合同法视角下前期与普通物业服务合同之异同辨析
[摘 要]根据物业管理阶段以及签约主体的不同，现实物业管理活动中实际上存在着前期与普通两类物业服务合同。文章从合同法视角分析这两类物业服务合同在物业管理中的重要作用，并针对物业管理实践中因混淆二者所导致的诸多问题，从多个角度对它们的异同进行辨析，这对于彰显两类物业服务合同的重要性及规范物业管理具体实践操作都会产生积极作用。
[关键词]物业管理；物业服务合同；异同辨析
合同是特定的两个或两个以上的当事人在平等自愿的基础上，以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的作出意思表示，又经磋商使意思表示一致所达成的协议。作为商品交换法律表现形式的民事法律行为，合同在生产、销售、分配及消费四大社会经济活动中发挥着越来越重要的作用。随着我国社会主义市场经济体制的日益完善、房地产行业的迅猛发展及住房制度改革的不断深入，物业管理作为对建筑物和配套的设施、设备及相关场地进行社会化、企业化、专业化的维修、养护、管理等综合服务方式，已成为广大居民住房消费的重要组成部分。现代物业经营管理活动中，涉及的社会关系多种多样，其中最主要的是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业之间的关系，它们之间实质上是市场交易关系，一切交易活动都是通过缔结和履行合同来进行的，物业服务合同已成为物业管理最基本的法律关系，是市场经济发展过程中产生的新型合同，是现代物业管理法律关系中最为核心的内容。根据物业所有权人和委托人的不同，物业经营管理中的物业服务合同可分为前期物业服务合同与普通物业服务合同，辨析这两类物业服务合同之异同对规范和指导物业管理实践具有重要意义。
一、物业服务合同在物业管理中的重要作用
物业服务合同是指房地产开发建设单位或业主与物业服务企业在平等、自愿基础上依法签订的以物业服务企业提供物业管理服务、房地产开发建设单位或业主支付管理费用为内容的，规范房地产开发建设单位、业主与物业服务企业权利义务的协议。其中，前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段，房地产开发建设单位或公有住房出售单位与物业服务企业约定前期物业管理的书面协议，普通物业服务合同是指业主或业主委员会与物业服务企业签订的约定，由物业服务企业对物业进行有偿管理服务的书面协议。二者是时间上存在着先后顺序而又相互衔接的两类民事法律合同。就物业管理活动来看，物业服务合同是保障物业管理活动顺利开展和物业经营管理优质服务的基石，其重要作用主要体现如下：
（一）物业服务合同是物业管理服务公共性活动产生的契约基础
物业管理活动的实质是房地产开发建设单位或业主与物业服务企业以物业管理服务为标的所进行的交易活动，交易双方主要是以物业服务合同为纽带完成物业市场交易活动，从法律及法理来看，物业管理法律关系本质上是一种合同关系。物业管理是通过物业服务合同而产生的一项市场行为。物业服务合同是物业管理活动得以实现的基本法律文件，是物业服务企业开展物业管理活动的基础和重要法律依据，物业服务企业是基于物业服务合同的约定提供物业管理服务，房地产开发建设单位或业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，合同主体双方是平等的民事法律关系，是实现物业管理社会关系的法律形式。
（二）物业服务合同是明确主体双方权利义务的最重要法律文件
物业管理是一种具有委托代理性质的民事法律行为，因此，当事人双方的意思表示在物业管理法律关系中起着决定性的作用。物业服务合同是建立当事人双方之间关系以及约束当事人双方行为的法律规范，是确立房地产开发建设单位或业主与物业服务企业之间被服务者与服务者的关系以及明确双方主体享有的权利和承担的义务的最重要法律文件。依法共同遵守物业服务合同的约定，是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业的基本义务，合同双方当事人都应该给予充分重视，这对于物业服务合同关系的进一步规范与成熟具有积极意义。
（三）物业服务合同是实现物业交易双方合法权益的重要法律保障
物业服务企业依据物业服务合同主要对物业的共用部位和共用设施设备进行物业管理，其所提供的物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性。物业服务合同是保障双方当事人合法权益的重要手段，为此，订立物业服务合同时，必须遵循平等、自愿、公平、诚实信用、合法等基本原则，在慎重考虑、充分协商讨论的基础上最终达成意思表示一致才能签订合同；约定的合同条款宜细不宜粗，应当具有较强的可操作性；合同应当明确物业服务合同当事人的权利和义务；应当认真研究有关法律规定，具体、明确约定合同当事人的违约责任。把握好这些合同订立中的关键环节，有助于维护各方合法权益。
（四）物业服务合同是提高物业管理服务精细化水平的有效途径
现代社会高速发展，要求实现社会化大分工，每个人精通自己行业的专业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成，知识专业化，行业分工化，提高了工作精细化水平，提高了效率，降低了成本。物业服务合同实现了物业所有权与管理权实现了分离，一方面，物业服务企业拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为房地产开发建设单位或业主提供服务，行使管理权；另一方面，房地产开发建设单位或业主是物业的所有权人，基于拥有物业所有权对物业服务企业根据物业服务合同的约定所提供的物业管理服务活动进行监督。
二、前期与普通物业服务合同的相同之处
前期与普通物业服务合同是相互衔接、相互补充的两类合同。物业服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与有关委托方订立物业服务合同。在物业管理过程中，委托人与物业服务企业具体的权利和义务基本上由物业服务合同约定，物业服务合同关系是一种平等主体之间的协议关系。在现实的物业管理服务的不同阶段，作为物业管理提前介入的主要环节，前期物业服务合同发挥着重要作用，而普通物业服务合同就是我们通常所说的物业服务合同，是物业管理的基本合同。它们的相同之处主要体现在以下几个方面：