摘 要：2007年美国房价下跌引发的次贷危机和由次贷危机引发的经济衰退已成为美国经济的一个热点问题。 房产市场的衰退通过多种渠道影响经济，引发了金融领域的问题，导致消费和投资下降，从而导致经济增长下降。美国政府为避免经济衰退采取了一系列的财政政策和货币政策。根据经济周期的规律看，当前美国经济衰退是短期的。美国对外出口的快速增长和劳动生产率的增长是美国经济中的亮点，因而也成为扭转经济衰退的重要因素。
关键词：房价下跌；次贷危机；经济衰退；经济刺激计划；经济周期
中图分类号：F293.35文献标识码：Ａ文章编号：１００６－３５４４（２００8）０5－００45－06
一、美国房价下跌与宏观经济效应
2007年美国房价下跌已成为美国经济的一个热点问题。 按照美国联邦住房企业监管局（Office of Federal Housing Enterprise Oversight）编制的房价指数，2000～2005年， 美国房价指数年均增长6.3%，2006年美国的房价指数增长率下降到4%，2007年的前3个季度下降到年率的3.2%。 美国房价指数的增长率下降了，这并不等于房价下降。但是， 到2007年第三季度， 美国房价比上季度下降了0.4%， 这是美国自1994年以来首次出现房价单季度下跌的现象。 [1] 至此，美国房价下跌已经成为不争的事实。从图1可以看到，到2007年美国房价指数增长率已趋于零。
2006～2007年， 美国住房销售和投资活动开始走低。2005年与住房有关的房屋动工和新建住宅的销售在达到高峰后开始跌落。2006年住房销售下降了8%，2007年下降了13%。2006年新房销售下降了18%，2007年下降了12%。重要原因是市场上未销售的住房数量增加，人们对房价看跌。到2007年8月，市场上住房的供应数量可维持10个月，而2004年，住房的供应数量只维持4个月。很明显，住房的供给超过了需求。2006年住房投资下降了13%，2007年下降25%。2006年后三季度和2007年第一季度，美国因为住房投资活动的下降导致GDP下降1个百分点。如果美国的住房投资活动仍然保持目前的状态， 将导致2008年前半年美国GDP继续下降。2006年和2007年美国住宅建设的用工人数下降， 与住宅建设有关的原材料生产、家具生产、住宅用具生产和地毯生产的用工人数也都下降了。 [2]29-31
美国房产市场的衰退可以通过多种渠道影响经济。房价下跌导致住房建设下降，引发了金融领域的问题，房屋的财富缩减将导致消费下降。投资和消费下降必定导致经济增长下降。 美国房价下跌的宏观经济效应阐述如下：
（一）房价下跌与住房投资
住房投资与房价有着直接关系。 房价下跌直接导致房产商的收益和利润下降。 房产商不愿意开发新建住宅， 直接导致组成GDP的投资下降。 此外，与住房建设相关的产业（如装修、家具）也受到影响。由于住房建设周期长，住房投资对房价很敏感。房产商会因为收入下降、抵押贷款利率上升等因素，判断房价将下跌，从而减少或终止新建工程。这也就是为什么住房投资的下降总发生在房价下跌之前的原因。
正因为住房投资对利率和价格的敏感性， 住房投资一直被视为经济中容易发生波动的部门。 在住房市场繁荣的时候， 住房投资是整个美国经济中增长最快的部门之一。2003~2005年，美国住房投资的年均增长率为9%。根据英国《经济学人》的估计，美国自2001年以来私人部门的2/5的新增工作岗位与住房部门有关。 [3] 2005年第四季度，美国的住房投资增长突然停止。从2006年第二季度至今，美国住房投资按年率下降了10%， 美国的GDP也相应下降了1%，建筑业的就业率下降了1%。所以，美国的住房投资与GDP增长具有相关性。图2是近几年美国住房投资与GDP增长的变动情况：
（二）房价下跌与金融部门
房价的变动虽然不会导致已经发生的购房贷款金额减少，但是房价下跌对金融体系将造成损害。因为利率上升或房价下跌将导致借款者拖欠偿还贷款。从2004年6月起至2007年1月，美联储先后17次加息，将基准利率从1%上调至5.25%，基准利率上升使抵押贷款利率随即上升。美国房价下跌，高利率的次级抵押贷款用户因无法承受增长的利息而开始破产，成为这次美国次贷危机的起源。整体而言，美国的贷款违约率在上升， 但违约率并不很高。 [4] 2007年第二季度，美国抵押贷款违约率升至5.12%，次级抵押贷款违约率升至14.82%。尽管如此，美国还是发生了次贷危机， 表现为借款者被取消抵押品赎回权和抵押贷款坏账高涨， 金融机构濒临破产。 截至2007年8月底，美国已有30余家次级抵押贷款公司停业，上市次级抵押贷款公司股价几乎是直线下跌，据估计这种状况最为严重的结果是，可能导致美国100家次级抵押贷款公司被迫关闭。 [5] 2007年8月，美国金融市场流动性紧缩， 迫使美联储向相关银行注资增加市场流动性。
美国的商业银行面对房价下跌而导致的抵押资产的缩水将缩减新借贷款的数额。 当市场流动性不变，银行缩减贷款就会导致银行的资产下降，进而导致资本下降。 银行再通过减少更多的贷款满足资本金要求， 这样的结果是银行对全社会的项目融资支持下降，企业的投资将会下降。当美国金融行业已经不愿意放贷， 甚至对于资信好的客户都不愿意放贷的时候，美国经济衰退的可能性增加。
（三）房价下跌与个人消费
众多经济学家认为， 美国房价上涨会给个人消费创造积极的财富效应；反之，则相反。财富效应是指由于资产价值的变动导致资产持有人拥有财富量的变动从而刺激或抑制消费需求， 进而影响经济增长的效应。从生命周期的储蓄视角看，房屋被视为一种资产。美国房价上涨增加了房屋财富的价值，从而增加了个人生命周期中的消费潜力， 因为个人可以最终出售房屋获得增值的收入而扩大消费。 一项研究认为，房屋财富增值1%，美国家庭户的消费增加0.08%，这比股市的财富效应大2倍。 [6] 另一项研究认为， 房屋财富增值1%， 美国家庭的消费将增加0.03%～0.09%。而股市财富增值1%，家庭消费只增加0～0.07%的幅度。 [7]
消费是美国经济增长的重要动力， 消费占美国GDP的70%。 美国的消费者是一台持续不停的支出机器，推动着美国经济增长。 [8] 美国的消费一般都能保持年均4%的增长速度，但是2007年美国消费增长只达到2.5%，这一增长率低于过去30年的年均增长率。 [2]27 过去16年里，美国的名义消费支出增长快于可支配收入的增长， 而2007年美国的个人储蓄率从0.4%上升至0.5%， 这表明美国的个人消费在减少。造成美国消费减少的原因是： 房价下降引起的财富缩水；失业率停止下降；能源价格上升。从2002年至2007年第二季度， 美国家庭户的财富对可支配收入的比例上升，这推动了美国消费的增长。由此推断， 美国房价下降将进一步影响2008年美国消费的增长。2008年3月6日，美国抵押贷款银行业者协会公布的数据显示，美国的次贷市场震荡波及整体经济，美国人丧失住房抵押品赎回权的情况在2007年第四季度达到创纪录水平，美国家庭拥有的净资产５年来首次下降。 [9] 所以，美国官方预计，2008年消费增长年均只能达到2.1%。 [2] 29 消费减少又将增加美国经济衰退的可能。2008年3月9日美国劳工部发表报告称，美国非农业领域的就业岗位2月减少6.3万个， 这是2003年以来美国就业岗位首次出现连续两个月缩减和最大的一次月缩减量， 也是私有行业工作岗位出现的第三次缩减。 [10]