浅谈房地产项目精装修设计标准化要点及实施
摘 要：本文经过分析目前国内房地产项目精装修标准实施应用的相关政策及现状，提出精装修设计与实施过程中存在的普遍问题，并针对设计要点提出了相应的标准实施意见及管控方法，对精装修项目设计细部做法进行了重点阐述。为精装修设计和施工标准化提供了参考。
关键词：精装修；标准化；精细化
建设部建住房〔2002〕190号《商品住宅装修一次到位实施细则》明确提出：在房屋交钥匙前套内所有功能空间及住宅公共部分的走廊、门厅、楼梯间、电梯间的固定面铺装或涂饰完成，管线、厨房、卫生间和其他功能空间基本设备全部安装到位的新建住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，业内称为精装修住宅。
一、国内精装修相关政策解读及发展现状
（一）精装修政策的解读：
2016年各地陆续出台全装修、精装修的相关条例，按照市场导向，“毛坯房”将逐步退出房地产的历史舞台。面对房地产市场“全装修”交付趋势的迫近，不少没有接触过精装修的房企也开始接触并学习精装修，精装修有着比毛坯更长的施工周期、供应链、更多的供应商和更多的施工技术管控要点，对于双边来说既是机会也是挑战。与此同时，各地方全装修政策频出，全国加入全装修队伍的省（市）已经有8个，这8个省（市）中有7个省（市）的全装修政策会在2020年之前开始实施，“毛坯房”已进入清退倒计时。
（二）国内精装修市场发展现状：
国内精装修房市场发展较为成熟的区域是房地产市场发展较为成熟的北京、上海、广州等地区，上述区域的精装修市场有着各自的市场发展特征，代表着目前国内精装修市场的最高水平，对精装修商品房的质量、信任度以及装修个性化的问题有着一套行之有效的解决方法，这些城市精装修住宅的开发模式和经验值得同行业借鉴和学习。
二、精装修标准优势与行业内存在的问题
（一）精装修标准优势：
在中共中央党的十九大报告中明确指出新时代我国社会主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。所以就目前房地产行业如何将人民大众住房问题作为解决物质文化不平衡、不充分作为首要问题，精装房将是实现物质追求平衡点的方向，对于行业而言存在以下优势：可以有效整合地产资源，对于消费者而言，可有效降低购房装修成本，真正实现即买即住、即租即收益，省却了毛坯房装修期的“空置”；其次精装修不仅可以成为房地产开发商进行差异化营销的一种利器，同时也是开发商的一种新的卖点，增加溢价销售能力。
（二）精装修标准带来的问题：
基于目前的政策倒向，作为房地产项目，行业转型势在必行，但作为行业内部依然存在较多不确定因素：一是精裝房对施工质量要求更高、难度更大；二是精装房设计差异化受限，格局单一，消费者选择有较大抗性；三是对与开发企业项目的研发能力、销售能力和资金实力都有较高要求；
三、精装修设计管控要点分析
为解决精装修项目实施过程中产生的相应问题，先从设计阶段进行把控及预防：
首先，在设计标准的选择上，从标准化下的个性化设计到真正意义的定制化设计。做定制精装风险较大，因此户数较少的豪宅项目才敢为客户提供定制化精装服务，但其实通过菜单式的选择，也可以完成风格的多样化，实现个性化。
其次，做到极致的人性化。经过几年的实践，标杆房企的人性化设计又有了很大提升，比如在产品设计中光是插座这一项设计，可延伸出9个令人惊叹的细节，诸如此类均是人性化设计的精髓提炼。
（一）从标准化下的个性化再到到菜单式的定制化：
一直以来，很多同行业对精装修是又爱又恨，爱它可以溢价，恨它难管控。
曾有关于知名开发商的高端精装修研究数据表明，一般住宅精装修的溢价在10%～20%，高端住宅的溢价甚至高达50%以上。很多标杆房企为了抢占这块的利润，投入了大量的时间精力进行精装修产品研发，而为了降低风险，控制成本，精装修大多建立了分级体系，并按照标准化要求在全国各地项目落地。
比如目前重庆地区某地产项目就对高层产品进行豪华型、舒适型、经济型3个档的次划分，并规范不同档次产品的精装标准及相应成本限额要求。
以外立面为例，A档的全部为石材，而B档只有2层以下为石材，C档的要求则会更低一些。在标准化的要求下，很多项目风格相对统一，难免被客户诟病为千篇一律、缺乏个性。市场上也只有少量豪宅项目真正能做到定制化精装。
但实际上，通过给客户提供菜单式的精装则可以解决这个问题。
比如在项目设计阶段可换装规划重点核心区域，实现精装风格菜单式可选环节，包括功能可选、材质可选、风格可选、软装可选、全居住周期可选以及量身定制等。如：橱柜、衣柜的尺寸是统一的，但门板颜色、衣柜材质、门把手样式都可以不同，加上不同颜色的壁纸、墙地砖，就可以形成N多种排列组合。这样一来，整个精装风格就多样化了。
（二）做到极致的人性化设计：如果说个性化是更高级的需求，那么人性化则更考验开发商对于生活细节的理解。经过这些年的实践，标杆房企人性化设计又有了不少新的提升。尤其在体验感强的区域时间系统化提炼。举例来说，很简单的一项插座应用，其设计细节竟然可以达到8个。
1.玄关处：玄关柜台安装24小时不断电usb接口，回家可以直接给手机或充电宝充电，出门也不会忘带，且可供吹风机吹干鞋子等其他烘干需求，非常实用。
2.卫生间：马桶旁预留插座。龙湖认为，过几年后，业主可能会更换更好的马桶，可能需要插电，因此专门在旁预留了一个插座。
3.衣帽间：据说这是龙湖调研业主而来，衣帽间里为挂烫机预留插座。
4.主卧预留落地灯的插座：总有人不喜欢台灯而喜欢落地灯，那就多预留一个插座咯。