房地产价格波动对宏观经济的影响
随着我国社会经济的迅速发展，房地产业逐渐成为了国民经济的支柱产业，对于国民经济的发展有着十分重要的意义。作为人们生活的必需品，房地产价格一直受到了我国居民的高度关注，其波动对于我国居民消费会产生巨大的影响。目前，我国房地产现状大致为价格波动大、与居民收入具有较大差距以及投机市场过热。这些问题对我国宏观经济产生的很大的影响。因此，我们必须对房地产价格波动对宏观经济的影响展开深入的研究，并提出有效的建议，以保证我国经济的健康发展。
房地产价格波动的含义
根据价值规律可知，房地产价格是表现房地产价值的形式，房地产价值决定了房地产的价格。同时，房地产具有位置固定、供给滞后的特点，因此房地产市场供需关系也是影响房地产价格的重要因素。一旦影响房地产市场供需因素发生变化时，房地产价格就会以房地产价值为轴心发生一定范围的波动，进而形成了房地产价格的波动趋势。
此外，大部分房地产价格波动都是小幅范围的，然而有时房地产价格也可能呈现剧烈波动形态，具体特征表现为房地产与其成本或者基本价值呈持续过分偏离的趋势。有关研究表明，只要满足一定的条件，资产价格长期与其成本或基本价值的过分偏离的情况是不可能发生的，具体条件如下：第一，资产具有无限的供给弹性；第二，資产的基本价值明显确定；第三，在未来某个时刻，资产受到终端价格的约束。而房地产价格规律却与这一规律相反。首先，房地产具有耗时长、位置固定、土地资源占有量大的特点，因此其资产的供给弹性与替代弹性是缺失的。其次，影响房地产产生现金流量的因素较多，其基本价值的不确定性非常强。再者，随着社会经济的发展以及人口的不断增加，房地产的需求量必然呈现上述的态势，然而受限于土地资源、人力资源以及资金等问题，房地产价格势必越来越高，不会受到终端价格的约束。可见，房地产价格波动规律与上述条件并不相符，其可能存在剧烈的波动，特别是在房地产市场存在大量投机需求的形势下，当房地产出现需求弹性小于供给弹性的情况时，房地产价格的波动幅度肯定会增大，最后与均衡价格点偏离程度越来越大，加剧了房地产价格的波动。
根据上述分析，可见房地产市场的供给关系是难以实现平衡的，房地产价格波动客观存在，在房地产市场出现投机需求时，房地产价格剧烈波动的情况极易发生。而经验表明，这种房地产价格的剧烈波动必然会影响到宏观经济，情况严重时还会导致其崩溃。鉴于此，本文从消费与投资两个角度，对房地产价格波动对宏观经济的影响进行分析。
房地产价格波动对宏观经济的影响分析
站在消费角度进行房地产价格波动对宏观经济的影响。房地产价格波动对居民消费产生的影响主要是通过财富效应的传导渠道来实现。消费行为的生命周期理论提出，除了当期收入以外，消费者一生收入也会影响到消费决策，消费者在全部生命周期中，会将自己的收入与财富进行现期与延期消费的最优配置。作为居民持有的重要财富之一，房地产的价值与房地产价格有着密切的联系，所以居民可支配的财富总量必然会由于房地产价格的波动而发生改变，进而度消费支出的变动造成影响。一旦房价上升，就会增加房地产资产价值，家庭的当期收入可以通过房地产的出售或者房地产抵押进行融资而兑现的资本收益得到大幅度提升，进而促进家庭消费。就算房产持有人没有进行房产出售或者融资，也会因为财富贴现值的增加而使得消费者对未来收入水平产生良好的消费预期而使当期家庭消费水平得以提高。反之，一旦房价下跌，就会降低房地产资产价值，婴儿减少消费者的终身财富，进而限制了家庭消费。
目前，随着我国房地产行业的市场化发展，商品房呈现一个显著的供需弹性关系，商品房的需求价格弹性大于1，即说明我国居民对商品房的需求与价格成正比，形成了明显的商品房的财富效应。同时，根据我国的消费结构经验，在居民总消费支出中，居住消费占有较低的比重。虽然1998年中央政府推行了住房体制改革，在很大程度上改变了我国消费结构，在食品消费支出所占比重降低了很多，而居住支出与医疗保健等项目所占比重明显增加，然后受到诸多因素的影响，使得我国居民的消费情况并不理想。此外，不断上涨的房价也是限制消费者消费的重要原因。在1999-2002年，随着房地产价格的小幅上涨，居民居住消费支出的增长得以加快。然而自2003年随着房价的急剧上涨，居民居住消费支出的增长速度不断降低，可见较高的房价对我国居民居住消费需求造成了严重限制。
自1997年以来，房地产行业就被视作国民经济的支柱产业，我国政府也予以大力支持。1999-2003年，居住消费支出的年均增长速度达到了11.6%，表明居民的居住消费成为了扩大内需的消费热点。然而，相比于居住消费的指出增速，我国GDP变化幅度却非常小，年增长速度大约为8%，同时有关研究表明，GDP增速与居住消费支出的关联并不大，可见住房消费支出的增加并没有对经济增长产生较大的影响。
站在投资角度进行房地产价格波动对宏观经济的影响。站在房地产投资商的角度来看，在处于市场经济条件之下，房地产企业的投资决策受到了预期获取利润额的影响，而房地产价格波动又会对利润额的确定造成影响。在房价持续上涨的情况下，企业预期能够获取更多的利润额，房地产投资的需求必然增加。同时，由于房地产行业关联度较高，房价上涨必然会引发房地产经济扩张，进而影响到相关产业，进而对相关产业的发展起到推动作用。而当这一过程持续进行，就必然会进一步扩张投资。而当房价涨到一定程度时，土地成本的增加必然会对投资扩张造成限制，进而对房地产投资产生负面影响。
根据我国商品房的供求弹性数据可知，商品房的供给价格弹性同样大于1，这说明了我国商品房供给的变化会对房价变动产生显著的影响。尽管就一般意义而言，这不符合房地产供给弹性较小的规律，然而却与我国的国情相符合，特别是随着房改制度的不断深入，我国消费热点中已经纳入了住房需求，进而在这一期间，房地产开发投资的供给弹性呈现着一个上升的态势。
自1999年以来，我国房地产投资与我国房地产价格同步上升，持续六年以两位数高速增长，同时比同期固定资产的投资增速高很多。有关分析表明，房价增速与房地产投资增速、固定投资增速的关联性非常大。同时房地产投资增速也与固定资产投资增速有着较强的关联性。由此可见，房地产投资需求是受到了房地产价格持续上涨的刺激，而固定资产投资增长又受到房地产投资增长的带动。因此，在近几年的经济上升周期中，投资增长受到了房地产投资的重要影响。此外，根据我国固定资产投资增速与GDP增速的波动情况，可以看出二者具有较为一致的波动趋势，其正相关性非常强。
综上所述，房地产价格波动与宏观经济有着十分密切的联系。房价上涨或者下跌都会对居民消费产生重大的影响，进而使得住房消费在宏观经济构成中的比重产生巨大的变化。此外，房价波动也对相关产业的发展有着重大影响，对于宏观经济增长也有着十分重要的意义。因此，我们必须对房地产价格波动问题予以高度重视，政府应提出有效的解决措施，对我国居民消费进行正确引导，避免投资过热的问题，为我国经济的健康稳定增长提供强有力的保障。
（作者单位：中国社会科学院研究生院）