淮安市住宅市场问题分析及对策研究
【摘 要】 在今天的市场环境下,全面科学的了解住宅市场需求,合理引导住房供给,对住房市场进行科学的宏观调控,已成为我国政府的重要任务。淮安住宅市场产业近年来在高速运行过程中出现了一些不容忽视的问题,本文在对淮安住宅供给和需求概述基础上,深入分析淮安住宅市场存在的问题,并提出实现住宅产业健康成长、市场有序运行的调控对策。
【关键词】 住宅供求;住宅市场问题;住宅市场问题对策
中图分类号: F287.8
1 引言
“衣食住行”,老百姓的基本生活需求。民以食为天、以住为地。安居,才能乐业。实际上,国际上早已把公民的居住权利(也称住房权、住宅权),作为一种基本的人权而有明确的“说法”。在市场经济下,人们的基本住房需求是需要借助市场机制来实现。然而,随着我国市场经济体制改革不断推进,世界经济形势的不断变幻,我国的住房制度改革也经受不断的考验,改革取得成绩的同时也出现一些新的问题。在这样的市场环境下,如何合理引导供需双方,更好满足人们的居住需求,推进住宅产业健康成长成为我国中央、地方政府的重要任务。
2 淮安市住宅供求概况
2.1 淮安市住宅供给概况
从淮安市近年来住宅市场供给来看,近年来住宅投资增幅很快,住宅供给量自2002年以来有大幅度提高,从量上推动住宅产业的快速发展;2008年商品住宅供给中,别墅及高档公寓、普通住宅、90平方米以下住房、经济适用房的施工面积比重分别为:6.05%、71.81%、14.57%、7.57%,竣工面积比重分别是:5.65%、76.40%、15.41%、2.54%。
从数据可以看出其中面向中高收入的普通商品房占较大比例,目前价格在3800～6000之间居多,面积多在100～144平方米之间;而面向中低收入的经济适用房的供给近期大大减少,这类住房价格一般在3500以下,面积一般在100平方米以下,区位都比较偏僻;面向高收入的别墅、高档公寓等住房的供给近期有所上升,这类住房面积都在144平方米以上,价格在5000以上,区位都比较好;政策保障性住房的供给近年在淮安有所创新,虽然量上增长不大,但在供给制度上有较大创新,廉租房的货币配租和实物配租并存,还增加了“共有产权房”的供给,住房供给结构更加多元化。
2.2 淮安市居民居住现状和住宅需求情况分析
淮安市自2002年住房全面市场化以来,住宅建设得到了较大的发展。在“九五”期间(1995～2000年)间城镇居民人均居住面积增加到13平方米,城镇住房成套率达88%。截至2008年底淮安城镇居住面积达到29.5平方米,人民居住环境得到大幅度改善,生活水平得到快速提高。在住房面积提高的同时,住房产权结构也悄然发生变化。近年来商品房的比例大幅度上升,而房改房比例却处于不断的下降之中,然而还存在较多的住房条件有待改进的家庭。加上随着收入增加、城市化进程加快,淮安未来几年的住宅需求量非常大。
2.2.1 淮安市未来住宅潜在需求预测
结合淮安的实际情况,淮安市每年的住房潜在需求量由:自住型需求(包括居住水平的人口增长型需求、改善型需求和被动型需求)和投资型需求等两部分构成。
结合实际数据对淮安未来两年(2009～2010)住宅需求进行预测得出:(具体计算过程因篇幅限制在笔者另外一篇文章中体现)
自住型需求=增长型需求+改善型需求+被动型需求
=400.2+127++80=607.2万平方米。
投资型需求=607.2×20%=121.44万平方米。
需求总量:综合上诉分析,2009-2010年住房需求总量约为728.64万平方米。我们通过常规预测可以看出淮安住宅市场潜在需求还是非常巨大的,然而我们也更应该关注这些潜在需求是否能转变为有效需求,这才是决定市场发展的直接力量。
2.2.2 淮安市住宅市场需求结构分析
根据2008年淮安统计部门市场调查数据整理,淮安市最低收入组家庭10%、低收入组家庭10%、较低收入组家庭20%、中间收入组家庭30%、中高收入组家庭20%、高收入组家庭10%。因此,根据各层次收入家庭所占比例,笔者对于淮安市住宅市场未来供给结构建议如下:
表1 淮安市住宅市场需求结构建议表 [ST][WT]
住宅类型[]对应需求家庭[]需求相对比例(%)[]住宅价格(元 /平方米)
高档住宅(别墅、高档公寓)[]最高收入家庭[]5～10[]5500以上
[BH]普通商品住宅[]中高收入家庭部分中等收入家庭[]35～40[]3500～5500
[BH]经济适用房[]中等收入家庭中等偏下家庭[]30～35[]3500以下
[BH]廉租房等保障性住房[]低收入家庭最低收入家庭[]15～25[]-
3 淮安住宅市场存在问题分析
3.1 住宅市场供求结构失衡
住房供应结构就是一个国家在其文化、经济和生活习惯一定的条件下,居民住宅按照居民收入水平不同而划分成的不同档次或种类房屋的构成。淮安住房供应模式可以划分为高档住房、普通商品房、经济适用房和廉租房。合理的住宅供应结构应该根据淮安当地需求结构比例提供,然而根据以上分析,我们可以看出淮安住宅市场的供应结构对应需求结构而言,还存在错位问题。具体而言,淮安住宅市场有充足的别墅、高档公寓供给;普通商品房的供给量上也很充足,但是在面积、价格结构上不合理,大多是高价位、大面积的商品房,而缺乏中低价位、小面积套型;经济适用房的供给近年来不断减少,保障性住房的供给量也不能满足需求。
淮安的住宅供求结构矛盾在市场上以不同形式的表现出来,具体表现在以下方面:商品房市场空置和大量潜在需求得不到满足并存;普通商品房价格虚高,超出居民购买力水平;经济适用房供给不足;廉租房等保障性住房覆盖面不够;二手房、租房市场冷清等。
3.2 住宅市场秩序混乱
结合笔者近期调查和数年的工作体验(自2005年以来担任淮安市物业管理招投标评标专家一职),以及结合房管部门的有关数据,我发现在淮安住宅市场的秩序比较混乱,还存在很多影响市场秩序、损害消费者权益、影响公平竞争的问题存在于住宅开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节,很大程度影响住宅市场的健康运行。
其一, 住宅开发建设环节问题:住宅的开发建设有别于其他商品,要经历获得土地、资金等资源、设计审批、拆迁安置、建造验收等环节。在这些环节中,淮安住宅市场还存在违规审批、滥用权力、权钱交易、违法不究,以及在行政许可中和项目设计、质检中的索贿受贿等违法违规行为。这些问题的存在势必会导致住宅开发成本增加、项目违规建设、住宅质量低下等后果,而这些后果的最终承担者终将是消费者。同时,因为市场相关监督管理部门的监督检查工作不力,没有把好市场准入关,在淮安还出现住宅开发、建设、设计、监理等主体资质良莠不齐,有开发商抽逃注册资本(金)、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为,这必然侵害消费者权益,使得居民合理的住宅需求无法得到有效满足。
其二, 住宅交易环节问题:住宅市场中侵害百姓合法权益现象存在于不同环节,交易环节问题更为突出。在淮安主要表现在:一是开发企业的违规操作。如采取捂盘惜售、囤积房源等手段,哄抬房价;违规进行返本销售、售后包租、拆零销售;发布虚假广告、合同欺诈等行为;二是中介机构的违规操作。在淮安主要表现在二手房市场,有些中介机构及从业人员通过散发虚假信息抬高二手房价格、隐瞒房源来推动次房交易等行为;三是经济适用房的供应销售过程中存在的违规操作等问题。