我国资产证券化和房地产市场机会分析
【摘要】房地产基础设施的建设、房地产抵押贷款等，目前是存在于我国的可用于资产证券化的大量资产。本文着手于房地产市场的现状，以及资产证券化市场的现状，针对证券化房地产市场的机会和其广阔的发展空间，进行详细阐述，对拓宽溶资渠道和完善资本市场，财政和经济之间的关系进行梳理。
【关键词】资产 证券 市场分析
一、房地产证券化的含义和性质
自从1930年美国政府二级抵押贷款市场开拓以来，美国出现了以住房抵押贷款证券化为代表的房地产证券化。是指把流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，被称为房地产证券化。主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产投资权益证券化即商业性房地产投资证券化。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。
二、证券化资产的现状
中国农业银行股份有限公司，是国内排名资产总额第三的商业银行，将于柒月贰拾玖日在银行间债券市场上发行不良贷款证券化形成的叁拾点陆零亿元（肆亿伍仟玖佰万美元）的证券。其中三年期的证券价值20.60亿元，占总额的67.30%。五年期的证券价值10亿元。此证券来自于批发、房地产和纺织业的1199名贷款人和204名借款人。农行表示，截至03月21日，未付本息107.30亿元，不良贷款预计可回收43.70亿元。来自中国银监会的统计表明，截止06月30日，商业银行的不良贷款率较前一季度增加了六个基点，达到1.81%。不良贷款余额由2015年底的1.27万亿元到3月底的1.39万亿元。“商业银行可以不再依靠传统的方式来处置不良资产，如清算、注销和转让。不良资产证券化是一种高效低成本的改善商业银行资产质量的可能性，”普华永道在最近的一篇评论文章中称。“然而，证券化仍然面临一些障碍，包括估价、产品定价和投资需求，以及政策和法律方面的考虑。”
中国农业银行发型的是迄今规模最大的不良贷款证券，今年早些时候国内推出一项不良贷款证券化试点计划。银监会选定了五个资产规模最大的商业银行和招商银行参与了该计划，设置为最初的配额共计500亿元。之后，银监会两周前在会议期间表示，他们将允许更多的金融机构加入不良贷款证券化的研究。5月，中国银行出售公司不良贷款证券3亿100万元，招商银行出售信用卡不良贷款证券2亿3千3百万元。6月28日，招商银行发行中小企业不良款证券4.7亿元。中国国内资本在中国房地产投资市场中发挥越来越重要的作用，国有企业将成为重要的卖家，国际房地产顾问公司仲量联行周三的一份报告中表明。
该报告强调了2015年是中国房地产商业投资破纪录的一年，总交易资产价值达到约1500亿元（238亿美元），其中三季度是国内投资驱动。中国的国内投资集聚扩大，年复合增长率为15.4%，投资者主要包括私人股本基金、企业、国有企业和保险公司。
“中国的房地产投资将继续按照其经济增长，以适应不断变化的投资偏好，”顾东尼，仲量联行中国资本市场主管表示。“中国国内的投资者也日趋成熟，而且在捕捉国内外的投资机会时具有相当竞争力。毫无疑问，外国投资者将继续增加在中国的投资脚印，但是本土投资者仍然是最大的贡献者。中国房地产市场在过去几年迅速扩大，2015年体制上在房地产产业中的投资总量仅次于美国，约8060亿元。仲量联行预测，很可能还会保持一个相当快的增长速度。“我们看到国内投资者在一个多元化的空间里不断积累经验和规模，在一个空前的速度上创造、购买和出售房地产资产。在国内资本保持提供这样的冲量情况下，我们期望在未来的几年里能够看到2015年的记录不断重现。”
三、五种方法中国投资者可以成为投资结构优化的主要力量
（1）国有企业有希望成为市场中的大卖家：预计未来国有企业改革打破房地产持有效率地下的形象，收购和资产重新定位，将会出现更多的机会。
（2）中国的保险公司可能成为国内外最大的买家 ：中国管制体制使得国内保险公司成为其中最活跃的机构投资者群体。随着保险公司在房地产产业的投资经验增加，仲量联行预计在未来的岁月里，他们的投资将继续加速扩张。
（3）中国私募股权基金将扩大他们的足迹：私人股本可能在中国的房地产发展中起到潜在的促进作用，甚至可能从国内保险公司的活动中兴旺发展。
（4）证券化是将uodong下一波的投资活动：通过多年在全国多个试点方案，中国政府一直在测试证券化的概念，？同时证券化的作用将随着政府行为，提高税收和监管透明度。
（5）创新的方法将补充主流投资渠道：应用软件，如群众集资和p2p借贷只是两个真正的房地产投资领域中的技术支持下的创新案例。仲量联行预计某些技术要比他们相对在西方更快地在中国被接受。
四、我过房地产市场的现状
上海提高了所需的最低首付，購房者现在必须支付额外的贷款利息，而且银行要求收紧银根，当局以政策要求抑制飞涨的放假。根据联合发布的《关于上海房地产和银行的通知》从11月28日起购买者首次购房将支付至少35%，第二次购房的买家不得不做出50%的首付，而非普通住宅买家将支付70%。同时，要求银行提高利率10%的购房者从政府的住房公积金贷款，第二次最高下调10万元。有两项抵押贷款的人将被禁止访问公积金贷款。银行还要求购房者提供文件彻底检查，以防止制造投机的目的。如果他们每月的按揭支付超过薪水的40%，購房者将不能借款。
五、我国推行房地产证券化的可行性和必要性
（一）房地产证券化的必要性
（1）个国家的资本市场更加健全。我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。