[摘要]2007年我国《物权法》颁布，建筑物区分所有权第一次以法律的形式出现在公众的视野当中，从而弥补了我国对此问题的立法空白。尽管如此，在实践操作过程中却依然有很多问题，如车位问题、“住改商”纠纷等。这些问题在最高人民法院公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）中得到解决。本文试图从实践中遇到的若干问题出发，从历史、社会及法律角度探析其产生原因，进一步阐释《解释》中相关问题，以供实践参考。
[关键词]建筑物区分所有权；业主；专有权；共有权
2007年3月通过的《中华人民共和国物权法》，第一次以基本法的形式明确规定了“业主的建筑物区分所有权”，但由于各方面的原因，《物权法》对此只做了原则性规定，内容比较简单，很多问题的存在使得《物权法》定纷止争的功效并未充分发挥。而《解释》对上述问题作出进一步规定，使得司法实践更具可操作性。
一、建筑物区分所有权制度实践中遇到的问题
2007年《中华人民共和国物权法》的颁布，标志着我国对建筑物区分所有权制度的调整和规范进入了一个新的阶段，然而由于相关利益各方的压力，其在建筑物区分所有权某些方面的规定上还不具体，如专有权与共有权的范围、车库车位的归属以及“住改商”纠纷等问题都没有明确的规定。
（一）专有权、共有权的范围
《物权法》仅在第71条对专有权进行了原则性规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”物权法规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。规定本身并无问题，但是由于《物权法》对于专有权的范围界定不明确，从而导致在实践中出现了许多争议和纠纷。
（二）小区车位、车库的权属存在争议及如何“首先”满足业主需求
随着我国住房制度的改革，现代化社区大量出现，因小区内车位、车库的归属问题，以及停放在小区内道路上车位收费问题而引发的纠纷逐渐成为社会各界关注的热点。也正是由于车库车位权属的不明确性和形式的多样性，从而带来了各种各样的纠纷。在对车库车位权属纠纷进行分析后，发现各种问题的根源主要集中在业主之间及业主与开发商之间产生。我国《物权法》的出台也在一定程度上解决了这部分权利的归属问题，但在实际中仍然有很多难以操作的地方。
（三）“住改商”纠纷
《物权法》第77条对于专有部分住房改为经营性用房的行为明确规定了业主应遵守的义务，对于处理“住改商”纠纷提供了法律依据。“住改商”行为的合法性应遵循两个条件：一是遵守法律、法规及管理规约，二是经有利害关系的业主的同意。在第二个条件上，《物权法》的规定存在若干问题，如果未经利害关系人的同意，后果如何？经利害关系人全部同意还是多数同意？这些问题法律均未予以明确规定，需要通过以后的实践与司法解释予以完善。
二、建筑物区分所有权制度实践困境的原因探析
（一）历史原因
建筑物区分所有权制度是随着房屋商品化而出现的，我国建设部于1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》（于2001年7月作了修改）曾有过关于建筑物区分所有权的相关规定。其第2条规定，异产毗连房屋系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，这可以理解为是对建筑物区分所有权概念的原始界定。直到2007年物权法才对此制度以基本法的形式予以规定，因此我国在立法上确定这个概念是比较晚的。同时立法者在立足于本国借鉴其他国家立法经验及最新研究成果的过程中，由于人们各自认识论的不同，对某些问题的认识还存在着一定的局限性，从而导致物权法在对该制度予以规定时存在着许多不足之处，给我国的司法实践带来不便。
（二）社会原因
建筑物区分所有权制度在实践中存在着诸多困境，这与我国土地与人口的供求矛盾存在着一定的关系。人口增长，土地资源的有限性越来越突出，这在客观上要求我们要有效地利用有限的土地资源。随着经济的发展，尤其是在改革开放以后，第三产业的崛起，土地的用途越来越广泛，这在客观上需要更多的土地。因此住房不断向立体方向扩展，多个业主或承租人共同使用同一楼宇，一幢大楼内部产权主体日益多样化，业主之间的关系也越来越复杂，给我国司法实践带来巨大挑战。
（三）法律原因
在任何法律社会中，都不能产生为社会所有成员一致同意的法律规范，把法视为“公意”体现，这只是一种对应然状态的理想追求，因而法在表达利益的过程（同时也是对利益选择的过程）中，在充分考虑到各方法律利益的同时，为最大限度地实现与维护各方利益，法律就不得不在利益的相互博弈中做出选择。《物权法》对建筑物区分所有权制度的若干规定，我们不否认它在一定程度上起到了规范作用，但由于各方面的压力，很多问题在物权法中仍只是宽泛的规定。
三、《解释》对上述问题的解决对策
（一）明确专有权与共有权
专有权是区分所有权人对其专有部分所享有的占有、使用、收益、处分的权利。专有权人要想行使其专有权首先就应该明确专有部分的范围在哪。只有专有部分的范围界定清晰了，共有部分的范围也就不言自明了。《解释》第2条第1款将构造上的独立性表述为“能够明确区分”，并加之使用上的独立性。鉴于我国目前的登记现状，在某些情况下，即使没有登记，只要具备两个实质要件，即构造上的独立性和使用上的独立性，仍应认定为专有部分。另外，如果露台要成为某特定房屋的组成部分还需有合同依据，根据现实生活的需要《解释》还将专有部分扩大到整栋建筑物。
《物权法》对法定共有部分做出了明确规定，《解释》第3条第1款明确列举了屋顶、外墙、通道等属于天然共有部分。对于约定共有部分，按照“非特定权利人所有极为共同共有”的思路做出了兜底性规定。《解释》第3条还对建设用地使用权作出例外规定，业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
（二）车位、车库问题的解决
业主的停车利益应当得到保护，开发商尽快收回成本的利益也应得到保护，为平衡二者之间的利益，《解释》第五条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。配置比例是规划行政主管部门对开发商的要求，规划行政主管部门对某一新建小区确定什么样的配置比例是综合考虑了本小区居民的停车利益等多种需要所确定的。有的将车位与面积挂钩，有的直接规定规划配建车位的总数，最终都可以计算出用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。在开发商已经将配置的车位分给业主的情况下，表明其已履行了法定义务；就约定义务而言，在开发商与购房者的合同中约定开发商有义务为购房人提供车位的情况下，如果开发商没有履行义务，购房者可要求开发商承担违约责任。
（三）“住改商”纠纷处理
《解释》第10条、第11条对此作出进一步规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。该规定确定了未经利害关系业主同意而进行“住改商”行为所应承担的民事责任，并明确规定了“住改商”中利害关系业主的意见应否适用“多数决”。《物权法》第77条的规定传达出了注重保护有利害关系业主利益的价值倾向，在此情况下，如果以“多数决”作为“住改商”合法性规定的标尺，则可以预见，每个成功的“住改商”背后都极有可能会以牺牲和无视少数异议业主的切身利益为代价。关于有利害关系业主范围的界定，《解释》将其限为本栋建筑物内，这在实践中操作较为方便，实践中可能出现的本栋建筑物之外的业主，《解释》也规定其应证明利害关系的存在。
四、结语
业主的建筑物区分所有权被写入法律，这在我国法治进程中是一个非常重大的进步。建筑物区分所有权出现的矛盾实质上是一个市场的问题，随着市场竞争的发展，《物权法》的进一步完善，《解释》的进一步适用，这些问题必将得到解决。
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