住房公积金资产证券化可行性分析
摘要：该文主要研究住房公积金个人抵押贷款资产证券化的可行性，从研究住房公积金抵押贷款证券化业务的重要意义入手，并总结了一些地方的发行经验，建议从取得主体资格、确定产品的发行方式、实行注册发行制度、推进税收优惠、选择多个基础资产备选池、探索保证担保模式下证券化产品的创新设计六个方面推动资产证券化业务发展。
关键词：住房公积金；资产证券化；可行性分析
中图分类号：F831 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）019-000-01
住房公积金个人住房贷款资产证券化是指住房公积金管理中心把自己持有的住房公积金个人抵押贷款汇聚为抵押贷款资产包，出售给证券发行机构，然后由证券发行机构进行信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
一、开展住房公积金贷款证券化业务的重要意义
开展住房贷款证券化业务，对支持职工基本住房需求、盘活存量贷款、提高资金使用效率、促进房地产业健康有序发展等方面均有重要意义。
（一）有利于促进房地产业健康有序发展
2015年底，中央经济工作会议提出要化解房地产库存，住房公积金作为重要的调控手段，必须在去库存中发挥杠杆资金的作用。当前，部分城市住房公积金资金链紧张，开展住房贷款证券化业务，可以以较低的成本融入更多的资金，按照平均每笔贷款30万测算，向资本市场融资300亿，可以解决10万户职工家庭的住房问题，带动各项银行资金近400亿，大大的缓解住房公积金资金紧张的问题。
（二）有利于提高住房公积金管理运行效率
通过开展住房贷款证券化业务，住房公积金可以与资本市场资金直接融通，破解长期以来存在的资金封闭运行问题。
（三）有利于加大对职工住房消费的支持力度
在住房公积金归集规模不变的情况下，开展住房贷款证券化业务，可以融入更多资金，扩大资金供给，有利于发放更多住房公积金个人住房贷款，稳定职工预期，避免出现某些地方申请住房公积金贷款的排队轮候现象，支持更多的缴存职工通过住房公积金个人贷款改善住房条件。
二、住房公积金个人抵押贷款资产证券化可行性分析
住房公积金个人抵押贷款具有风险低、收益稳定的特点，是资产证券化的优良资产。
2000年后，尤其是2007年以来，房地产市场进入快速发展阶段，住房公积金发挥着越来越重要的作用，资金使用率逐步提高。截至2015年底，全国住房公积金个贷使用率达到80.86%，有6个省（直辖市）整体个贷使用率突破了95%，在342个设区城市中，有43个城市个贷率超过95%，资金压力颇大。
要解决贷款资金紧张的问题，无非有两条出路，一是打通地区间的资金往来壁垒，建立全国范围的住房公积金结余资金融通流转渠道；二是推动住房公积金个人贷款资产证券化，利用资本市场解决资金紧张难题。在当前住房公积金属地化管理的大背景下，全国之间的资金融通渠道的建立需要地方政府的积极配合，难度较大，需要突破的法律难题、利益难题较多，因此推动住房公积金个人贷款资产证券化就成为了近期解决住房公积金贷款资金紧张的唯一可选项。
从住房公积金的需求端的压力来看，一是部分地区的公积金中心已经出现流动性紧张、公积金轮候放宽时间超过半年、个贷率超过100%的现象；二是目前我国房地产去库存压力较大，我国房地产待售面积自2011年以来不断增长。在国务院强调要“去库存”的大背景下，住房公积金贷款的重要性更加凸显。
从住房公积金供给压力来看，首先公积金额总体平稳增长但近年累计增幅远低于房价增幅，随着提取、使用范围的拓展和门槛降低，沉淀结余资金比例下降，公积金供给出现阶段性和局部压力。其次公积金贷款的期限一般为20-30年，流动性的缺乏将逐渐成为公积金作用发挥的掣肘。面对不断增加的公积金提取和贷款需求端，解决供给端压力刻不容缓。
从开展资产证券化的政策背景来看，住建部、财政部、人民银行颁布的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》（建金【2014】148号）、《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》（建金【2015】150号）要求有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，为开展住房贷款证券化试点业务提供了政策支持。
从上海和武汉等地发行经验看， 建议从以下几个方面开展住房公积金个人抵押贷款资产证券化。
一是取得作为资产证券化发行机构的主体资格。公积金中心为非金融机构的事业单位，能否作为发行机构并参照金融机构适用的法律法规开展资产证券化业务需要予以明确。对此，经住建部、财政部、人民银行等主管部门多次沟通，确定了由住建部审批发行主体资格、人民银行审批证券化产品的发行方案，破解了发行主体难题。
二是确定产品的发行方式。为降低融资成本，吸引广大投资者积极申购，建议选择在市场容量最大、流动性最优、交易最活跃的银行间债券市场公开发行。
三是建议实行注册发行制度，在进一步完善资产证券化内部管理制度和系统建设基础上，公积金中心可将符合条件的存量贷款资产纳入可发行的资金池，然后根据流动性管理要求，适时按规定程序发行证券化募集资金。
四是建议推进税收优惠。在公积金贷款利率远低于市场利率的情况下，建议通过减免资产证券化的税负降低对公积金增值收益的压力。信托收益营业税的征收将降低信托财产的现金流，如按照税收中性原则予以免除则可以降低票面利率约0.2%；同时，如能减免投资者持有公积金证券化产品的所得税，将大幅提升证券的吸引力，降低发行成本。
五是选择多个基础资产备选池，并结合发行窗口时期的利率曲线情况选择不同期限、预期收益水平的资金池进行发行，有利于发行的成功以及成本的控制。
六是建议探索保证担保模式下证券化产品的创新设计。在投资者对资产证券化产品产生一定了解的前提下，将来可以继续探索在保证担保模式下，研究如何通过创新保证担保的相关条款，设计出具备更加稳定现金流的证券化产品，保证发行的成功。
参考文献：
[1]刘洪玉.推进和完善住房公积金制度研究[M].科学出版社，2011.
[2]宾融.住房抵押贷款证券化[M].中国金融出版社，2002.
[3]冯朝铸.住房抵押贷款证券化-路，还很远[J].当代金融家，2014（11）.
作者简介：王向向（1982-），现就职于天津市住房公积金管理中心干部，2008年南开大学硕士研究生毕业，研究方向：经济法、金融。