房地产价格波动对宏观经济影响研究
摘要：采用计量模型探讨了房价与经济增速、房地产投资、固定资产投资、消费、物价等五个宏观指标的关系，发现房价与经济增速、物价指数存在长期均衡关系，而与房地产投资、固定资产投资和消费不存在长期均衡关系。认为中央应坚持房地产调控不动摇，遏制过快上涨的房价，并处理好与保增长的关系，管理好房价上涨预期，正确引导市场。
关键词：房地产价格；宏观经济；脉冲分析
中图分类号：F293.3
一、研究背景和意义
2012年上半年，我国多个大中城市的房地产价格停止上涨，房价在政策调控下有回落趋势，房地产成交量下滑。与此同时，我国宏观经济也面临较大上涨压力。部分学者认为，若房价大幅下跌，将会对宏观经济产生负面冲击。进入2012年以来，受4万亿投资效应减弱、欧债危机等因素影响，拉动我国经济增长“三驾马车”中的国内投资和出口都出现不同程度的回落，在此形势下，我国住房价格可能大幅下跌，这会否对经济产生巨大的冲击成为决定我国未来经济走势的另一个至关重要的因素。在这种情形下，对我国近年来住房价格波动的特征进行全面分析，并对房地产价格波动对宏观经济及部门经济的影响进行全面系统的研究，不但具有重要的理论价值，而且可以为国家对国民经济及房地产业的调控提供决策参考。
二、实证研究
本部分主要从以下几个方面研究。
（一）数据来源与变量说明
我们选取2005年7月至2011年12月这段时间的全国70个大中城市房屋销售价格指数（HP）月度数据作为房价的代理变量，数据来源于国家统计局数据库。同时，选取经济增速（Y）、住房投资（HI）、固定资产投资（TI）、消费（SC）、通货膨胀（CPI）作为房价（HP）为宏观经济运行的主要变量。尽管GDP增速是衡量经济增速的最好指标，但由于无法取到GDP月度数据，因此本文选取工业增加值增速替代（两者的相关系数达到0.9以上）。
（二）模型建立
本文选择向量自回归模型（VAR）对各指标间的关系进行分析。向量自回归模型是基于数据的统计性质建立模型，把系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的“向量”自回归模型。
（三）模型拟合
在实证分析之前，我们首先检验了各时间序列的平稳性。对各变量及其一阶差分后的变量进行单位根检验的结果表明，住房投资HI、通货膨胀率CPI是平稳序列，而房价HP、固定资产投资TI、经济增长Y、消费SC是非平稳序列，一阶差分后的DHP、DTI、DY、DSC都是平稳序列。因此，我们将HP、TI、Y、SC进行一阶差分得到平稳序列。本文将分为房价对经济增长的影响、房价对住房投资的影响、房价对通货膨胀的影响、房价对固定资产投资的影响、房价对消费的影响等五个部分进行分析。
1.房价对经济增长的影响
房价对经济增长的影响可从以下四方面研究。
（1）两变量的协整关系检验
要研究两变量之间是否具有长期均衡关系，就要进行协整检验。首先，以经济增长变量Y为因变量，以房价HP为自变量，进行回归分析，将分析结果的残差进行单位根平稳性检验，残差序列的ADF值为-3.0107，在5%的显著水平下通过检验，说明残差是平稳的时间序列，说明房价HP和经济增长Y之间存在长期均衡关系。
两者的回归公式为：
Y=-18.0517+4.4487HP
（-5.9158）（6.7863）
回归系数为正，说明房价上涨可以促进经济增长。但模型的整体拟合优度仅为0.3773，说明影响经济增长的因素有很多，房价因素仅解释了37.73%，这与实际情况是相符合的。
（2）格兰杰因果关系检验
格兰杰因果关系检验表明，在5%的显著水平下，只有在滞后1期的情况下，经济增长变量是导致房价上涨的格兰杰原因。但不管在滞后几期的情况下，房价都不是导致经济增长变量的格兰杰原因。
（3）房价影响经济增长的脉冲分析
在建立VAR模型的基础上，求出模型特征方程根的倒数值，如图1所示。由于全部根的倒数值都在单位圆内，说明VAR模型是稳定的，可以做脉冲影响函数分析。要进行脉冲分析，首先应建立关于房价与经济增长变量的VAR模型，进而进行脉冲分析。
图2是经济增长Y对于房价冲击的响应函数。来自房价增速的正向冲击，即房价增速的提高会使经济增速在第1期开始上升，并在第3期达到最大影响。此后，影响效应逐步减弱，在第8期时，正向影响趋于消失，可见，房价上涨对于经济增长具有短期的正向影响效应。另外，脉冲分析还发现（篇幅有限，图略），住房投资对于经济增长有1～2期的极短期负面影响，在5～20期进入正面影响，之后影响逐渐消失。但正面影响很小，最高值仅为0.20%左右。在各项指标中，对经济增长影响最为持久的是固定资产投资和消费。固定资产投资对于房价的影响在1～25期一直为正向，在25期后逐渐消失。消费在第20～45期对经济增长的影响最为明显，在45期后逐渐消失。
（4）方差分解
通过方差分解可以对各种冲击的影响大小进行分析比较。如表1，从对经济增长的影响大小来看，在第1期时，经济增长Y自身的影响是主要因素，占比57%，其次是住房投资HI，最后才是房价HP和CPI；从第二期起，房价对经济增长的影响份额逐渐上升，直到第5期达到最高值9.42%，之后逐月递减。但住房投资在第1期对经济增长的影响为19%，之后迅速下降。在第1期，房价与住房投资对经济增长的影响仅为22%，之后逐期递减。
2.房价对住房投资的影响
房价对住房投资的影响可从以下两方面研究。
（1）两变量的协整关系检验