房贷分餐:大行弃小,信托捡漏
银行对房地产开发贷款从来都是又爱又恨：爱的是单笔发放数额大，贷款和收益几乎一口吃饱；恨的是风险也随之巨大，一旦出险血本无归。
2009年上半年信贷宽松，很多银行乐于贷款给房地产开发商，下半年就开始担忧坏账风险。
今年以来，银监会不断提示房地产贷款风险，各行均对房地产开发的新增贷款持谨慎态度，部分大行开始拒向中小房地产开发商贷款。这恰是小银行、信托机构发展贷款客户的机会。
大行审慎有保有压
2009年银行信贷放出天量。
央行的统计数据显示，2009年，新增房地产贷款超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%，主要金融机构房地产开发贷款同比增长30.65%。
“贷不贷款？我们行的贷款额度还有很多。”这是去年各银行信贷员经常说的一句话。但在2009年下半年信贷有趋紧的迹象，较之上半年，贷款投放出现回落。
今年再想从银行贷款开发房地产似乎不再那么轻松。为了配合房地产市场整顿，银监会出台相关政策规范房地产开发贷款。
“新的政策要求不让给囤地、捂盘企业贷款，此外上黑名单的企业也不能得到贷款，现在我们行的房地产开发贷款收得很紧。”东亚银行一名信贷人员表示。
房地产开发商如果想申请贷款，必须具备“四证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，这是为了防止开发商将款项用于买地。
“除此之外，我们还要求开发商的资质至少是三级，在实际贷款发放中，今年要求宁缺毋滥。”工商银行北京某支行信贷经理表示。工行要求对此前已发放贷款的企业加紧监督，对有危险苗头的企业要即刻采取措施，甚至停发后期贷款；小的房地产开发商新增贷款申请基本不再予以考虑，中型房地产开发商资质不够优秀的被拒可能性也很大。
四大国行基本都采取了这样的策略，但毕竟房地产商的贷款业务还是银行贷款中比重相对较大的部分，这样审慎的态度会不会影响贷款收益？
“信贷收紧不会影响大银行，他们只要做好优质客户的贷款项目就足够了，这样收益有保障，风险也低。因为中小客户风险大，所以主要是控制这部分客户。”万联证券银行保险业分析师李双武分析。
他认为，根据已发布的2009年银行年报显示，地产开发贷款在各家银行比重不一样，多数上市银行的地产开发贷款比重并不大。
在上市银行中房地产类贷款占比较高的是兴业银行，截至2009年末，兴业银行房地产行业贷款占比为9.39%。
“因此兴业银行的股价也是上市银行中受房地产价格变动影响较为显著的公司，此外，兴业银行经营风格历来比较激进，所以股价波动也较大，如果国家进一步出台政策调控收紧房贷时，兴业银行的业绩会受较大影响。”李双武这样判断。
小行大餐 风险积聚
大行的鸡肋，小银行的大餐。
“大银行谨慎、信贷收紧，对我们小银行来说却恰恰是机会。一些非大银行黄金客户而遭到摒弃的中小地产商，反而是小银行争夺的宝贵资源。”某农信社信贷员透露。
今年以来，中小地产商来农信社咨询贷款的明显增多，这些中小开发商及不被看好的项目很难从大银行那里获得贷款。“我们也尽量在中型房地产开发企业中寻找资质好的。”
机会与风险总是相生相伴，李双武认为，城商行和信用社的贷款比较粗放，本来他们内部风险管理能力就弱一些，如此一来，坏账风险进一步加大。
央行公布的统计数据显示，截至2009年9月末，按贷款四级分类口径统计，全国农村信用社不良贷款余额和比例分别为3617亿元和7.7%。
由于城商行主要服务于地方经济，在得到地方政府较多支持的同时受地方政策的影响也较大。
截至2009年三季度，城商行前十大客户贷款占比平均值达41.42%，股份制银行为26.65%，贷款集中度和关联授信经常徘徊在监管红线附近。
信托抢市分羹有术
寻求贷款除了银行之外，房地产开发商的另一个途径就是与信托寻求合作。
“今年投资房地产的信托产品发行数量增幅比较大，来找我们的房地产开发商很多，现在都有点做不过来了。”国民信托资产管理部高级经理刘习勇表示。
同样是分羹，信托产品的风险要比前述小型银行低，这主要因为运作模式不同。
投向房地产项目的信托产品主要是股权投资类的，成立形式为信托资金和房产商合作成立一家项目信托公司，信托资金以股权的形式参与，如此一来，就不再简单是个贷款模式，在控制风险方面，信托资金便有了绝对的话语权。
信托资金在和房地产开发商共同开发一块土地时，信托资金先估算总建筑面积，再调研当前该地段的市场价，然后将市场价打折，根据打折结果确定融资额度；开发商要出具资金或其他资产做抵押担保。
开发结束后，售价如能弥补信托投入，该项目则结束，如到期未售出，信托资金有权要求降价销售——只要降价幅度低于当初打折幅度，信托资金是没有风险的。
刘习勇介绍，目前与信托产品合作的开发商多是区域内资质比较好的中等规模开发商。
据悉，2009年下半年金地集团与平安信托签订了一项3年融资100亿元的战略合作协议，近期两公司就刚刚发了一个16亿的产品。
“因为现在找我们的项目多，我们可以从中选优。”刘习勇表示，对小型开发商则不考虑合作。
摆脱制约 业务转型
“降低风险，保证收益，我行打算在贷款业务方面进行变革，计划将贷款对象实现扁平化，即发放贷款时，不再将房地产商作为大头。”东亚银行信贷人员称。
房地产贷款长期以来都是银行最重要的贷款客户，何以忍心放弃？市场专业融资人士普遍认为，房地产金融将会是房地产业未来发展方向，房地产业将会摆脱银行贷款的制约。
于此，银行必须具备前瞻性，改变盈利模式，实现业务转型，大力发展中间业务成了各行的不二选择。
银行也的确在做转型努力，纵观已发布的2009年银行年报，不难发现，中间业务收入在总业务收入中的占比在不断上升，有多家银行称中间业务收入的增长是2009年业绩增长的一个重要原因。
2009年银行年报显示，中间业务收入在总业务收入中的占比在不断上升。多家银行称此项增长是2009年业绩增长的一个重要原因。