二手房 风雨楼市一抹阳光
号称“楼市晴雨表”的北京春季房展刚刚结束，便有媒体纷纷报道此次春展一大亮点就是二手房。许多业内专家认为二手房将成为北京房地产市场的主流。对普通的购房者来说，房价的居高不下、银行的加息让他们的买房策略有所改变，一些购房者关注新盘中的小户型和条件合适的二手房。
北京二手房市场销售渐旺
今年一季度，北京的二手房交易量大幅度攀升，迎来今年的首个交易高潮。据我爱我家房地产经纪公司统计，一季度二手房总交易量突破12000套，比去年同期增长70%以上，中大恒基房地产经纪公司的统计结果是成交量在15000套左右，比去年同期增长79.9%，而链家房地产经纪公司所统计的同期增幅更是达到96%的高位。
“我爱我家”市场研究中心分析人员认为，虽然今年春节大假时间较晚影响了1、2月份的交易量，但3月份“井喷式”的放量导致整个第一季度交易量大幅攀升，预计今年交易量有望达到65000~70000套。据“链家”调查表明，在卖房人当中，约30％的人是多套住房的拥有者。以往北京的二手房房源大多是来自银行、法院、产权交易所，这些机构往往是希望通过拍卖进行变现。而现在二手房卖方市场则是一些普通业主，通过透明报价及公平竞价，使其成为二手房交易市场的有益补充。
记者在春展现场也发现，尽管二手房占据的展台是在国贸展位偏西的角落，属于“羞答答的玫瑰静悄悄地开”的偏远地段，但是二手房各个简易的摊位面前却是人头窜动，而且在展位上停留的单位时间比一手房的时间要长得多，问询的购房者更是详细地咨询二手房交易的各项细节。记者在其中步履维艰地走访多位二手房购房者，他们大都表现出明确的购房意向，这同旁边一手房的展厅里大多数人只是走马观花拿点资料就匆匆离去形成了鲜明的对比。
上海二手房交易超过一手住宅
2004年，上海二手房交易量首次超过一手住宅。房地产著名咨询公司戴德梁行统计，1999年~2004年的5年间，二手房与一手住宅交易面积差距不断缩小，比例由1999年的2:8升至2004年的5.3:4.7，2004年上海二手住宅的交易量超过一手住宅约290万平方米。2005年上海商品住宅供应量为2200万平方米，较2004年减少600万平方米，戴德梁行统计今年上海一手住宅的减少、市民改善居住、海外人士购房等多种需求的势头不减等因素，将使上海中高档二手房仍有近两成的升值潜力。
二手房市场对于政策的反映最为敏感，上海市遏制短期炒房的一系列政策出台后，二手房市场卖房的人非常多。据上海200多家房地产交易网点反馈的最新情况显示，遏制炒房的措施推出之后，一些手上有多套房源的投资者开始抛售房屋，部分高档楼盘甚至出现了整个单元的抛售。分析人士表示，这种现象主要是因为部分计划购买新房的消费者不愿承担房贷利率调整后的还款压力，转向相对价格较低的二手房；而一些原本无意出售房源的二手房业主为了避免房价下降，也选择了抛售手中的房屋，从而导致交易量迅速攀升。
在目前情况下，业界对于上海二手房市场的未来走势的判断都出言谨慎，一种认为市场还有盈利空间，房价还能上涨；另一种则提醒注意市场高位运行的风险，应适时选择退出。但是据统计，上海一半居民仍有改善住房条件的需求。截至2004年，上海家庭总户数486万户，仍有近240万户家庭没有改善居住条件。未来5~10年内，大量本地居民改善住房条件的需求将始终存在，这为上海房地产市场的长远发展提供了最为稳定的支撑。由于越来越多的海外人士进入上海，这部分人群在上海的购房需求仍然强劲。上海经济实力和国际地位的不断增强令海外人士进入上海的数量不断增多；上海房地产市场不断发展成熟，购房按揭贷款等政策逐步完善，进驻上海的外资银行日益增多，大多数海外买家看好上海房地产市场的长远发展，其购房行为并非短期的热钱炒作，而是比较实在的居住需求。
调控措施对投资者产生影响
链家统计数据表明，近期购买二手房的人群当中，虽然接近90％的购房者是购房自住，但是仍然有10％到15％的人群是出于投资目的。链家市场部权威分析人士指出，这表明尽管种种迹象表明地产市场即将“退烧”，但楼市巨大的投资空间同其他投资渠道相比仍有一定的吸引力。据我爱我家研究中心人员分析，贷款利率的上调一方面使得部分原本打算贷款购买新房的消费者为了不贷款或减少贷款，重新调整自己的置业选择，购买需求由高总价一手房市场转向相对低总价的二手房市场，导致二手房需求量增长；另一方面，部分“以租养房”的投资型业主，为缓解房贷压力而释放手中房源；同时，加息所传递出的“政府将继续打压高房价”的信号，使得市场房价看跌，部分原本没有出售意向的二手房业主为了规避未来因房价下降而导致收益降低的风险，选择抛售手中房屋，使二手房供给量增强，供需矛盾缓解，交易量迅速攀升。
但业内对此也有另外一种观点，认为目前我国由于投资渠道狭窄，股市低迷，使得很多投资者甚至是投机者选择了房地产产品，加上海外的热钱暗赌人民币升值，投资者也大量购进房产，从而抬升了房价。
房产经纪成为新税收增长点
随着二手房市场逐步走向规范化和成熟化，房地产经纪公司和中介公司的地位和作用尤显重要。记者在“北京地税与北京经纪人协会征求房地产经纪人意见座谈会”上获悉，二手房市场的迅速发展使房地产经纪行业逐渐成为北京新的税收增长点。北京市地方税务局提供的数据显示：房地产经纪行业的税收从2002年的22610万元至2004年的36106万元，纳税总额增长60%。缴纳税款最多的税种是营业税和契税，2004年营业税为16541万元，契税为12392万元。增长较快的税种是营业税、个人所得税、企业所得税，其中营业税比2002年增长了318%，个人所得税比2002年增长了291%，企业所得税比2002年增长了165%。
除具体业务层面影响之外，一个趋势也逐渐明朗起来，政府正努力建设规范有序的良性市场，从目前市场分析，整个房地产经纪行业尚谈不上品牌效应，经纪公司多重业务轻品牌，消费者则更多关心性价比等交易物的自身特质，行业内诸多稍具实力的公司也只是将公司的品牌形象单纯作为了对外宣传的功课，没有实质性的建设。究其原因，复杂多样。但是，一年来政府部门作为频繁，一套土地、金融、行政组合拳给整个行业、各个企业带来了思考的迫切感，新的格局下求得生存和发展。
品牌和实力目前成为各经济公司抢占市场先机的砝码。各公司尤其口碑颇佳的公司对此都加强了品牌建设，并从人才、市场运作、宣传上做文章，抢滩市场，从而也带动了市场的红火，消费者传统消费观的改变，促成了供需双方两个市场的繁荣。
发改委拟议二手房税率
二手房交易在重点城市的日渐红火，使国家也考虑调整相应地政策。根据此苗头，发改委最新一份报告指出，宏调重点是加大对房地产的宏调力度，避免过热发展。报告并提出三个建议：根据房地产供求情况继续调整房贷利率，增加经济适用房的供给，以及在二手房交易上加强税收。
发改委的报告指出，今年一季度宏观经济运行现三个特征：一是投资增长仍然偏快，主要原因是房地产投资过热并未得到有效抑制；二是受季度性因素的作用，通胀率有所反弹，不过核心通胀率仍不高，经济增长面临的通胀压力并不大；三是出口高增长能否持续仍有待观察。
报告认为，个人房贷利率今后将按供需情况可继续调整，还可以考虑将政策着力点放在增加经济适用房的有效供给，并在二手房交易环节上加强税收调节，以抑制投机炒作行为。
2004全国二手房分析
来自中原地产的研究报告显示，2004年，全国各地二手房市场特点：
北京
2004年的二手房价格走出了一条冲高回落的路线，二手房市场首次出现了增长放缓的迹象。7、8两个月为传统的交易淡季，全年的二手房交易量在4.4万套左右，二手房价格将维持在每平方米3000元左右。
上海
由于市中心地区一手房供应量没有增长，2004年市中心区、次中心区的一手房供应量不足，从而导致上述地区二手房交易价格呈现上涨趋势。
重庆
城区大拆迁是刺激二手房交易活跃的重要因素之一，拆迁户中约有80％都选择在本地区购房，导致短期内二手房价格猛涨，涨价持续到年底。
广州
各区的二手房成交面积继续增加，其中番禺区由于交易契税减半、大学城启用以及将兴建新火车站，使交易量增长幅度更大；天河区在申亚成功、地铁4、5号线的兴建等利好因素的带动下，成交量也在不断增加；其他老城区的交易量将会保持稳定。
杭州
从成交量上看，二手房市场有所下降的可能；但成交均价没有大幅度下降；从成交区域看，西湖区、拱墅区还是成交的大头，滨江区的成交量有所上升。从整体上看，杭州整个二手房市场将在原有价格的基础上有所浮动。