“高热”的美国房地产还能投吗？
"One-Time Shopping Binge of 200 Properties in Detroit" - the startling title from"Singtao Daily" painted a radical， even mad， picture of Chinese individual investors in U.S. real estate markets. Indeed， crazy influx of foreign and domestic investment in U.S. real estate market has quickly pushed once sagging housing market upwards. Investors swept bank foreclosures with passions beyond imagination. However， they are now encountering constrains such as price， supply and demand， interest rates and other factors.
“一次在底特律狂买200个物业”，《星岛日报》惊悚的标题让美国地产的中国个人投资客看起来急进得有些疯狂。
是的，疯狂涌入美国地产的海外和本土投资，已经迅速推高了一度陷入低迷的房市，投资者横扫银行止赎屋，热情超乎想象，但目前，也正遭受价格、供需、利率等系列因素的遏制，高热的美国房地产还值得介入吗？已经入场的投资者是否应该获利了结？如果仅仅从价格上涨的幅度和利率上升的环境看，也许确是时候见好就收，但如果放眼从全球经济重整，整体仍欠活力的背景，美国房地产的繁荣周期就绝不会是昙花一现。美国房地产维持卖方市场仍将有相当的时间和投资空间。
美国房地产经纪协会最新数据让投资者心中升腾起疑云。
6月的美国购房者中只有15%是房地产投资者，这是该协会2008年10月追踪该数据以来的最低纪录，投资者已经在斩获颇丰后离场了吗？
与此同时，到6月为止，涌入美国房地产的外来投资也显现减缓迹象，有分析认为上述种种可能意味着美国房地产行业将降温，也有分析认为这恐怕仅仅是受制于目前仍然偏紧的库存和外部的不景气因素。
不容置疑的是，在次贷危机的止赎高峰期，个人投资者和大的机构投资者一起成为美国房地产的热情买家，一度占到购房者的1/3，并且主要在受次贷危机影响最重的美国西部割麦子。
而回头看，一度深陷水底的房地产投资者，现在大多都已经浮出水面，人们惊讶见证美国房地产重新造富的过程，未能参与者当然沮丧，但凶猛的房价涨势又让人望而却步，已经参与者也有疑虑，是否应该见好就收及时获利了结呢？
应该说，美国的房地产显然已经成为过去几年最为明智的投资，而今，市场在迅猛的回调后也仍未到强弩之末。
内部：仍是非常态市场，持购大局未变
首先看数据，6月美国首次购置房地产的买家只占所有买家的29%，而通常这个比例是40%～45%。目前的状况是，房地产市场存量紧张，竞价格外激烈，而这类买家通常都首付款有限，购买能力也不够强，显见房地产市场依然是非常态的市场。
目前，也依然是一个现金为王的市场，31%的购房是全现金支付，而通常这一比例低于10%。
从房地产投资的获利模式观察，过去几年，房地产的买家主要的投资方式是“购入然后持有”，因为租房需求强劲，而房价疲软利率低廉，使得持有住房是非常划算的买卖。但是目前，房价已经同比上涨了12%，游戏规则是否开始改写了呢？
从数据看，买家着手翻新然后出售的比率确实开始增多了，因为当价格触底反弹，翻新出手可以最大幅度的锁定利润。所谓“翻新出售”在美国的定义是在六个月内翻新住房并且出售。根据RealtyTrac7月最新公布的数据，今年上半年，按照这个定义的房屋交易卷土重来，有136184幢房屋被翻新，同比增加了19%，但如果是和2011年的上半年相比，则是增加了74%，这个增幅是非常惊人的。
而和房地产投资者的获利相比，这个惊人的增幅只算小巫见大巫，同期投资者平均单幢房地产投资的收益是18391美元，总体而言是9%的毛收益，但是这个收益同比是增加了246%。
次贷危机让大量房地产溺水，而大的机构买家则大量从房地产市场搜集筹码，购入库存房屋，持有并出租，如黑石（Blackstone）、Colony Capital、Waypoint，还有对冲基金的巨头，因次贷成名的保尔森都大量吸筹，目前都收获颇丰。
保尔森也分享投资心经称，目前投资购房者要参与这场房地产造富的盛宴依然不太晚，因为房地产的可负担率依然处在历史最高点。
这让房屋翻新者看起来更像是中间商。他们负责把市场上那些一度因为金融危机而变成止赎屋，并且破败的物业成为机构投资者手中的可出租屋，可以下蛋的金鸡。
虽然目前房屋营造的数字开始走低，但是主要都是公寓住宅的开工数量降低，其在所有房屋营造中占比30%，根据美国商务部的数据，而占美国房地产主体的单体住宅只降低了0.8%。
房地产交易业者显然心存疑虑，美国大型房地产经纪公司Redfin分析师Ellen Haberle就表示，近一个月房地产建造商缺乏熟练工人和建筑材料业出现了短缺，而不断提高的利率可能侵蚀房地产的需求，这是市场将逐渐走缓的不容忽略的迹象。
这些数据值得投资人担忧吗？看如何衡量这些数据，研究机构Patrick Newport of IHS Global Insight表示，目前建筑商仍然没有办法提供足够的住宅，远远没有满足市场所需，根据其预估，潜在需求达到140万户，但是到7月的建造量估计仅75.5万户，而获得许可的营造量只有91.1万户。换言之，供需仍有很大的空间。所以建造放缓也可以理解为受到工人和材料等因素的限制而非需求下降，所以不足以说明是市场热度下降。