近７成项目价格悬而未决 ８月新盘上演“盛夏迷案”
近日，北京市统计局公布了1～6月本市房地产运行情况。数据显示，随着销售形势的转好和银行放贷的宽松，全市销售商品房992.9万平方米，同比增长1.2倍，比2007年同期增长14.8％，使得2009年上半年北京市房地产开发面积降幅逐步缩小，销售市场呈现“量价齐升”态势。在此背景下，京城楼市亦呈现出盛夏行情，有近40余个新盘登陆8月，宛如刚刚进入“伏天”的北京气温一样火爆异常。
“捂盘惜售”行情再度上演
根据统计，8月将有40余个新盘入市，但值得购房人关注的是，有近7成8月面市的项目至今仍未确定销售价格，其中包括美利山、首城国际中心、合生·世界村、海棠公社、大成郡等热点项目。
据记者了解，8月新盘目前已经公布销售价格的项目，多为高端公寓或别墅类产品，如亚运新新家园(四期)的售价为50000元／平方米、万科公园5号(二期)售价在23000～33000元／平方米之间，华润置地·红山世家的售价为25000元／平方米，富力丹麦小镇的售价为15000元／平方米，珠江·壹千栋的售价为21000元／平方米。由于，这些已经公布销售价格的楼盘多为高端项目，并不属于普通购房人的置业范围，因此对于买房人判断8月楼市价格走向并不能起到指导作用。
与此同时，一直备受广大购房人关注的热点项目，却采取了“犹抱琵琶半遮面”的定价策略。以位于广渠路36号的首城国际中心为例，其22号楼的开盘时间从2009年5月一直推迟到8月，开盘均价也从15000元／平方米一路上涨。
一位关注该项目的张先生向记者表示，2008年12月他就在首城国际中心的22号楼排上号，当时开发商表示该号楼会在2009年5月开盘。而2009年5月，张先生被告知开盘时间推迟到6月底或7月初。7月18日，他再次到售楼处咨询时，销售人员却表示由于尚未拿到预售许可证，开盘时间有可能被推迟到8月初。
在此期间，该项目的开盘均价却被一再调高。张先生向记者表示，开发商承诺的5月开盘均价为15000元／平方米；开盘日期推迟后，均价又被调至16000元／平方米；如今，受“广渠门外10号地”和“广渠路15号地”拍出高价影响，附近的二手房价已经追涨到18000元／平方米，而首城国际中心的售价也将因此而“水涨船高”。
据记者了解，目前京城楼市一直推迟开盘时间、不公布开盘价格，静待楼市价格再次飙升的房地产项目为数众多，而近期更传出“多家开发商因捂盘惜售而被北京住建委‘约谈告诫’，并要求在七日内完成整改”的传闻。与此同时，7月17日银监会主席刘明康要求各家金融机构严格遵守“二套房”首付四成的要求，严格审查个人房贷。不少业内人士表示，出于对上半年巨额贷款发放引发金融风险的担忧，银监会“严控二套房贷”代表着房地产金融政策发生转向——从极度宽松转为适度宽松，预示着整体金融环境也将适度从紧。
对此，协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹指出，由于我国现今主体经济形势尚不稳定，拉动内需仍是当务之急，年内出台压制房地产行业的政策可能性不大，此次银监会的《通知》应该是防止投资型需求过多进入市场造成房价过快增长，总体看来下半年楼市价格还是“涨”字当头。
8月城区内高端项目放量
据协成机构房地产经纪统计数据显示，8月份预计约有43个项目将陆续进入市场。从环线位置上来看，8月预计开盘的项目将近半数以上的项目位于五环以外区域，共计27个。如合生·世界村、天鹅堡·归墅、卡夫卡公社、远洋一方二期、首开常青藤c组团等项目；四至五环之间约有8个项目开盘，如亚运新新家园四期、美利山A区部分房源等；三至四环间有个4项目计划入市，包括万科公园5号二期、世华水岸和太阳公元等；二至三环间约有3个项目开盘，金茂中心、华润-红山世家等；二环内有2个项目入市，分别是四合上院和西绒线26号。
从区域上来看，8月京城楼市东城区、崇文区及延庆县暂无供应量外，其他区域均有供应计划，西部供应量偏低，而东北部区域供应量占据8月预计开盘项目的主体。其中，朝阳区位居8月供应榜首的位置，共有12个项目计划入市；通州区和顺义区并列第二名，各有6个项目计划开盘；宣武区、大兴区、房山区和丰台区各有3个项目计划入市；西城区、昌平区和怀柔区各有2个项目面市；海淀区有1个项目将开盘入市。
根据8月新盘供应分布(见下袁)发现，仍然是五环外项目占新增供应量的主力位置。随着北京城市化进程的发展，五环外项目的各项生活配套设施的建设也将更加完善，道路轨道交通的建设已经淡化了城区郊区的距离，最重要的是这些区域内价格的优势吸引了大量购房群体，使得五环外成为京城楼市新盘供应的重点区域。
除此之外，8月城区内的供应也将增多，如西城区及宣武区共计有5个项目计划开盘，三至四环内也有4个项目会在8月推出，在城区内可供住宅开发土地日趋稀少的现今，这样的供应比例还是比较少见的，这些项目中大多数定位于高端公寓，价格会偏高一些，预计城区内供应量的增加将会抬高8月开盘价格。
别墅扎堆开盘
大户型产品供应量抬头
8月即将开盘的项目中公寓和别墅类产品的占比较高，其中别墅类项目11个，占比将近3成，绝大多数集中在东部和北部，西部无别墅供应量。根据以往惯例，每年的8～10月份是别墅等高端项目的热卖期，因此大量别墅项目都选择在8月扎堆开盘。另外，8月有9个公寓类产品计划开盘，二环至五环都有放量。
缪培丹指出，近年由于政策对容积率的审批限制，别墅尤其是独栋别墅成为了稀有产品，销售形势大好，价格也居高不下，在通胀的预期下，别墅等高端产品的保值增值性将会吸引大量投资性需求，这也是近期此类产品集中入市的原因之一。另外由于2009年楼市持续的“量价齐升”，导致购房人对楼市价格预期看涨，不少需求出于对后市价格高位的恐慌而入市，尤其是对住房有着强烈需求的刚刚成家的年轻置业者们由于资金有限，中小户型产品成为他们的首选，这些产品多数都是精装修交房，户型面积偏小，还有LOFT公寓，买一层得两层，近期这种房源较受年轻购房群体的欢迎，销售情况不错。
此外，8月预计供应量中还有不少大户型产品，如世华水岸、东方太阳城、顺义新城及太阳公元等项目。出于对通胀的预期，不少有实力的家庭选择购买房产作为应对通胀的策略，一方面满足其改善型的住房需求，另一方面“70％-90m2”政策的实施使大户型产品供应量占比的减少更突出了后市这类产品保值增值性的稳定。因此，8月大面积户型的供应量的销售情况应该较为理想。