从内部控制角度探讨房地产开发公司的成本控制
摘要：目前，我国房地产开发市场化的历程并不是很长，大部分房地产开发公司在管理方面还比较粗放，房地产开发公司经营的目的就是为了盈利，而房地产开发公司如果要实现企业价值最大化，就应该能够很好的控制成本。进行成本控制对于房地产开发公司来说是很重要的，房地产开发公司如果想在未来得到更好的发展就要构建核心竞争力，成本控制在其中起到很重要的作用。本文站在内部控制角度，分析了房地产开发公司成本管理存在的问题，并指出了如何从内部控制角度降低成本，这对房地产开发公司的发展具有重要意义。
关键词：房地产公司 内部控制 成本控制
现阶段，我国的金融市场并不是很成熟，所以在一定程度上对其监管比较严格，另外，在房地产市场，房地产开发公司的主要客户就是我国本国的消费者，因此，在后危机时代，金融市场的监管程度会对房地产公司造成很大的影响。而且有一点我们不可否认的是，近几年来，房地产开发公司的数量在急剧的增加，其规模也有越来越大的趋势，房地产开发公司的这种规模扩张并不完全合理，这在一定程度上预示着整个房地产行业会面临较长时间的调整期。在这种情况下，凸显了房地产开发公司在发展中内部控制所存在的问题。如果房地产开发公司想要在竞争中立于不败之地，对公司现存的内部控制体系加以完善是很有必要的。如今，随着一系列宏观调控政策的实施，房地产开发公司的利润结构也发生了很大的变化，这对房地产开发公司提出了新的要求。通过以上的阐述我们知道，在激烈的市场竞争中，房地产开发公司要想获得更多的利润，就要对其内部控制加以完善。在房地产开发公司的日常经营过程中，成本控制以及成本管理发挥着一个比较核心的作用，它决定了公司能获得的利润。另外，房地产开发公司在快速发展的同时，成本控制方面也出现了一些问题，这使得整个房地产行业的发展不全面、不健康。
1.内部控制角度下成本控制存在的问题
在房地产开发公司进行项目管理过程中，成本管理是其中的一个分项目，即在项目实施的过程中，对于资金材料的使用要以预算为标准，尽量保证在预算的范围内进行。房地产公司在经营过程中，资金的投入量是很大的，在如今的宏观调控政策下，能否收回投资存在很大的不确定性，实行成本控制能使房地产开发公司在市场竞争中更加具有竞争力。有的房地产公司认为进行成本控制仅仅是为了节省成本，这是一种误解，降低成本仅仅是其中的一个方面，更主要的是为了提升自身的竞争力。因此，房地产公司在进行成本控制的过程也要兼顾工程的质量，否则公司生产的商品房将无人购买，前期的资金投入也得不到有效的回收，即成本控制的前提是要保证质量，进而提高房地产公司的竞争力。
1.1信息传递不及时
有效的成本管理，一定要有可行性的管理方案，在制定管理方案的过程中，最重要的就是设定一个合理的管理对象，只有这样，成本管理才能发挥一定的作用。举一个例子，在房地产公司进行成本核算过程中，材料的管理是很重要的，有的材料是是建筑的关键部件，这种核心材料想要降低它的成本是很困难的，如果强行的去节约成本，最后建造出来的房地产可能会出现很大的质量问题，这是得不偿失的。在我国，房地产开发公司在建造工程时，并不是根据工程的完工进度及时的对其成本加以核算，一般都是工程竣工时才开始核算其成本，这主要是由于房地产行业自身的特殊性。在施工过程中，对于成本的耗费没有一个具体的数字，公司的管理层也无法获得及时的成本信息，成本控制存在很大的滞后性。在这种情况下，公司的管理层并不能及时的发现成本控制存在的问题，由于信息的反馈不及时，问题也不能得到及时的解决，只有工程完工时，工程的成本滥用问题才会显现出来，但是工程已经竣工交付，即使发现问题也为时已晚。
1.2工程成本的核算缺乏依据
房地产开发公司的运营包含很多方面，而每个方面都需要有资金的收入和支出，所以，一套完善的财务管理系统对于公司是很有益的。但是在房地产开发公司的实际经营中，财务管理系统并不是很完善，比如，有的商品房销售属于特价房销售，销售所得到的资金计入了总账，但是在公司的账上却并未对这个项目加以反映。这对公司财务的可靠性造成了很大的负面影响，也在很大程度上影响了公司未来的发展。
对于房地产公司来说，进行成本核算的基础是施工方提供的真实有效的发票，这样公司才能够根据发票的金额进行核算。但是如果施工方想要获得发票就要缴纳各种税费，有的项目在余款没有结清之前是不能够开具发票的，没有发票也就不能进行项目核算。这使房地产公司的成本核算无法顺利进行，对房地产公司的整体管理效果造成了很大的影响，也降低了其效率。
1.3结构层次单一、决策层庞大
如今，大部分房地产开发公司的集、分权不合理，职能定义的也不是很清晰。在这种组织结构中，发生一项业务活动会流经很多部门，信息在传递过程中会花费很长时间，这大大增加了交易成本。有的房地产公司的组织结构属于扁平式结构，这虽然减少了下层管理人员的数量，但决策工作繁杂，沟通过程中有很多困难。在工作职能分配上，很多部门的员工的职能定义不清晰，有时候员工之间相互推脱责任，工作效率低下。
1.4授权审批不符合规定
当前，很多房地产公司组织结构不合理，大部分事务由领导一人审批，这不符合内部控制中的授权审批要求，掌握审批权的领导人拥有的权力过大，内部所设立的机制形同虚设。以上的这种情况会使得房地产公司面临更大的经营风险，增加了风险成本，另外，公司的领导在决策时不是以企业效益最大化为目标，这增加了公司各种不必要的开支。因此，在房地产开发公司的内部控制中，完善授权批准控制是很重要的。
1.5预算控制方面
工程预算的编制应该听取一些专业人员的建议，以便达到事前对成本进行控制的目的；工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交与财务人员。在支付工程款的过程中，付款流程要满足要求。因为如果工程资金的支付不符合规定，房地产公司的成本管理就会处于一种无序状态，想要进行成本控制就更加无从谈起了。