婚前按揭房屋及其增值部分的权属认定及分割
摘 要 房屋按揭制度是现代化社会的产物，其本质是一种担保融资购房的方式。据调查，在我国的离婚诉讼案件中，相当一部分涉及按揭房屋的分割。鉴于房屋之于社会家庭生活的重要性及司法实践存在的种种问题，2011年我国出台了《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》，其中第十条对按揭房屋的分割作出了统一规定。但是现有的法律规定仍然不能完全涵盖私法实践中出现的各类婚前按揭房屋纠纷，加之因房屋的具体情况不同其分割方式也会不同，所以针对于各类按揭房屋的权属认定及分割方式的研究是必要的。
关键词 按揭房屋 性质认定 分割方式
作者简介：任凤莲，山西大学法学院，副教授，主要研究婚姻家庭法领域；崔志琳，山西大学法学院民商法专业硕士研究生。
中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2014）02-245-02
一、婚前按揭房屋及其增值部分的权属认定
按揭房屋就是以按揭贷款的形式购得的房屋类型，具体而言，是指房屋购买者以自己所购之房屋作为抵押获取银行贷款，并依约履行还款义务，银行可在购房者违约时将其抵押的房屋拍卖，并就拍卖所得优先受偿的制度。对于按揭房屋的权属认定直接决定着其分配的具体方式。
（一）婚前按揭房屋的权属认定
对于按揭房屋权属争议的焦点集中在婚前按揭房屋的权属认定上，即结婚前个人已经支付房屋首付，婚后用夫妻共同财产还贷的按揭房屋，对此，实践中存在两种认识，第一种是个人财产说，认为结婚前个人已经支付房屋首付，婚后用夫妻共同财产还贷的按揭房屋属于个人财产，其理由是根据物权法理论，不动产物权以登记为取得要件，按揭房屋之房产证虽为婚后取得，但其实质是婚前的购房行为的延续，个人付首付款之后即取得房屋的物权期待 。根据我国《婚姻法司法解释（一）》，夫或妻一方的个人财产不因婚姻关系的持续而变为共同财产，所以婚后的共同财产还贷行为并不影响房产的物权归属。
第二种是共同财产说，认为婚前按揭房屋应属于夫妻共同财产，依据我国《婚姻法司法解释（二）》第十九条将婚前一方承租，婚后用共同财产购买的房屋认定为夫妻共同财产，其立法取向可归纳为：依据公平原则，婚前一方享有特别权益，婚后另一方为此支付了相应的对价或用共同财产支付价款的，以共同财产处理。而依据这一精神，婚前的按揭房屋应为共同财产。
笔者认为，婚前按揭房屋应当认定为购房一方的婚前财产，原因如下：首先，就按揭制度的性质而言，按揭的本质是抵押担保，而以房屋作抵押物从而取得贷款的前提就是拥有房屋的合法权利，所以按揭房屋的过程就是利用房屋抵押换取贷款的过程，据此，购房者已经实质的确定的拥有了房屋的物权；其次，德国的“物权性的期待” 理论认为当某一债权行为的发生实质产生物权性的期待，那么这种行为所引起的债权关系就实质地具有了物权性质，或者说是部分物权性质。就婚前按揭房屋问题而言，购房者签订房屋买卖合同的行为是一个债权行为，但是这一债权行为伴随着办理按揭手续并支付首付款等行为，购房者合理地具有了房屋物权的期待权，这一特殊情形并不能机械地适用不动产的登记取得制度，而是应当把婚后房产证的取得看作对抗要件；此外，从公平的角度看，将一方婚前所购婚后又参与一部分还款的房屋作为共同财产分割显然有违立法精神和公平价值。
（二）婚前按揭房屋增值部分的性质认定
按揭房屋增值部分是否应当分割也是一个重要的争议点，一种观点认为按揭房屋的增值部分不能分割，他们认为婚前按揭房属于个人财产，顺理成章，房屋的增值部分也属于个人所有，不应当分割。而另一种观点认为增值部分是可以分割的，其理由是根据《婚姻法司法解释（二）》基于个人财产投资所带来的收益应当认定为夫妻共同财产，所以其理应属于夫妻共同财产予以分配。这些争议的产生原因在于对按揭房屋增值部分的性质认定不统一，对于按揭房屋增值部分的合理分割建立在对其性质的正确界定之上。
对于按揭房屋增值部分的性质，有学者认为这一部分属于投资收益，据此认为，依据《婚姻法司法解释（二）》凡是婚后所得的收益是基于夫妻一方以个人财产投资产生，那么这部分增值应当认定为夫妻共同财产，理应分配。其反对者认为认为按揭房屋增值部分不同于投资收益，而是一种基于投资而获得的收益。投资收益是指以收益为目的而进行投资所获之利益，而在实践中，相当一部分人购房并不是为收益，而是居住。有的学者认为按揭房屋增值部分属于按揭房产的孳息，但其反对者则认为孳息是指从原物中所出之收益，其最显著的特征就是与原物分离或并不与之混同，而按揭房屋的增值部分并不独立于房产，在转让之前以一种无体的期待形式存在，即使转让之后也不能与房屋分割，所以其并不属于孳息。
笔者认为，单纯的把按揭房屋的增值部分认定为投资收益或是基于投资而获得的收益或是房产的孳息进而去确定它的分割方式都是不恰当的，婚姻家庭的特殊性决定了其不能完全遵照物权理论或是经济利益原则，而还要考虑到家庭生活的具体情况。在这种情况下，我们不妨借鉴美国对于按揭房屋增值部分的处理。美国将按揭房屋的增值部分分为主动增值和被动增值，如规定“若配偶一方对另一方个人财产所付出的劳动、投资、智力技能、创造或管理活动等没有获得合理补偿或者上述活动导致配偶财产有实质性的增加，可以对婚姻财产提出请求。”而“因其他不归属于当事人主观努力，而是因为市场的变化等客观原因产生的增值部分是不可分割的。” 即被动增值部分属于个人所有。
二、婚前按揭房屋及其增值部分的合理分割
对于按揭房屋及其增值部分的合理分割方式的探讨首先要明确房屋分割所遵循的基本原则。笔者认为，在处理婚姻家庭房产纠纷时，更多的要考虑要婚姻家庭的特殊性，对于物权理论的适用要持谨慎态度，在此基础上所做之研究才更具合理性。此外，实践中之所以出现许许多多有关按揭房屋的争议，是因为这一房产类型本身所具有的复杂性，具体情况的不同可能导致同一类型的房屋有不同的分割方式，所以对各类型婚前按揭房屋的分割方式的研究是十分必要的。