浅谈房地产企业开发成本及会计核算中应注意的问题Q
［摘要］本文就将对房地产企业开发成本的核算内容、会计核算中应注意的问题进行探讨.
［关键词］房地产企业开发成本开发成本核算
一、引言
房地产企业要想获得经营利润必需严格控制控制成本，又由于房地产企业的特点是物质形态不可移，开发产品规模大，周期长，所需资金多，这导致了房地产开发企业的成本核算具有独特的性质，因此处理好房地产企业开发成本核算是提高经营利润的必经之路。
二、房地产企业开发成本内容概述
要想做好房地产企业的开发成本核算，必须先明确房地产企业开发成本的定义和内容。房地产企业开发成本是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成。
1.房地产开发成本。主要包括以下六方面的内容：
(1)土地征用及拆迁补偿费。这是房地产开发成本的主要内容，包括取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上和地下附着物拆迁补偿净支出及安置动迁用房支出等。
(2)前期工程费。主要包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”发生的费用。
(3)建筑安装工程费。是指建设单位以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。
(4)基础设施费。包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
(5)公共配套设施费。包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出。
(6)开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息和周转房摊销费等。
2. 房地产开发费用。是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。这些费用在其发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销售费用。
(1)管理费用，是指房地产开发公司的行政管理部门(总部)为组织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。
(2)销售费用，是指房地产开发企业为销售产品或在提供劳务过程中所发生的费用。
(3)财务费用，是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息净支出和金融机构手续费等。但凡是与开发产品建造相关的利息支出等，在开发产品交付使用之前发生的，均应计入开发产品的成本，而不作为财务费用列支。
3.房地产开发税金。是指房地产企业转让、销售、出租开发产品，提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，应按规定计算缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税等。
三、房地产企业开发成本的会计核算时应注意的问题
房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，还应该注意以下几个问题。
1. 开发成本会计科目及辅助项目的设计
正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，首先,把“开发成本”作为一级成本核算科目，其实,分别按照土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等六项明细设立二级科目明细,最后,按各二级明细科目以工程项目为单位的设立项目辅助帐,形成交叉定位,方便统计和查询。清晰的成本项目有利于将来的项目土地增值税清算和企业所得税汇算。
2. 公共成本费用的分摊标准的选择
公共成本费用分摊适用于“谁受益谁分摊”的原则，一般能分清成本核算对象的，可直接计入特定的成本核算对象中；如果不能分清成本对象的，可以通过设定的分摊方法分配计入有关成本对象。其中，土地价款可按占地面积比例分摊，而前期工程费、基础设施费、公共配套设施费可按可售面积比例分摊，建筑安装工程费可按照建筑面积分摊，开发间接费用可按照受益对象的不同选择不同的分摊标准进行分摊。
3. 间接费用的核算
企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。特别要注意的是，为项目贷款而支付的利息，如果将其直接列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况，同时损失开发成本加计扣除的税盾收益。因此，对受益对象明确的贷款利息应视同资本性支出进行核算列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分。
4. 项目的竣工决算及合理税务筹划
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，而要解决这个问题，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。 值得注意的是，根据现行税法规定，在土地增值税清算前未取得正式发票的成本最多按照合同总额的10%计提允许税前列支，超过部分不得在当期税前列支。因此，作为财务人员，必须进行合理的税务筹划，在项目土地增值税清算、企业所得税汇算前尽最大可能取得已经发生成本费用的发票，哪怕是暂时没法付款，也要和公司各业务部门一起跟供应商进行良好的沟通，争取把发票取得后挂应付帐款进行处理，为公司项目进行土地增值税清算、企业所得税汇算打下良好的基础，尽最大可能降低公司税负或递延公司应交税款的时间。
四、结语
土地开发成本的核算关系着企业成本控制的好坏，因此我们企业的财务人员应该定期对房地产企业开发成本的核算制定一系列合理的核算方案和措施，从而达到降低开发成本，增加企业利润的目的。