浅析房地产市场波动对宏观经济的影响
摘要：在我国经济高速发展的过程中，房地产业一直起着至关重要的作用。房地产业的繁荣或萧条是如何传导至整个宏观经济的；为保持宏观经济的稳定发展，我们又应该怎么正确的利用、引导房地产业发展。本文从三个方面分析了房地产市场波动影响宏观经济的渠道，并给出了当前环境下应如何保持房地产业平稳发展以实现经济稳定发展。
关键词：房地产；市场波动；宏观经济
20世纪90年代末，随着我国住房制度的改革，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业，并担负起扩大内需、促进经济增长的双重任务。有学者估计：我国大城市的房地产市场繁荣与房价上涨对中国经济增长的贡献率达1个百分点左右。从2008年全球金融危机和我国当前的经济状况可以看到：房地产市场的波动对于一国乃至全球宏观经济具有巨大的影响力。因此，研究房地产市场对宏观经济的影响具有重要的现实意义。本文试图分别从房地产市场波动对消费、经济增长和通货膨胀三个方面分析其对宏观经济的影响。
一、对消费的影响
房地产市场价格的波动对消费支出的影响主要通过以下几个渠道：
（一）财富效应
本文所指的财富效应包括两个方面，一方面指住房所有者因房地产价格上涨出售其住房或利用其价值上升进行再融资，此时房地产价格的上升直接带来住宅所有者的财富增加，从而促使其增加消费；另一方面指住宅所有者在房地产价格上升时未出售其住宅或未进行再融资，但由于这种价格上升带来了更大的潜在价值上升而使消费者感受到了财富的增加，从而扩大了边际消费倾向。因此，房地产价格上涨使住宅所有者财富增加，进而增加消费。
（二）预算约束效应
对于住房所有者来说，房价上涨无疑会带来财富的增长；但对于租房者来说，房价上涨将会对其消费产生消极影响。由于房价上升，房租随之上涨，住房者不得不支付更高的租金，从而消费的预算约束收紧，进而使个人消费减少。
（三）财富的从新分配效应
房价高涨导致的财富重新分配效应也不利于消费的增长。Martin Wolf提出高房价并不能使一国财富增加，房价的上涨只是把收入在居民中进行重新分配，主要是将年轻人的收入分配到老年人手中，或将消费性购房者的收入分配到投资性购房者手中，因为存量房市场价值的上升，拥有住房的这些人赚取的利润恰好是购买这些房屋的人的损失。因而房价上涨使财富向富人、城市、投机者和政府转移，而任何一个国家的消费都是有中低收入者支撑的，这种财富分化的效应使得中低收入者相对财富更少，进而消费会更少。
综上所述，房地产价格的波动会直接或间接的影响居民的消费支出，且通过财富的再分配效应加剧社会贫富差距，不利于消费增长，更不利于长期的经济增长及宏观经济的稳定。
二、对经济增长的影响
房地产价格对经济增长的影响也是多方面的，既有促进经济增长的一方面，也有抑制经济增长的一方面。
改革开放以来，伴随着房地产市场繁荣的是我国经济的高速增长。投资是国民经济核算中的重要组成部分，而房地产投资又是投资中的重要部分，因此房地产投资的增加一方面促进其本身产业投资的增加，另一方面，基于其较长的产业链条，房地产行业的繁荣会带动相关产业的增长，从而房地产投资的增加会通过一系列相关行业的传导带来经济更大幅度的增长。
房价高涨对经济增长的抑制作用一方面体现在：房价高企使企业租金支出增加，从而企业运营成本上升、进而导致企业主利润下降；实体经济的投资收益率下降而房地产投资的收益率持续高企，会引导资金脱离实体经济进入虚拟经济以追求更高利润。而实体经济资金匮乏、融资成本上升会进一步挤压实体经济的利润空间，进而使经济陷入资金脱实向虚的困境；另一方面体现在：房价上涨会使人们预期生活成本增加，长期内会引起平均工资水平的上升，导致企业用人成本上升，从而挤压实体经济的利润空间，不利于经济的持续增长。
三、对通货膨胀的影响
房地产价格上升对通货膨胀的影响主要通过以下三种渠道：
第一，房地产市场的繁荣使其对上下游产品的需求增加，从而在短期供给不变的条件下，会引起这些产品的价格上涨，形成通货膨胀的预期。
第二，房地产市场的繁荣使有房者财富增加，从而使居民的边际消费倾向提升，消费需求增加，进而引起消费品价格的持续上涨，在市场上形成通货膨胀的预期。
第三，房价持续看涨会使居民购房需求增加，从而带动银行信贷增加，而银行信贷增加相当于被动地释放货币、增加货币供给，因此造成市场上的货币过多，进而引发通货膨胀。
四、建议
通过本文的分析可以看到：房地产市场的波动会通过消费、投资、通貨膨胀等方面影响整个宏观经济运行状况；因此为保持宏观经济稳定、规避经济运行风险，我们必须保持房地产业的健康稳定发展，并考虑以下措施：
第一，制定房地产业长期发展的合理产业政策，考虑房地产业的上下游行业，在发挥房地产业的主导作用的同时，还要兼顾各相关产业的协调发展，从而营造协调稳定的经济环境。
第二，逐步完善我国金融市场，培育多元的金融市场主体，拓宽企业的融资渠道，使得在发展房地产业的同时，还能保证实体经济发展有足够的资金支持。
第三，大力发展二手房地产市场，完善住房供给结构。在加大经济适用房、廉租房等福利住房供给的同时，还要完善存量房的交易市场，促进二手房流通，保障居民住房需求。
综上所述，基于房地产市场对宏观经济的重大影响，为了保持经济持续稳定增长，我们必须尽量避免房地产市场过热或萧条；同时，还要积极完善二手房市场及经济适用房建设，在满足居民基本住房需求的同时削减房地产市场的投机行为。
参考文献：
[1]胡国，宋建江.房地产价格波动与区域经济稳定[J].上海金融，2005（5）.
[2]李聪明，我国房地产周期波动与宏观经济关系分析[J].特区经济，2005（3）.
[3]张晓晶，孙涛.中国房地产周期与金融稳定[J].经济研究，2006（1）.
[4]高波，陈健，邹琳华.区域房价差异、劳动力流动与产业升级[J].经济研究，2012（1）.
[5]王文春，荣昭.房价上涨对工业企业创新的抑制影响研究[J].经济学（季刊），2014（2）.
作者简介：
杨彩红，天津师范大学经济学院，2016级世界经济专业，在读硕士研究生，研究方向：世界经济。