宏观经济因素对房地产价格的长短期影响
摘要：近年来，我国房地产市场的持续升温现象受到全社会的广泛关注， 直接影响到国民经济的健康发展和人们的社会生活。政府先后出台了一系列宏观调政策调控房价，调控力度之大可谓史无前例，把房地产推到了宏观调控的浪尖上。然而，调控政策的绩效收效甚微， 未能取得预期的效果。
关键词：宏观经济；因素；房地产价格；长短期影响
引言
影响房地产价格的因素，有住房和土地使用制度、经济发展状况、城市化进程、财政金融政策，税收政策等宏观因素，也有环境状况、交通设施、建筑物类型与质量、小区环境、住宅的品质、楼层、朝向等微观因素。所以我国对房地产行业发展给予高度重视，作为房地产行业本身也应该就其发展现状进行客观分析，制定符合未来发展趋势的发展战略。
1、房地产经济的市场地位分析
房地产经济是宏观经济发展的支柱；房地产经济具有产品需求弹性较小的特点，能够敏感地反映我国宏观经济的发展现状，可以作为宏观经济发展的风向标。在经济周期运行过程中，房地产经济能够充分发挥带动作用，一方面可以刺激需求，另一方面可以吸纳资金并促进其他相关产业的发展，进而带动整个宏观经济的发展。具体而言，房地产经济在宏观经济发展中占据支柱地位的主要体现在开发投资房地产所形成的直接贡献、带动其他产业发展的间接贡献以及在劳动市场上消费所形成的消费贡献。而且，在房地产项目开发过程中，很多房地产企业都会采取银行贷款的方式来进行融资，这就将房地产经济与银行信贷紧密联系起来，又进一步增加了房地产经济对宏观经济的影响力。在充分发挥产业联动作用的同时，房地产经济的发展还能创造更多的就业机会，从而有效缓解社会就业压力。
2、影响房地产价格的宏观政策分析
2.1土地政策
（1）土地使用权出让方式的影响。政府通过招标、拍卖、挂牌等方式，依靠市场竞争形成价格，市场化比较明显，土地价格更能反映市场供需变化，因而价格更加合理，有利于规范我国土地一级市场的价格运行机制；（2）土地监管的影响。在土地出让和利用监管方面，政府制定了一系列相关政策，对规范我国土地价格，遏止地方政府的寻租行为具有积极的作用。从而有利于实现土地价格的合理化，鼓励节约用地；（3）提高土地使用费用对土地价格的影响。2006年11月20日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，从2007年1月1日起新批准新增建设用地土地有偿使用费标准在原基础上提高一倍，这对土地价格的直接规范，有效抑制了部分中小型房地产开发商的炒地行为，从而在保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长方面发挥了积极作用。
2.2金融政策
通常，地产市场中买卖双方都离不开资金的支持，因此金融政策对住房价格有很大影响。从2006年4月到2008年上半年，国家实施了一系列紧缩性的金融调控政策。从2006年4月到2008年上半年中央银行的房地产调控政策来看，政府的政策导向是通过多次加息和上调存款准备金率等措施，限制房地产市场的过热现象，这些政策的制定对房地产开发和需求方面产生了深刻的影响。金融政策对房地产开发的影响以及对购房者的影响，同时会影响未来房地产价格的走势：利率调控与房地产价格的关系。我国的金融政策多表现为利率政策，利率政策调节主要包括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率三种途径。首先，存款利率的调高，直接影响到房地产投机行为，投机减少带来的成交量下降，有可能导致房价涨幅的回落，从而推动了房地产价格的理性回归；其次，贷款利率的调高，一方面会增加贷款购房者的购房成本，从而抑制购房需求，另一方面会提高房地产开发成本，从而会减少房源的供给量；再次，存款准备金率上调后，商业银行可提供放款及创造信用的能力就下降，结果是银根偏紧和货币供应量减少，导致利息率的提高和房地产投资和需求的减少。
2.3税收政策
税收手段是财政政策的主要手段，它是通过税种和税率的变动来调节社会总供求关系。一般来说，住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税等。房地产税收政策对房地产市场具有重要的影响，特别是对于遏制投机和房地产泡沫有重要作用。
3、政策建议
3.2房地产价格应成为中央银行分析通货膨胀预期变动中不能忽视的因素
房地产价格可以为中央银行提供有用信息，准确预测未来通货膨胀趋势，这将有效降低货币政策认识时滞。但是，目前在我国居民消費价格指数 （CPI）的构成中只占14%权重的居住类消费价格指数中，并不包括房地产价格，而只包括建房及装修材料、房租、物业费及其他与居住有关的服务、水、电、燃气等。即使房租价格在居住类消费价格指数中也仅占20%的权重。由于不能充分利用房地产市场提供给货币政策决策的重要信息，将可能使人民银行错失对房地产市场调控的最佳时机，从而直接影响货币政策的预期效果。
3.3要管理好房价上涨预期，正确引导市场
通货膨胀并未对房价产生明显的冲击，房价自身的冲击则对房价上涨的影响效应十分明显且对房价预测方差的解释力在90%以上。这说明通货膨胀预期并不是推动房价上涨的主要因素，房价上涨预期才是影响房价上涨的关键。因此，要取得房地产价格调控的实效，必须管理好房价上涨预期。
4、结束语
总的来看，中国的房地产市场是一个不够成熟和完善的市场，既有房地产开发企业的非理性开发，也有消费者的非理性判断。但就目前来说，中国的房地产主要还是为了满足人们的基本需求，还不能成为一种普遍的投资商品。在中国房地产走向成熟的过程中，一方面要求国家加强财政政策、货币政策等各项宏观政策的引导，另一方面，房地产开发企业应以诚信为基础，以广大老百姓的实际需求为导向，从长远的健康发展为目标，合理开发，避免涨价过快，否则，将会影响消费者的信心和房地产经济的良性发展。
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