一个房地产项目,少则投资数百万元,多则数亿甚至数十亿,对资金要求非常高。目前,我国房地产开发资金来源比较单一,主要靠银行信贷。而随着国家宏观调控的持续深入,房地产开发企业融资愈加困难,很多开发企业面临着资金链断裂的危险。如果能够对影响房地产开发企业融资的内在机制进行可靠的分析,就能为房地产开发企业提高融资能力提供有益的启示。
一、影响房地产开发企业信贷融资成功的关键因素
从房地产开发融资的现状分析,笔者认为房地产开发企业的竞争力大小、银行与房地产开发企业间的信息对称程度是影响信贷融资成功的关键因素。
(一)房地产开发企业的竞争力
哈佛大学的Scott B.R.认为,“企业竞争力是指企业在与其他企业的公开竞争中,用人力和资金资源以使企业保持持续发展的能力。”而对于资金的提供者银行来说,它是否愿意给企业提供资金支持,就是要看这个房地产企业的竞争力大小,一个竞争力弱的房地产企业银行是很难相信它有能力收回投资并取得收益的。所以,企业的竞争力大小是影响融资可行性的关键因素之一。
(二)银行与房地产开发业企业间信息对称程度
房地产企业作为理性的“经济人”,它从事经济活动以追求自己最大经济利益为动机,在融资活动中企业往往会利用信息不对称损害银行的利益。而银行为了降低信贷风险,往往在信息不对称时不同意或只同意企业一部分贷款额的申请,于是出现了“信贷配给”,“信贷配给”最终使银企双方的利益都受损,尤其是使企业融资变得困难。所以银行和房地产开发企业间的信息对称程度也是影响企业融资可行性的关键因素之一。
二、房地产开发信贷融资内在约束机制分析
(一)信贷融资内在约束机制分析模型的建立由影响房地产开发企业信贷融资的关键因素,可以建立信贷融资函数A,即:
A=G(C,L,Q)
这里,G——函数表达式
C——房地产开发企业的竞争力
L——银行与房地产开发企业间信息对称程度
Q——房地产开发企业可获得的银行贷款数量
根据这个函数表达式,可绘出三维图形并分析如下:
上图中,直线A’F’表示房地产开发企业从银行获取贷款最低所必需的信息对称程度;直线E’D’表示房地产开发企业从银行获取贷款最低所必需的企业竞争力。类似于经济学上的无差异曲线,要获得一定的银行贷款,房地产开发企业的竞争力C与银行和房地产开发企业间的信息对称程度L有一定的替代性,即假如房地产开发企业的竞争力较强、银行和房地产开发企业间信息对称程度较低时可获得银行贷款为W,则存在房地产开发企业的竞争力较前一种情况弱,银行和房地产开发企业间信息对称程度较前一种情况高时也能获得相同银行贷款W,由此可以得到获得最低银行贷款时C与L所有可能组合点的连线E’F’。
考虑到C不可能无限大,即当企业处于行业的绝对垄断地位时,C达到最大值(假设一定时期内所有银行对房地产行业放贷的总数量一定)。在上图中用A’B’表示C达到最大时的临界线。同样的道理,银行和房地产开发企业间的信息对称程度也有一个极限,即银行和房地产开发企业间信息完全对称,此时L达到最大值 ,在上图中用B’D’表示L达到最大值时的临界线。从而得到A’B’D’E’F’,平面对应的ABDEF曲面就是在C与L不同组合下,企业可获得银行贷款的所有可能值组成的点的集合。
(二)模型分析
由于C与L具有一定范围的可替代性,所以在允许范围内可任作两条曲线J’K’、H’I’,使其满足曲线上的C与L的组合分别能获得相同的银行贷款,其分别对应相同银行贷款集合组成的曲线为JK和HI。比较JK上的α和β点以及HI上的γ点的大小可知:α=β<γ,即曲线HI所代表的银行贷款大于JK所代表的银行贷款,而JK上的银行贷款相等。从而可知,曲面ABDEF是由一系列像JK、HI一样的等银行贷款线组成,并且C与L的组合值越大,其所对应的等银行贷款线越高。
从以上图形分析可知,只要能够对C与L进行度量,就能对企业融资可行性进行评价。
(三)影响信贷融资成功关键要素的度量
1.房地产开发企业竞争力
房地产开发企业竞争力的测定是众多评价指标的综合评估过程。目前国内外常用的综合评估方法有三大类,即专家评估法、经济分析法和运筹学方法。本文从专家评估法依靠人为打分确定权重,具有一定的片面主观性出发,试图运用因子分析方法建立房地产开发企业竞争力的评价指标。因子分析是从一些有错综复杂关系的现象中找出少数几个主要因子,再对这些主要因子进行综合评价,因此可以有效地消除人为因素的干扰,确保评估的客观性和评价结论的准确性。
将房地产开发企业的竞争力分为三类:经营能力(评价指标有固定资产原值、流动资产平均余额、技术职工人数、销售收入、市场占有率、人均工资额、总资产周转率等);效益能力(评价指标有资产效率、劳动生产率、人均利税率、资本收益率、资产报酬率、销售利税率、成本费用利税率等);发展能力(评价指标有销售收入增长率、利税增长率、总资产增长率、工资额增长率、科技经费增长率、技术进步率等)。
因子分析的计算步骤包括将因子表示为变量的线性组合,然后构造原始数据矩阵W0、求W0的标准化数据矩阵W、求W 的相关系数矩阵T、求T的特征根λ及特征向量S、建立主成分表达式、计算每个主成分的贡献率U、按累计贡献率的最低限值选取主因子个数P、计算主因子的因子载荷矩阵B、求B的正交因子解、建立因子得分模型H(见式①)、计算主因子综合得分Z(见式②)、计算因子综合得分的相对得分Z’(将样本综合得分按由小到大顺序在评价区间[Φ1 , Φ2]上进行归一化处理(见式③)。
Hi = ai1W1+ ai2W2+ … + ai nW n ( i =1, …, P ) ①
式中:Hi为第i 个主因子的得分值;Wj为第j 个变量的观测值;P为选取的主因子个数;aij为第i 个因子的第j 个变量的得分系数。
Z(i) =Σ(Uj×Hij) / (ΣUj) ( i = 1,2, …,M;j = 1,2, …,P) ②
式中:Z(i) 为第i 个样本的主因子综合得分; Uj为第j 个主因子的贡献率;Hij为第i 个样本的第j 个主因子的得分值。
Z’(i) =Φ1+(Φ2-Φ1)×(Z(i)-Zmin) / (Zmax-Zmin)③
式中:Z’(i) 为第i 个样本的主因子相对得分,按其落在评价区间[Φ1 , Φ2]的位置评价出企业的竞争力大小。
2.银行和房地产开发企业间的信息对称程度
银行和房地产开发企业间的信息不对称指的是房地产开发企业拥有更多的内部信息,这些内部信息有的能反映出房地产开发企业存在的缺陷甚至致命的弱点,而投资方银行相对缺少企业的这些内部信息,从而使银行面临信贷风险。信息不对称有两个极端,即信息完全不对称和信息完全对称,事实上,这两种极端的情形在实际生活中几乎不存在,绝大多数情况是存在于这两种极端情形之间。为了量化的需要,可以把信息完全不对称时的值定义为0,把信息完全对称时的值定义为100。
要度量信息对称的程度,就要明确融资信息从房地产开发企业的哪些指标获取。根据房地产开发企业的特点,可以从房地产开发企业的管理制度、财务制度(报表的效度和信度)、治理结构的清晰程度以及对银行提出的合理规避逆向选择和道德风险的条件的认可度来获取。从而,信息的对称程度可以用下表来度量。
融资信息对称程度度量表
三、房地产企业融资的建议
(一)从提高企业竞争力的角度
1.适应政策和市场变化,适当进行开发项目和业务结构的调整,提高企业的竞争力。在当前的情况下,可以减少高档住宅与大户型住宅的开发比重,增加低价位与小户型住宅产品的开发;在业务结构调整方面,可以适当调整商品房出售和租赁比例等等。
2.核心能力互补的中小型开发企业可以进行并购、重组和联合。这样,企业在重组或联合后将弥补各自原有的缺陷,提高在行业中的竞争力。
3.注重内部的管理创新,加强成本控制,重视市场营销调研,提高自身的竞争力。
(二)从减少银行和房地产开发企业间信息不对称的角度
1.加强企业信用信号的传递能力。例如,可以利用商业计划书的作用。商业计划书一般包括企业对未来市场的预测、企业所在行业的竞争情况、顾客消费者的消费偏好、企业的团队文化、企业竞争对手实力分析、具体开发项目的SWOT(Strength、Weakness、Opportunity、Theart)分析等等。麦肯锡公司的调查表明,一份成功的商业计划书可以保证企业融资成功一半以上,它对投融资双方的信息交流能起到很重要的作用。
2.规范企业管理制度,加强房地产开发企业的财务管理,明确企业的治理结构,特别是股东、董事和经理层之间的关系。
3.与银行建立长期合作关系,从而降低银行对房地产开发企业贷款的交易成本和风险,争取获得银行长期稳定信贷资金。
四、结束语
本文建立了房地产开发企业信贷融资内在机制分析模型,并对模型中的有关变量进行了探讨。其中,尝试性地用因子分析法来定量测定房地产开发企业的竞争力;而对于信息对称程度的测定还只能采取定量和定性相结合的方法,完全用定量方法测定信息对称程度还有待进一步研究。
(常州市建设工程质量监督站)