作为我国第一部明确规范住房租赁的行政管理法规，《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》的通过预示着租赁市场将进入有法可依阶段，有利于形成稳定而长期的租赁市场。
房东随意提价，一言不合就赶人，退房时押金说扣就扣；遇到“二房东”“黑中介”，房租被骗，不得不流落街头……在他乡打拼的很多人都曾遭遇“租房陷阱”，有难以言说的痛——甚至有人说，“没被黑中介坑过，你都不好意思说自己是‘漂’。”
前不久，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例 （征求意见稿）》发布，内容包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等，从多个角度规范房屋租赁和销售市场。值得一提的是，其近一半的篇幅放在如何保障租房人的权益上，无疑是广大租房者的福音。
房屋租赁市场亟待规范
谈起在北京租房的经历，来自河北的张娜可以说是一肚子苦水：“我2008年大学毕业后来到北京，住了一年集体宿舍后开始租房。8年时间，我前前后后换了20次房，遇到过黑中介、假房东、骗押金等各种各样的事情，都快能写一本书了。”张娜告诉本刊记者，2009年刚开始租房的时候，就直接到小区的地下室去问，房间只有四五平方米，有的是地下车棚改造的。一个月房租300元，没有合同，只有一张收据，交200元押金就可以住了。后来，北京市开始整顿地下室出租，张娜只能另觅住所。
对于刚刚毕业的学生来说，在北京打拼已属不易，而高昂的房租使那点微薄的收入更显得捉襟见肘。为了节省开支，张娜只好在偏远的昌平与别人合租，但“押一付三”“押一付半年”的支付方式也让她难以承受：“一下子交好几个月的房租，压力很大。更让人气愤的是，每逢合同到期，房东就想方设法提高房租，退租时中介还会找各种理由扣掉押金。”有一次，房东要从外地回北京，虽然合同还没到期，却让张娜马上把房子腾出来。无奈之下，张娜只好另寻住处。
在房屋租赁市场，承租人常常扮演着“弱势群体”的角色。在我爱我家房产公司，记者遇到了正在咨询租房的王先生。除了房屋的位置、朝向等条件，他最关心的是租金和调整幅度。我爱我家的工作人员告诉本刊记者，出租人单方涨价的情况在租房市场并不少见，基本上3成出租人会有每年涨价的情况，合同的签订也基本会倾向于出租人的利益。
随着城市化的不断发展，越来越多的大学毕业生、打工者涌入就业机会多、以服务业为主的大城市。但面对居高不下的房价，租房成为他们的第一选择。据统计，目前有3亿至4亿人靠租赁来解决住房需求，占城镇总人口的45%。在北京，每天有20万人在找房子租住。深圳实际管理的2000万人口中，70%长期选择租赁住房。
然而，面对如此庞大的租房群体，租赁市场却基本处于无监管的“野蛮生长”状态。2014年，北京市建设委员会曾对青年人住房状况进行调查，在3万名被调查者中，43.8%的人表示租房中遇到不良中介。同时，由于权益无保障，与产权人相比，租房者在享受城市公共服务上也不对等。
而在供给方面，《中国房地产发展报告No.13 （2016）》显示，目前，租赁市场缺少专营租赁服务化的企业，没有形成规模优势和市场品牌。此前，住房和城乡建设部有关负责人也表示，总体来看，由于缺少系统配套的政策支持，专门从事住房租赁的企业还不多，不能够满足住房租赁消费的需求。
业内普遍认为，供需对接不畅不仅为“黑中介”“二房东”“假房源”等租房乱象的滋生提供了空间，也进一步放大了热点城市的供需矛盾，使租房者成为市场中的弱势群体。
保障租房者权益
其实，2016年下半年以来，监管层已针对租房市场乱象释放出“加大扶持租赁业务”的信号，提出“购租并举”的目标。2016年6月，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中，发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体的首要位置。
2016年年底召开的中央经济工作会议，再次明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化住房租赁企业发展。今年年初，国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目，列入2017年的立法工作计划。而此次公开征求意见的《住房租赁和销售管理条例》公布，无疑向规范租房市场迈出了关键的一步。
值得关注的是，《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》很大程度上站在了租户一边，让原本过分倾斜的天平恢复平衡。针对房东随意赶人、无原则涨房租的情况，征求意见稿明确规定：出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房；出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同；承租人应当按月支付租金，合同中没有约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。
面对无故侵吞押金的“黑中介”，征求意见稿明确规定：出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。
此外，征求意见稿还为房产中介划定11个“禁区”，明确禁止中介捏造散布不实价格信息、发布虚假房源信息等行为，从而杜绝目前中介市场的许多“潜规则”。
链家研究院院长杨现领在2016年《租赁崛起》报告分享会上表示：“未来3至5年，中国将有两亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币，中国未来的租房市场空间巨大。”该报告预测，到2030年，我国租房市场租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。
专家认为，作为我国第一部明确规范住房租赁的行政管理法规，征求意见稿的通过预示着租赁市场将进入有法可依阶段，有利于形成稳定而长期的租赁市场。
58同城房产专家也认为，此次立法將有效规范租赁市场，帮助解决城镇化过程中“住有所居”的问题，从而很大程度上提升消费者对租赁市场的信心。