二次创业,向物业管理转型
【摘要】目前，东方石化正处于“尽快扭亏，二次创业”新的重要关头，挑战前所未有，困难前所未有，但机遇也同样前所未有。公司提出了以长期存续、健康发展为定位，以转型调整为总基调，以借船出海、精细化工、轻资产化为指引，以精细化工为主攻方向，以做实做活分支机构为有力抓手，以尽快扭亏为阶段目标，业务配置上，以精细化工为核心业务，以资产经营、专业承揽、仓储物流、内外贸易、技术服务、合资合作为配套业务，以置业、物业等作为配套业务的总体方案。置业、物业管理将在公司未来发展中扮演十分重要的角色，结合物业管理相关理论，就如何在置业、物业管理工作上取得突破，使之“能生存、活得长、有发展”上谈一点粗浅的认识。
【关键词】二次创业 物业管理
一、物业管理的内涵
物业管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理（PropertyManagement）、设施管理（FacilitiesManagement）、房地产资产管理（RealEstateAssetsManagement）、房地产组合投资管理（RealEstatePortfolioManagement）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
物业管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。写字搂、零售商业等收益性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。
由物业管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果向物业管理转型的必要性。
二、向物业管理转型的必要性
北京作为国际化大都市，其本身功能定位实际上涵盖了三大中心，即“政治中心、文化中心、国内外交往中心”。北京水、土地、能源严重短缺等因素决定了北京不适宜发展工业-特别是传统重工业，服务业成为北京市主导产业。东方石化未来发展必须适应北京市总体功能和定位，同时以解决富裕人员安置为基础的“转型调整”也客观决定了“向服务业转型”的必要性。
物业管理属于服务性行业，对企业的资金要求不高，所需的是资源——物业项目。在公司有机、化二两厂原址上新建的大郊亭中石化职工住宅项目主要用以解决两厂搬迁后无房职工和部分总部机关职工住房问题，小区建成后需要配套的物业管理服务。东方石化公司对属地情况相对熟悉、日常维护经验丰富，且具有良好的外部协调基础，这些有利的自身条件为东方石化承接此处物业服务项目，向物业管理转型提供了可能性。因此，公司拟依靠“大郊亭职工住房项目”拓展物业管理业务不仅与北京市总体定位相符合，同时也满足公司“转型调整”的内在需求。现阶段，如何做好承接物业管理的前期准备，实现成功转型，是我们必须面对和解决的问题。
三、转型物业管理需加强的三项工作
就目前全国的物业管理行业来看，真正能立足、有发展的，除了那些起步早、品牌大、知名度高的少部分国有企业外，大都是股份制或私营企业。这些企业有的管理着商业、工业物业，有的管理着高档住宅，有的管理的物业面积比较大或者收取的管理费比较高，还有一些是背后有强大的开发企业做后盾，任务只是为开发商树形象，经营问题根本不用考虑。
（1）提早谋划、积极争取，为物业管理转型搭建平台，确保“能生存”。大郊亭职工住房项目的产权性质决定了其物业收费标准只能参照北京市经济适用房的标准收取，不能靠提高收费标准来满足物业公司的生存，转型后的东方石化物业管理必须进行合理的市场定位，规划、分析拟承接的物业项目盈利点，拓宽经营渠道。从现状看，大郊亭住房项目的总建筑面积在50万平方米以上，同步附属建设包括8000个左右的地下停车位及部分小区配套设施，其超大的建筑面积及配套设施为物业管理转型提供良好的基础保障。要想能生存，公司就必须从现在开始，提早分析、规划好相应的物业经营拓宽空间，积极与建筑施工单位配合，研究“人防与技防”的最优方案及配套设施的经营运转方案，有针对性地做好规划和建设工作。
（2）合理优化人员配置，推进资源整合，树立正确“养人”与“用人”的观念，确保“活得长”。与民营企业相比，国有企业最大的弊端就是机构重叠、人浮于事。所以新成立的物业机构一定要抓住合理的时机，科学定岗定编，竞争上岗。对可有可无的部门和岗位，坚决撤掉，宁缺毋滥。在用人机制上遵循市场准则，企业和员工双向选择，一律按聘用合同说话，彻底疏通出口和进口。简单的说，转型后的物业公司，除必要的管理人员外，应提早定位于为离岗职工提供就业机会与岗位。
（3）在完善自我上下功夫，在拓展经营领域和范围上下功夫，力争“有发展”。转变思想，提高服务质量，合理确定目标。物业管理的根本是服务，所谓物业管理就是为业主管好家、服好务。长期以来，由于国有企业的体制和机制问题，造成许多职工对企业的依赖和松散，服务意识淡薄，因此新的物业管理公司筹备期，就要树立目标，北京市物业管理前三名的标准，为该项目提供一流的物业服务为宗旨开展各项前期准备工作，同时正确引导职工树立服务意识，教育职工认清改革形势，了解物业管理的发展方向，增强危机感、紧迫感和责任感。坚持服务创新，提高服务质量。开展综合经营服务的前期筹划工作。要充分利用物业资源条件，发挥人才特长和地域优势，从“特、便、专”几个方面筹划未来的经营服务。“特”就是特殊服务，如接送孩子上下学、代理业务。“便”就是便利服务，利用地域和资源优势提供方便快捷的服务。
总之，物业管理是一种经营性的管理方式，管理的对象是物业、服务对象是人，作为化工企业向物业管理转型，必须充分谋划、定位并做好前期各项准备工作，这不仅涉及相关政策的支持、经营资质的取得，更关键的是要做好管理观念转变和管理水平提升，做到“早定位、早介入、走出去”，因此，要在确定好目标的前提下，重点做好人员培训，组织相关管理人员进行岗位培训，并到国有物业管理公司（如金隅物业公司从无到有、从弱到强、新旧结合的管理经验）进行参观和学习，为成功转型打下良好的基础。