如何看待房地产的投资风险
【摘要】房地产投资企业要想发展壮大，开发项目要获得成功，必须做好风险管理工作。文章就如何有效地防范与处理房地产投资风险进行探讨，以达到减少事故频率和损失幅度，保障项目顺利进行。
【关键词】房地产 投资风险 防范策略
房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。
一、风险防范
房地产项目风险防范是指房地产开发商通过对房地产项目风险的识别和衡量，发现某项房地产项目可能带来风险，事先就避开风险源或改变行为方式，主动放弃或拒绝可能导致风险损失的项目活动，以消除风险隐患。就风险的一般意义而言，风险防范是处理房地产项目风险最强有力、最严格的手段，是一种完全自主型的风险管理技术，即有效地防范措施可以在房地产项目风险发生之前完全消除隐患，或在损失发生后给予一定补偿的做法。
风险只有在开发商对风险事件的存在与发生、对损失的严重性完全确定时才具有意义，而一般开发商不可能对房地产项目中所有的风险都进行准确识别和衡量。由于风险防范措施通常与放弃某项开发活动相联系，这虽然使开发商遭受损失的可能性减少，但同时也使其失去了获得相关收益的可能性。
防范某种房地产项目风险，采用风险防范措施在经济上不可能都是合理的。房地产项目中潜在着的各种经济风险、社会风险和自然风险，如社会发展的周期性、气候异常等都是难以回避的。房地产项目风险无处不在，有时避开了某一种风险却又可能导致另外一种或几种新的风险，不同的开发方案具有不同的风险产生，防不胜防。
在实施风险防范时，房地产开发商最好在开发项目的决策阶段就作出是否运用风险防范管理措施的决策，同时，还必须首先确定需要防范的风险范围，尽可能准确进行风险识别与衡量，并将其与其他风险处理方法进行优劣比较，这是运用房地产项目风险防范措施的前提。在实际的房地产项目活动中，开发商常用的风险防范措施有：一是放弃或终止某项可能引起风险损失的房地产开发活动；二是改变房地产项目开发活动的性质、地点或工作方法。
二、损失控制
损失控制是一种主动、积极的风险防范对策。损失控制包括：减少损失发生的机会，即损失预防；降低损失的严重性，遏制损失加剧方面的工作。
（一）预防损失
风险防范是指在风险发生前，为了消除或减少可能导致损失的各项风险因素所采取的各种措施，以降低风险损失发生的概率。在房地产开发的各个阶段，风险预防有广泛应用。
1.投资决策阶段。在投资决策阶段，房地产开发商预防风险的任务：首先,是准确把握国家和地区经济的发展趋势，制定适合自身特点的开发策略，合理评价和选择开发投资方案，从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险。其次,要树立风险意识，建立风险管理机构，高度重视开发企业内部风险管理，强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，加强风险损失资料的搜集整理和分析。第三，要健全风险预警系统，防范风险的关键是预先行动，即主动控制，项目进入实施阶段时间越长，控制风险的成本就越高。
2.前期工作阶段。在前期工作阶段，为了预防风险，开发商应注意以下几个方面工作：第一，积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系，争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助；第二，到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门，了解地块的自然条件及地下埋藏物等情况；第三，妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。第四，增强合同意识，认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。
3.项目建设阶段。在项目建设阶段，风险预防的主要措施有：第一，采用系统的项目管理方法。第二，向施工方人员灌输安全意识，做好现场容易出现危险的预案工作。第三，及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾。第四，合理布置施工现场。第五，尽快完成开发项目，缩短建设周期。
4.销售管理阶段。在销售管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点：房地产租赁合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。定期检查房地产状况，发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期组织建筑物及附属设备维修，将隐患消灭在萌芽状态。
（二）减少损失
减少损失是在风险事件发生时或发生后，采取的各种降低损失程度，或缩小损失发生范围的措施，以缩小风险的损失程度为目的。减少损失有两方面的含义：一是风险发生时的损失最小化；二是风险发生后的挽救措施。在房地产开发中，可采用一系列特殊的手段将开发中的风险损失降低到最低程度。准确的预警预报；制定详尽而周密的风险应急计划；建立后备措施；保护现场，收集证据。
三、风险转移
风险转移是房地产投资项目管理中非常重要而且广泛应用的一项策略，分为非保险转移和财务转移两种形式。根据风险管理的基本理论，投资项目的风险应由有关部门分担，而风险分担的原则是：任何一种风险都应由最适合承担该风险或最有能力进行损失控制的一方承担。符合这一原则的风险转移是合理的，可以取得双赢或多赢的结果。否则，风险转移就可能付出较高的代价。
（一）非保险转移
房地产项目风险非保险转移是指房地产开发商在房地产开发过程中，有意识地采取某些非保险措施将风险转嫁给其他经济单位承担，从而达到降低其自身项目风险发生概率和损失程度的目的。房地产项目风险的非保险转移可通过两种途径来实现：一是转移会引起项目风险及损失的某项开发活动；二是将风险本身予以转移。风险转移对房地产开发商来说可以消除风险，但与风险控制不同的是，他不是通过放弃、中止项目活动或采取积极预防和抑制的措施直接调节风险因素来达到消除、降低风险损失概率和损失程度的目的，而是允许风险继续存在，但将风险转嫁给其他经济单位承担，从而间接达到降低自身风险损失概率和损失程度。当然，房地产项目风险转移必须通过正当、合法的手段，而非无限制地、任意地、带有欺诈性的转嫁。另外，房地产项目风险的转移虽然可以使风险在开发商和其他风险损失承担者之间进行移动，但却不能因此将项目风险本身消除或从总量上减少。
（二）财务转移
风险的财务转移包括非保险财务转移和保险财务转移。非保险财务转移是指单位或个人通过经济合同，将损失与损失有关的财务后果（财产损失、人员伤亡等）转移给另一些单位或个人去承担的一种方式。其实质是通过风险的财务转移，使转让人得到外来资金，以补偿风险事故发生后所造成的损失。大部分财务型非保险转移都是通过合同中的某些条款来实现的。如在建筑承包活动中，建筑所有人可以通过合同将其他对公众在建筑物附近受到伤害的部分或全部责任转移给建筑承包商。保险转移通常直接称为保险。通过购买保险，投资项目业主或承包商作为投保人将本应由自己承担的归咎责任和赔偿责任转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。需要说明的是，保险并不能转移投资项目的所有风险，一方面是存在不可保险的内容和项目，另一方面是因为有些风险不宜保险。因此，应将保险转移与风险回避、损失控制与风险自留结合起来运用。对于不可保险，必须采取损失控制措施。即使对于可保险的风险，也应当采取一定的损失控制措施，这有利于改变风险的性质，达到降低风险的目的。