中国经济形势新常态下开展以房养老保险面临的问题
【摘要】随着我国经济发展进入新常态、老龄化问题日益凸显，以房养老话题引起了社会各界的普遍关注。本文从政治环境、传统观念、产品定价因素、信息不对称和法律制度等方面探讨开展以房养老保险面临的难题，从理论层面上更加丰富了我国开展以房养老的研究。
【关键词】老龄化；以房养老；新常态
随着人口老龄化危机不断加剧以及“四二一”式家庭逐渐成为主要家庭模式，目前的社会养老保障系统与传统的家庭养老、养儿防老愈加无法应对日益严重的养老压力。因此，积极寻找新的养老途径，解决我国养老难题势在必行。以房养老模式在国外已经发展成为一个成熟的金融产品，但我国目前尚未真正引入，因此对以房养老模式的研究，不管是在理论上，还是在实践上，对养老问题均具有重大意义。
一、以房养老保险的概念
以房养老保险又称作住房反向抵押贷款，它是指老人将自有房屋的产权向保险机构作抵押，以获取按期给付的或一次性给付的养老保险金，在老人去世、意欲出售馈赠或永久搬离其房屋时，保险机构以获得此房屋产权的形式收回保险费。以房养老保险不具备追索权，也就是如果合同到期时出售住房所得的资金不足以弥补贷款本金和利息总额，也不能向借款人或者其后代追索余额。
二、我国开展以房养老保险面临的问题
以房养老保险是一种新型的复杂金融产品，我国特有的政策环境、传统观念、法律制度等与国外有很大差异，在推出这种产品时会存在一定的风险或者阻碍。
（一）政策环境
城市的规划建设会对房屋价格产生影响，政策走向难以把握，这就构成了政策风险。由于产业结构重组导致地价下跌、住房贬值也是无法准确预测的，这些政策上的不确定性都会成为以房养老发展将会面临的障碍。以大连市为例，根据大连市规划局的行政公示自2011年初至2011年9月共有101个规划项目，这势必会造成一部分的住房拆迁重建。政策环境变动造成以房养老保险面临系统性风险，只有通过制定相关制度规定政策风险的解决办法。
（二）有悖传统价值观
“以房养老”一词包含住房和养老两个方面内容。一是住房问题，我国历来的传统观念——“子承父业”的思想沿承了几千年，“居者有其屋”深入大众的内心。二是养老问题，传统的儒家思想——“百善孝为先”、“养儿防老”使得大众普遍的观点是养老首先就是由家庭来承担。综合这两方面，我国的传统是子女在父母生前进行赡养义务，在父母过世后继承其房产。
（三）产品定价影响因素
随着学者对以房养老模式定价模型的不断研究，考虑到房屋的折旧率和进行以房养老保险的相关费用，单生命的趸领模型为：
LSx=∑T-xt=0HEQ*（1-α）（1-β）t*1+r+g1+r+m*tPx
α：费用占房屋评估价格的比例；
β：房屋年折旧率；
以房养老保险与一般保险的最大不同在于其保险费缴纳形式，它以住房所有者远期的房屋产权作为购买养老保险的趸缴的保险费，正是由于这种特殊的缴费方式决定了以房养老保险产品定价面临着巨大的风险。由上述的公式可以看出，以房养老保险定价的影响因素非常多，其中贷款利率、房价和剩余寿命的预期是定价中最主要的三个变量。
1.利率风险
我国利率调整并非完全市场化，其影响因素包括宏观经济环境、央行的经济政策以及价格水平等，加之以房养老保险的期限都比较长，风险水平也就相应加大。以房养老所涉及的资金大、期限长，因此利率很小的变动就会导致以房养老保险双方的收益发生巨大变化，严重影响业务的发展。
2.房产价值风险
以房养老保险得以发展的核心在于抵押房产所蕴含的价值，保险公司追求的利益也来自于抵押房产的价值。以房养老保险为保障借款者的利益，设定合同到期时对除房产之外的其他所有资产均无追索权，因此，如果保险公司对房屋未来价值的预期不相符，就会影响其盈利水平，可能造成很大损失，即为房产价值风险。将房产价值风险可以分为总体房产价值风险和个体房产价值风险，其中，个体房产价值风险属于非系统风险，是可以通过具体情况（地段、面积等）不同的住房进行组合分散一部分风险，而总体房产价值风险属于系统性风险，它是整个国家乃至全球范围房价变动带来的风险，无法分散。
3.预期寿命风险
对于以房养老保险来说，其合同的有效期是从签订合同到被保险人死亡，每个人的死亡时间都是随机分布的，而有效期的长短会影响寿险公司保险金的支付总额，因此由寿命的不确定性会带给寿险公司风险，当被保险人实际寿命大于预期寿命时就有可能造成支付总额超过房产价值，给寿险公司带来损失。
（四）信息不对称
信息不对称是指在交易行为中，行为人之间信息占有量不同。在以房养老保险合同签订之前，由于时间和成本的限制，对于申请者身体健康状况和既往病史等等资料的真实性检测往往不够全面，双方相互之间信息不对称，结果可能导致对申请者的预期寿命估算错误，使保险公司蒙受损失，发生“逆选择”。在签订以房养老保险合同之后，由于以房养老保险业务的保险费是合同到期时房屋的价格，被保险人知晓房屋最终属于保险公司，这就可能导致对房屋的爱护程度降低，比如日常维护整理频率会越来越小，产生“道德风险”，这在保险界广泛存在。
（五）缺乏配套法律
美国的住房反向抵押贷款之所以推广发展地如此成功，与国家及时颁布相关匹配的法律法规密不可分。在我国，影响以房养老保险的法律主要是继承法和土地法。继承法规定继承人有权继承遗产，而以房养老是以到期时获得房屋产权来终止合同，所以在签订合同时要获得法定继承人的书面同意书。土地法中规定居住用地的最长使用年限为70年，而以房养老要求被保险人拥有完全的房屋产权，这之间就产生了矛盾，土地制度改革应该针对这种矛盾制定出相应法律处理措施。完善这两方面是确保以房养老保险开展的前提，制定配套的具体法律细则才能保障其进展顺利。
参考文献：
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