所反映的主要是亲属共同生活和家庭职能的要求，不具有等价有偿的性质。在婚姻家庭法领域，某些权利和义务是紧密结合在一起的，界限很模糊，法律根本无法准确计算其价值。站在这个角度分析，《婚姻法解释（三）》第十条似有忽视婚姻家庭团体性价值而倾向个人主义之嫌，引起民众的争议在所难免。
四、《婚姻法解释（三）》第十条在司法实践中的不足
《婚姻法解释（三）》第十条没有考虑到房屋降价造成的减值部分如何处理，不够严密。我国许多地方仍然实行"男婚女嫁"的传统婚俗，结婚一般是男方准备住房，女方准备家庭日常生活用品和负责房屋装修。单纯从投入来说，装修、生活用品会贬值，房子却会增值，虽然《婚姻法解释（三）》第十条第二款也提到了夫妻双方离婚分割财产时，按照子女和女方权益进行补偿，但是房屋产权分割和获得一部分的补偿是不能等量其观的。而且要求男方一次性补偿是有困难的，再加上执行难的问题，最终女方能不能拿到补偿款又不可知了。这种重出资看登记而忽视家务劳动等隐性价值的房屋确权方式，无疑未充分考虑男女社会角色的差异。而且房产不仅仅为商品，它是婚姻家庭的住所，其中承载着太多的个人情感，已经成为了一个人具有所在城市居民身份的重要标志。若一味的将婚前个人贷款所购买的房产视为个人财产，则夫妻一方无异于寄人篱下，缺少归属感，不利于婚姻家庭关系的和睦。
五、《婚姻法解释（三）》第十条在司法实践中应该注意的问题
婚前未支付首付的一方加名有必要性。在实践中，夫妻双方最好一起出资付房产的贷款，房产共同署名。或者，虽然一方婚前个人贷款买房，但婚后双方偿还了大部分银行贷款，另一方可通过协商，征得对方同意，共同办理不动产变更登记，将所有权改为夫妻共有。为减少因财产纠纷而破坏婚姻的因素，夫妻双方最好婚前公正财产，订立有效的婚前协议，把房产归属问题事先约定好。同时，在婚姻关系存续期间要注意保存房产出资证明、还贷凭证，万一发生纠纷，在离婚时也可以作为证据主张权利。
《婚姻法解释（三）》第十条与生活现实的协调与融合是一个长期的过程。怎样避免该条款因为少了自然与社会的基本伦理价值内涵而沦为机械的工具主义和物质主义的写实记载，如何尊重婚姻的生活原生态，达到情理法的内在统一，将工具主义层面上的法治化向前推进至伦理秩序重构的法治化，是我们每个人无法回避的问题和责任。
参考文献：
[1]陈凌云.离婚诉讼中按揭房屋的权属[J].学术交流，2011（05）：56.
[2]陈俊涛.婚姻法解释（三）若干认识误区辨析[N].中山日报，2011-08-22（F2）.
[3]马忆南.婚姻法解释（三）的价值困境[N].中国社会科学报，2011-08-31（11）.
作者简介：赵文婧（1989-），女，甘肃武威人，兰州大学2012级民商法学硕士研究生。冯玮（1988-），男，甘肃陇南人，兰州大学2012级环境与资源保护法学硕士研究生。