试论乐清市房地产市场平稳发展的思考
【摘要】本文针对乐清市房地产市场的现状，如何促进房地产业持续健康发展提出肤浅的策略性建议
【关键词】房地产；现状；建议
一、乐清市房地产市场的现状及其运行特点：
近年来，乐清市房地产市场快速发展，总体来说是健康有序的。在目前大投资大建设的大背景下，房地产建设投资呈现快速增长，2012年全市完成城建类投资170亿元，其中房地产开发类投资130亿元，占城建类总投资的70.6%。今年1-4月份已完成城建类投资50亿元，其中房地产类40.46亿元，占城建类的80%。2012年全市开工建设房地产开发项目27个，项目总建筑面积达163.2962万平方米，比2011年净增加10万平方米，是历史上最高年份。
从商品房上市销售情况看，2010年预售项目3个，销售面积19.419万平方米，2011年销售项目6个，销售面积49.38万平方米；2012年销售项目9个，面积24.1465万平方米。2010年—2012年三年共上网销售8160套，已售4531套，待售3629套，出售率55.52%。也就是说有近一半的房源还未售出，与2009年前销售情况形成解明的反差。2009年前，商品房供不应求，项目开盘，有的几乎一个月时间就销售一空，而现在待销比例高达44.30%。房地产市场完全由卖方市场转变为买方市场，由原来的供不应求转变为供过于求。人们在购房时，更加理性，不仅考虑房价、地段、楼盘档次，而且还考虑企业信誉、品牌等因素。在宏观政策的调控下，炒房者已退出市场，投资置业购房者在减少，商品房价格在下跌，购房观望者在增多，由此带来房地产开发者更加务实，更注重自己的品牌和信誉，市场也日趋规范。
分析去年以来的房地产市场运行情况看，主要以下几个方面的特点：
1、房地产投资规模更大，商品房开发量达历史最多。从历史上看，1998年至2000年间，全市每年房地产开发量均在5万平方米左右，2000年至2009年10年间每年房地产开发量都在20万平方米以内，但从2010年起房地产开发出现快速增长，2010年开工建造商品房35万平方米，上市销售49.14万平方米；2011年开工建造商品房153万平方米，上市销售49.14万平方米，2012年开工建设商品房163万平方米，上市销售24.14万平方米。预计明、后年将有大量的商品房陆续入市销售，可供上市销售的商品房房源将达到峰值。
2、商品房价格下滑，进一步回归合理。2010年坐落乐清市区的海滨新区的铂金湾楼盘。该楼盘地市区六环路，与乐清市经济总部相邻，地段更好，总建筑面积11.077万平方米，共有544套，开盘均价在每平方29000元/m2（包括精装修每平方6000元的费用），整个楼盘在几个月内销售一空。
新近开盘的一手商品房，如翡翠湾、东禾紫荆花园，价位在18000-20000元/m2之间，比前年最高位下降了达4000元/m2，一些小楼盘开盘价位在16000元—17000元/m2。旧城区东门片拆迁安置房，现房均价在12000元/m2，比最高位下降了近3000元/m2。
再看二手房交易市场，2010年间，地段好的楼盘如新世纪花园、金马广场、丽都华庭、香格里拉花园的商品房价位都在25000元/m2，去年2012年下半年相同的地段的商品房降至20000元/m2左右，而今年以来又降至18000元/m2～19000元/m2以内，个别急售的二手商品房价位更低。目前二手商品房总体价格比去年下降了约15%左右，比前年最高位下降了约30%左右。
3、需求由旺变淡，供求关系从平衡向供大于求转变。2009年以前，新建商品房从开盘到销售完毕少则1—2个月，多则3—4个月，而现在楼盘销售至少需半年以上，有的甚至出现滞销。2010年开盘到现在尚有247套待售，销售率77.56%；2011年开盘尚有1509套待售，销售率在61.76%；2012年开盘商品房商有889套待售，销售率在43.08%。根据2010年至2012年三年间一手商品房销售情况看，目前乐清市房地产市场已由买方市场转变为买方市场，不再一房难求，充足房源使人们在购房时根据自己的实际情况和个性化需求，选择自己欢喜的楼盘，购买时不仅考虑价位，更重要的是楼盘的地段、绿化、品质。一些房地产开发商，为了加快销售，推出优惠打折活动，房地产市场的供过于求，已经成为不争的事实。
4、购买动机发生变化。以前由于存款利率低、股市低迷、使本来雄厚的民间资本进入好利的房地产市场，轰动全国的温州炒房团，虽有媒体的夸大因素，但也确有其炒房行为，而乐清也有置业投资者。当时商品房聚俏，市场预期好，投资房地产也就理所当然了。据分析，投资置业在购房中占有很大的比例，投资性需求占总需求的30%左右，自住需求占70%。而现在在宏观调控的大背景下，绝大部分购房者都是为了自住，购房投资已不再时髦，房地产投资逐步退出市场，自住需求已成为主流，严厉的调控下更是如此。
5、房地产市场风险显露。在严厉的宏观调控情况下，不论对房地产开发经营者，还是对购房者而言，都存在风险。商品房滞销，引起售价下跌，对房地产开发商而言，资金回笼困难、利润减少，投资开发房地产风险在增加；而对购房者来说也意味着财产缩少或投资亏损，同时造成更多购房者还处于观望之中。今年初“国五条”出台，据此推测今明两年房地产市场难以回暖，房价也难以回升，房地产开发商的日子更加难过。为此认为，调控不松动，房地产市场难以回暖，房地产企业的资金运转链条更加绷紧，房地产投资的风险在不断增加，谨慎入市已成为产销双方的共识。
二、促进房地产业持续健康发展的建议
根据当前房地产市场及宏观调控下的具体情况，提出以下几点建议：
1、做好市场调研，确定未来几年房地产投资规模。由于前几年房地产投资的过快增长，商品房上市销售面积的过多增加，加上现阶段的宏观调控，因此，出现商品房供过于求的局面，个别楼盘的滞销也不足为奇了。为此，建议政策相关部门，根据社会经济发展的近中期规划，加强房地产市场现状调查，分析市场供求关系，努力将乐清市的房地产开发总量和居住状况、潜在需求量和经济社会发展水平相适应，避免产销矛盾，以利房地产业的平稳健康发展，防止房地产业的发展出现大起大落。据个人分析，近中期全市的房地产开发量应控制在每年35万平方米之内，同时以一般普通住宅为主。