美国购房侧记（续一）
老朱：
你好！
上次我给你的信上讲到在美国买房前的准备，我的朋友W君经过一番调查，已经作出了初步决定。首先是地段，W君在底特律市郊的一家公司工作，而且比较稳定，这几年都不会考虑跳槽，所以他希望在离公司半小时车程的地方购置一处房产，方便上班。顺便说，最近底特律市政府宣布将进入破产保护，国内的议论很多，说底特律如何败落，治安如何混乱，似乎不是人待的地方，遑论安居乐业。其实情况并非如此，在底特律市或市区边缘还是有许多工厂和公司在正常运转，而且与汽车有关的公司业务回暖，但在这些公司工作的人大多住在底特律市周边的几个小城市，只有市区居住人口，特别是中产人士人数锐减以至成为空心化才是不争的事实。而周边的几个城市兴旺祥和，是我亲眼所见，也是不争的事实。
其次是房型，经过他的初步调查，W君不考虑独幢别墅，联排别墅是首选，公寓若有合适的，也可以考虑。这是因为W君工作才几年，收入虽可进入中产之列，但毕竟经济实力不强，又未结婚，独幢别墅大而贵，再加上平时的打理费时费力，不如精力先放在事业上。而据他初步调查，二手的联排别墅在底特律临近的几个小城市价格在20万美元上下，还是他能够通过贷款承担的。另外，W君也考虑，这是他在美第一次买房，也许会有第二次，第三次，而联排别墅相对比较容易出售或出租。
然而，真正着手买房，无论在美国还是在国内，都有比较复杂的流程，需要一定时间，但其复杂的程度还是有所不同。在国内买房，主要精力花在要跑不同的中介机构，了解和寻找自己心仪的房子，然后讨价还价，后面申请贷款和办理过户的手续，相对要简单一些。在美国买房则有所不同，各种程序比较多，但我觉得这些程序对买卖双方，特别是对买方的保护比较好。所以值得把在美买房流程的每一步，比较详细地介绍一番。
买房第一步——申请贷款预审
如果是完全以现款买房，当然可以免掉这一步。最近报刊上常看到报道，我国的某些阔佬在美国购房，常常动辄几十万、几百万美元现款出手，买下豪宅，令竞买者目瞪口呆。但这毕竟是极少数人，也是我们工薪阶层学不来的。而从W君的购房经历可知，向银行贷款，不仅是全美购房者中90%以上的选择，也为你能以合理价格购房、避免某些风险提供了保证，况且美国目前的购房贷款利率尚比较低（30年贷款的利率大约4%，正有上升的趋势），何乐而不为呢？
在美国购房，因为流程比较复杂，其中也不乏陷阱，中套上当的事时有耳闻。比如，2012年，在洛杉矶地区有一对姐妹，姐姐开了一个房地产经纪公司，妹妹开了一家Escrow，两人在短时间内进账数笔后卷款“跑路”，至今仍未破案，被骗的买主中就有中国人。需要解释一下，Escrow是委托交易服务公司，相当于我国的支付宝，是交易双方在房屋最后付款交割时的第三方机构，卖方把房屋所有证件、买方将购房款暂时存入这一机构，待所有手续完备后，该机构就把款给卖方，房屋证件给买方，交易才算安全完成。美国许多州规定房屋交易必须经由这一步。于此可见，这对姐妹可以说是设置了一个一条龙的骗局。
有的时候并非遭遇骗局，但买房后发现质量有问题的案例并不少见。比如有人买了一套便宜的银行拍卖房，买之前没有发现房子的所有暖气和水管系统都冻裂了，买来整修时才发现，结果多花了1万多块钱。也有人买房后才发现房主隐瞒了该房的某些欠税和未了债务，再去追讨不仅非常麻烦，而且很有可能找不到原
房主。
然而，如果你从银行贷款，在你未还清贷款之前，其实银行与你是此房屋的共同所有者，所以银行为避免风险，会帮助你共同避免上述风险，甚至帮你讨价还价，这在W君的买房过程中也有充分的体现，待我为你一一道来。
在美国贷款买房，可以找银行，也可以找贷款公司。如果知道哪家银行利率低，你可以直接到银行申请。否则只有找贷款公司，因为贷款公司可以帮你在众多银行中寻找利率最低的一家，或寻找适合你情况的贷款。
W君是直接找一家银行（摩根大通银行），请求它出具一封贷款预审批准书。取得贷款预审批准书的目的是确定你所购的房价上限。因为你一旦看中一幢房屋，需要出价购买时，贷款预审批准书是报价合同的重要附件之一，所以必须事先准备好。它告诉卖主，你已经与贷款公司或银行联系过了，信用分和收入都查过了，银行初步同意借钱给你。贷款预审批准书贷款额越高越好，不用担心卖主会因为你有钱而提高房价。因为卖主担心的是买主在接受报价合同后申请不到贷款，不能过户，浪费卖主的时间。在房屋买卖中，时间就是金钱。一栋50万元的房子，如果利息是5%，一个月的利息就是2100元。一般而言，卖主更愿意接受经济状况好的买主的报价。
向银行申请贷款预审批准书，需要提供以下的信息：买主姓名，社会安全号（银行据此可以查询你的信用记录），贷款额，贷款种类（即贷款年份和利率，一般是30年固定利率）以及买主年收入，目前住址和电话等。
经过银行大约两周的审核，W君获知，银行同意出具贷款预审批准书，并同意最高贷款额为20万元。
那么，这个最高贷款额是怎么确定的呢？这在美国并非暗箱操作，而是有相关规定的。最高贷款额取决于你的家庭总收入和你的债务负担。大部分银行允许买主将月收入的28%用于与住房有关的花费，比如还贷款本金、利息、房地产税和屋主保险等。银行还会考虑家庭其他债务，比如购买汽车每月还款、学费贷款、信用卡欠款等。这些债务加上住房花费不能超过月收入的36%。如果你的其他债务占月收入的12%，你只能用24%做房款。所以在买房时，要把其他债务限制在8%或更低。如果你没有其他债务，你可以用36%做房款。在目前房价超过绝大部分人所能承受的情况下，美国联邦住房和城市发展部放宽了条件，允许家庭其他债务加上住房贷款高达月收入的45%。
买房第二步——联系房产中介
在美国买房，一般而言一定要找经纪人，即我们通常所说的房产中介。首先，经纪人比你有经验。如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会耐心地为你解答这些问题。第二，经纪人比你信息灵通。他可以根据你的要求为你设置自动搜索，每天将符合你要求的新上市或降价的房子自动寄到你的电子信箱。第三，经纪人比你了解行情。他知道什么房子在什么地方应该卖多少钱，因而可以据理力争地为你砍价。第四，经纪人可以为你把关。他会告诉你买新房时哪些东西是必不可少的，哪些东西是可以后来再加的；他也会告诉你，买旧房子时要注意哪些方面。最后，也是最重要的，在美国经纪人为买主的服务是免费的，按惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金，在密歇根州为各成交价的3%。据说有时两方中介会主动降低中介费以做成生意，因为这样对买卖双方都有好处。