“把东西卖给买不起的人，把钱借给还不起的人”，当贪婪的华尔街金融大鳄们将以美国穷人为对象的次级贷款经过包装，在经济繁荣的时代打着金融创新的幌子向全世界伸出圈钱之手时，次贷危机已经悄然向人类慢慢靠近。
危机触发动因
继9月份美国贝尔斯登、雷曼兄弟、美林公司、高盛集团、摩根士丹利五大投行巨头惨遭历史性巨变，10月份冰岛、巴基斯坦、乌克兰等多个国家因不堪国际金融危机重负濒临“国家破产”的消息跃升为国际舆论关注的焦点。
这场由次贷危机引发的被称为自上世纪30年代“大萧条”以来最严重的金融风暴呈逐步升级和扩散之势。
“我们现在不再骄傲了，因为我们30多年苦心经营的借贷业务的声誉在短短两年内就毁于一旦了。”帕特里克·鲁道夫近日在接受《楼市》记者专访时遗憾地表示。已近70岁高龄的鲁道夫教授目前职务之一是美国法学院协会房地产法部门主席和密苏里律师协会财产法委员会主席，他亲历了这场金融灾难。
本轮美国次贷危机发端于2006年下半年，在2007年2月引发世人普遍关注，到2008年则升级成席卷全球金融市场的风暴。
追根溯源，美国这场次贷危机同房地产市场泡沫破裂密切相关。它肇始于房地产领域，进而影响到整个华尔街和金融市场，甚至将美国经济推向了危机的边缘。
2005年是美国房地产市场的重要转折点。为防止经济过热，抑制通货膨胀，美联储从2004年6月到2006年6月的两年时间内连续17次上调联邦基金利率，基准利率的上升逐渐刺破了美国房地产市场泡沫。美国很多地区房地产价格的上升势头在2005年夏季结束时忽然中止，到2006年8月，美国房地产开工指数同比下降40％。
情况进一步恶化，2007年美国住宅房地产的销售量和销售价格继续下降。2007年12月20日，《美联社》评选出当年美国十大经济新闻，其中房地产市场急剧降温名列榜首。
美国的自住房比例位居世界前列，比率高达68％，人均居住面积近60平方米，房地产规模亦超过2万亿美元。早在2001年，随着网络泡沫的破灭和“9·11”恐怖袭击事件的发生，美国经济面临衰退的危机，为了刺激经济增长，美联储前主席格林斯潘采取连续13次降息，实行低利率政策，这一政策极大地刺激了美国房地产业的发展，使之成为经济发展的主要拉动力量。作为美国第一大产业，房地产市场与其他产业关联度很高，可谓牵一发而动全身。
美国如今经济困境源于房地产市场庞大的泡沫破裂，而房地产泡沫不断膨胀还主要源于由谎言与贪婪编织起来的房贷市场。
“美国与中国房地产市场不同，美国的房地产泡沫问题主要出现在房贷上。”鲁道夫教授表示，美国人很容易就能申请到贷款，他们把贷款花在买车、买房等他们想做又没钱做的事情上。有些是投机行为，毋庸置疑，很多是违法行为。
畅销书《美国次贷危机真相》中这样描述道：“美国存在一种次级贷款机构，这种机构专门为那些未通过银行贷款机构的审批，不符合贷款标准的人提供贷款服务，这些申请次级贷款的人群构成相对复杂，总体来说属于收入不稳定、信用记录不佳的人。原本这些机构的存在是帮助穷人实现‘居者有其屋’的梦想，但是事实的发展却不能遂人所愿。”
低门槛放贷谎言
这场美国“百年一遇”并迅速蔓延至全球的金融危机事实上早在二三十年前就埋下了祸端。
20世纪80年代中期美国次级住房抵押贷款开始出现。
美国的住房抵押贷款有3种，次级住房抵押贷款是其中一种。在美国，抵押贷款按照借款者的信用条件和贷款对资产价值的比率划分为优级、次优级和次级抵押贷款，次级房屋贷款指主要面向信用记录欠佳、收入证明缺失、负债较重的客户提供高风险、高收益的贷款。
20世纪80年代以后，金融行业竞争不断加剧，美国许多银行传统的信贷业务赢利空间变得越来越小，一些金融机构受自身利益驱使，放松了提供贷款的条件，甚至降低“门槛”，推出“零首付”、“浮动利率”等贷款方式，引诱原本无能力购房的低收入者，纷纷介入次级按揭贷款业务。
金融机构以赢利为目的，为什么明知道会亏损，还想方设法贷款给穷人?
原来，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，但贷款利率却比一般抵押贷款高很多，相比普通抵押贷款6％～8％的利率，次级房贷的利率有可能高达10％～12％。对放贷机构来说，承受更高风险的同时，由于得益于高利率，能从中获得更高的收益。并且只要房价有升值的空间，即使次级贷款者一旦还不上贷款，还可以强行拍卖拿来做抵押的房子。只要风险不失控，放贷机构的收益非常可观。
放贷机构开始编织各种美丽的谎言，通过在网络上流传的如下小广告，不难发现放贷机构谎言中的巨大诱惑：
“你想过中产阶级的生活吗?买房吧!”
“积蓄不够吗?贷款吧!”
“没有收入吗?找××贷款公司吧!”
“首付也付不起?我们提供0首付!”
“担心利息太高?头2年我们提供3％的优惠利率!”
“每个月还是付不起?没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以2年后再付!想想看，2年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起!”
“担心2年后还是还不起?哎呀，你也真是太小心了，看看现在的房子比2年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住2年，还可能赚一笔呢!再说了，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借?”
在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹豫地选择了贷款买房，正如罗杰斯所说，“人们能够无本买房”。次级贷的产生解决了美国大批中低收入家庭的住房问题，使美国的房屋拥有率在过去的10年中从64％上升到69％，超过900万的家庭拥有了自己的房屋，这其中许多借贷者为低收入或信用不佳者，他们不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，而随着美国房市火爆，通过投资投机房地产来实现资产增值的人群越来越庞大。
通常情况下，个人贷款者并不是直接向银行申请抵押贷款。与中国不同，美国的购房者和贷款机构没有直接的关联，房地产经纪商起着桥梁作用。房地产经纪商是整个美国房地产抵押行业的重要推动者之一。他们认识多家贷款机构，了解上百种贷款品种，信用不好的借款人甚至能通过经纪商得到更多的贷款。
“在佛罗里达，我们发现有些人刚刚从监狱里出来，但是马上成为了抵押贷款经纪人。人们发现这是个很好的赚钱方式，只要劝人家借钱，然后转手就可以借到钱。”帕特里克·鲁道夫教授表示，次贷可以接受抵押的数额一般比房子的价值还要高，在美国最高的是房屋价值的120％。
上世纪末期，美国经济十分景气，掩盖了次级贷款的风险。进入21世纪后，次贷风行美国，尤其是网络泡沫破裂和“9·11”事件后，美联储前主席格林斯潘实行宽松的货币政策，联邦基金利率从6.5％一直降到1％，这种经济环境更是极大地助长了次级贷款。
据有关统计，次贷发展最快的时期在2003～2006年之间。到2006年末，次贷已经涉及500万个美国家庭，贷款规模达到1.2万亿美元。金融机构较宽的审贷标准，使得大量不符合信贷标准的客户得到了信贷资金。房地产市场十分活跃，呈现一片兴旺的景象，而房价一路攀升，进一步掩盖了次贷的潜在风险。
华尔街贪婪神话
次贷的潜在风险是在华尔街的造富神话中推向了极致。