公允价值模式在房地产行业的适应性分析
摘 要：2014年CAS39准则实施3年以来，增强了公允价值模式在会计实务中的可操作性，为其推广提供了理论依据。但通过查阅A股房地产行业上市公司年报，得出采用公允价值模式计量投资性房地产的情况不容乐观，进而对公允价值的适应性进行研究。以华发股份为例，分析公允价值产生的经济后果，指出企业变更会计政策之后存在的问题，并有针对性提出改进对策，以期能进一步完善企业会计准则，促进公允价值模式在房地产行业的广泛应用。
关键词：投资性房地产；公允价值模式；房地产行业；CAS39
中图分类号：F27 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.03.030
1 公允价值模式在房地产上市公司的困境
截至2017年6月30 日，沪深两市房地产行业A 股共有123 家上市公司披露了年报，其中111家公司拥有投资性房地产，沪市62 家，深市49 家。采用公允价值模式计量投资性房地产的共有19 家公司，其中沪市8 家，深市11 家，占A 股市场持有投资性房地产项目上市公司总数的17.11%，而采用成本模式后续计量的有92家，占比高到82.88%。可见，房地产行业上市公司并不十分青睐于公允价值后续计量投资性房地产，会计政策的变更显得相当谨慎。
2014年CAS39准则在公允价值的确认方法方面提供了理论上的指导，但在实践中，没有统一方法和确认标准，各房地产上市公司评估公允价值的途径存在差异。根据统计，19家上市公司中有10家选择专业评估法，占总数的53%；其次是市场类比法，选择此法的公司数量为4家，比重达到21%；最少的是第三方调查报告法，只有2家公司，由于这种方法主觀性较强，很少公司予以关注，所占比重仅为10%；除此之外，余下3家（占比16%）企业并未披露相关信息。
可见，上市公司获取公允价值的方法各异，将会导致会计信息缺乏可比性，不利于投资者了解企业真实情况；另外，会计政策易于人为干预，趋利避害的本能会驱使企业选择利益最大化的方法，从而给监管部门的管理工作带来障碍。这是阻碍公允价值在房地产公司有效推广的重要原因。
2 公允价值模式对华发股份的适应性分析
珠海华发实业股份有限公司（以下简称华发股份）是一家从事房地产开发与经营的企业，主要产品是住宅、车库及商铺等。于2004年在上海证券交易所A股市场上市，股票代码为600325。CAS3准则在2006年开始实施，华发股份选择成本模式计量投资性房地产，但企业账面未持有该资产项目。直到2014年7月CAS39准则颁布，华发股份经公司董事局会议审议通过，自当年7月起对投资性房地产的后续计量由原来的成本模式改为公允价值模式，并首次将企业持有的部分房屋及建筑物转换为投资性房地产，华发股份在此时点变更会计政策产生了哪些影响？值得我们进行分析。
2.1 改善资本结构
采用公允价值计量投资性房地产时，公允价值变动会直接影响投资性房地产的账面价值，进而引起企业资本结构的变化。2014年华发股份转变计量政策，由成本模式改为公允价值模式，期末投资性房地产的期末公允价值达22.7亿元，对总资产贡献率达到3.37%，资产负债率为 80.74%，相比成本模式该财务指标有所降低。另外，由表1可知，变更会计政策之后的年度，投资性房地产和总资产规模逐年增加，其对总资产的影响率分别为2.57%和2.07%；随后两年的总资产负债率分别为79.3%、79.6%，略有下降。这是由于计量模式的转换增加了投资性房地产的价值，总负债变化幅度不大时，资产价值的提高可降低企业的资产负债率，优化企业的资本结构，从而向利益相关者传递了良好的财务信息。
2.2 提升收益
随着我国房地产市场的高位运行，转换计量模式后，不再对投资性房地产进行计提折旧（摊销）和减值准备，且期末公允价值高出账面价值的差额计入公允价值变动损益，从而增加企业利润。从表2可知，2014年华发股份采用公允价值计量投资性房地产后，当年度公允价值变动高达1778.8万元，对净利润影响率为20.95%；在以后各会计期间投资性房地产增量收益对企业净利润的影响呈现出减弱的趋势，但仍起到积极的作用，对净利润贡献率为1.15%、0.91%。可见，公允价值模式提高了企业利润水平，达到美化收益的效果。
2.3 强化筹资能力
随着房地产业的高速发展，经营规模快速扩张，对公司的融资能力提出更高的要求。从表3可知，华发股份2014年采用公允价值计量投资性房地产后，短期借款为57.7亿元，相比去年增长509.29%；长期借款达到192.85亿元，同比上期增长50.1%；总筹资额高达380.43亿元，增长率为81.33%。2015-2016年借款金额变动幅度相对减小，总筹资额增长率分别为50.85%、1.90%，但仍呈现上升趋势。由此可见，变更会计政策之后华发股份筹资能力大大增强。这是由于公允价值计量美化了企业的财务报表，资产负债率变小，长期偿债能力增强，债权人的利益有所保障，有利于企业融通更多地资金需求。
华发股份作为房地产上市公司的典型代表，变更投资性房地产会计政策后，公允价值带来的经济影响对企业财务起到了“增肥”效用，可见这一计量属性能有效的适应房地产公司的经营发展，但也应注意到公允价值在实施过程中存在的一系列问题。
3 公允价值模式在华发股份运用中存在的问题
3.1 利润与现金支付能力背离
企业选择公允价值模式时，高涨的房地产价格一定程度上会提升会计利润水平，但账面的投资性房地产增量收益并不能为企业带来实质的现金流入，反而可能会增加潜在的现金流出，导致企业利润与现金支付能力背离。
3.1.1 股利政策的困境
企业股利分配一般与经营业绩呈正相关，当企业净利润增加时，会向投资者传递良好的财务信息，通常投资者会要求企业分配红利，且更倾向于现金股利分配。若企业维持原股份支付，则可能损害投资者信心，减少后续投资；若企业决定增加股利分配，势必会扩大现金流出。