功臣与丑闻 6月1日，一年前拦腰断裂的深圳华强北立交桥恢复使用。6月4日，老东门外的温莎广场在停建近一年后重新开工。在从来不缺乏新闻的特区，除了拉人载客的司机，恐怕没有人注意这两个孤立的细节。
该过去的总要过去，一年前的轩然大波经过一年时间的荡涤，一切似乎都归于了平静。那座现在被数十块厚钢板和2000万元加固的立交桥，从1997年10月开始动工兴建，主体工程历时14个月，耗资1.7亿人民币，是上届深圳市政府“为民办实事十大工程”之一。然而正当人们为新桥开通而欢呼庆贺时，这一被誉为“超凡的现代大手笔之桥”却接连发生意外，首先是开通头3个月就发生交通事故80余起，几乎每天一起，经济损失超百万元。尤其是1999年3月10日晚6时至8时两个小时里，桥上发生了28宗交通事故，华强北立交桥因此被人们喻为“司机杀手”。然后到2000年6月3日下午，这座落成不满年半的立交桥长达240米、重约5200吨的弧形桥身整体变形位移，庞大的桥体两端拦腰断裂，支柱与桥体严重错位，断裂处裂开半米。当大桥发出“嘎嘎”断裂声，硕大的水泥块、沥青路面从10米高的桥面坠落地面，在桥下乘凉的市民吓得四散逃开。
现在关于这场灾难比较官方的说法是，桥并不是豆腐渣，而是由于桥的超大弧形、超长距离已超出了先例，其规模在国家桥梁管理规范里都找不到相应规定，是一个没有理论支持的“超现实主义创作”。也就是说既没有施工质量问题，以现有国家桥梁规范来衡量也没有设计问题，“只不过是一种大胆尝试的不成功”。
后一句话是去年7月5日深圳人大副主任王炬在接受当地记者采访时所说的。这位“文革”前西安冶金建筑学院的高材生1983年率基建工程兵入深建设的时候已经是副师级干部，1984年转业后担任深圳市基建办公室主任、国土局局长、建设局局长等职，1995年起任副市长，是深圳的拓荒牛代表人物之一，长期主管深圳的城建、规划和国土开发工作，华强北桥的建设也由他行政总负责。2000年6月，58岁的王炬刚刚转任市人大副主任。
但就在这一年的8月14日，深圳市常务副市长李德成在香港出席“深圳改革开放20年成就展”时证实，王炬因涉嫌经济问题，正在接受中纪委和广东省纪委“5・18”联合专案组的“双规”，双规时间就在7月6日――王炬就华强北桥表态后的第二天――但是王炬的人大副主任及人大代表之职，至今也没有罢免。王炬出事，尽管我们在时隔一年的今天仍然无法知道他究竟是违纪还是违法，也不知道具体问题和程度如何，但能确知的是事件给深圳带来的影响是轰动性的。首先是当地规划国土系统官员被证实“涉案较多”，包括一名副局长和三名处长被审查，迄今为止该市规划国土局还有数个处长职位空缺。随后数十名房地产商担心受到牵连而离开深圳，“世界之窗”旁边一处楼盘的私人房地产公司老板甚至卷款逃亡加拿大。王炬女婿手下公司投资的温莎广场也受到影响停建，这座集商场、高档住宅为一体的豪华酒店式公寓原定2000年10月交房。1999年曾斥资数百万元请出黎明担任代言人，并到现场剪彩，当听说黎明也获赠一套价值200万的单元，一些到场歌迷当场订单买楼。记者在现场看到，停建一年的“烂尾楼”重新进驻100多名工人，一名工头告诉记者，中旅已经接手这个楼盘。
然而，更大的冲击力还是人们对这座城市的一位功臣晚节不保的震惊，对官员和权力在土地批租中扮演的角色的疑问。深圳从一个破渔村发展为今天可以与北京、上海、广州相提并论的现代化大都市，成为全国地产市场程度最领先的城市，成为全亚洲迄今惟一一个国际建筑师协会城市规划最高成就奖――阿伯克隆比荣誉奖获得者，王炬无疑都是居功至伟。1987年12月1日，正是在王炬的策划下，深圳率先打破新中国建立以来土地“无偿划拨、无限期使用”的制度，落下了全国土地公开拍卖的第一槌。
双轨制
第一槌拍下去了，在很长时间里只是增加了一种形式。从1987年到1999年，深圳利用拍卖和招标两个方式一共卖出了50块地，出让面积基本上都在1万平方米左右。与深圳每年协议出让100多万平方米的大头相比几乎没有可比性。1998年，深圳卖地赚了108个亿，让很多城市眼红，但这一年仅有的两次招标和两次拍卖，一共只占到了3.3亿元。此前一年深圳同样出让了100多万平方米土地，连一次公开招标或拍卖都没有。14年前参与拍下第一槌的现深圳国土局局长刘佳胜也承认，1999年之前，90%的土地还实行的是非市场价格的协议出让。
14年前走出土地制度革命的第一步，为什么拍卖和招标的探索道路在十多年里却始终处于极其次属的地位？刘佳胜的解释是：“推广是一个循序渐进的过程，几乎所有一步到位的改革方案都已经或将被证明是行不通的。”
作为中国改革实验场的土地管理者，刘经常要接待各种来自国内外的访问。“90年代初，一个来访的俄国代表团问我，你们的经验为什么没有更大面积地推广？我告诉他，你们可能不喜欢的斯大林说过，车转弯时开得太急是很危险的。”
事实上，早在1986年，刘佳胜就起草过三年内特区土地交易全部招标拍卖的方案。“但后来这个方案都没有敢往上报，先拍了再说，因为配套改革太宏大了。”刘佳胜的口头禅是“我坦率地说”，“报上去所有人都会反对你。我坦率地说，规划局、建设局、计划局、银行都会反对你，各个市长分管一条线，他们也会反对你，更何况它在当时还涉及到要修改宪法，因为你是在变相买卖土地。”
刘说的对。在一个发生着迅速变革的社会中，即使是长远看来可能是有生命力的秩序、规则和制度，也仍然可能还没有等到一个相对适宜的社会环境的到来，就因为无法验证它的生命力而中道夭亡。但是拍卖招标与协议出让这两种方式与价格的双轨制并存，其结果却是让拍卖招标这种更市场化的方式似乎永远看不到真正出头的日子。“道理大家都明白，协议地价比公开招标拍卖的地价低很多。所谓协议地价就是可以商量，既然有的谈，每个人都会选择价格最低的那种。”深圳世联地产顾问公司董事长陈劲松说。
1998年，北京也曾尝试过一次事先大造声势的土地拍卖，地段就在今天炙手可热的CBD地区，潘石屹等人都前往观战，但那场拍卖以基本上没有举牌的惨败而告终。十多年来，各地拍卖土地的新闻不时传来，但几乎同样被当成一场热闹的做秀，好看但没有人把它当成那么一回事，宣传意义远远大于其在规则上的实际价值。
与80年代价格双轨制有着共同的毛病，土地交易的双轨制也容易成为牟取暴利的工具和权力寻租滋生的温床，尤其当它存在的时间比价格双轨制长了很多年。
土地交易的灰色地带
在深圳采访中，记者接触了与地产有关的方方面面：地产商、顾问公司、代理公司、接受抵押和提供开发贷款的银行、负责房地产公司包装上市的承销商、国土局长、土地所长，他们都是知情人，但谈及土地协议买卖中的机关又都闪烁其词，大而话之。这是一个只能在业内口耳相授的灰色地带。
这其中，学问最大的当数拿地，不但要拿到地，而且要以尽可能低的价格甚至不花一分钱的土地出让金拿到地。在广东，玩这一手栽的最大的官当数前广东副省长于飞。在大亚湾成为房地产开发竞赛场的时候，于飞的女儿和人合资9998港币在香港注册一家公司，由于飞亲赴大亚湾开发区，以每平方米180元的价格为女儿的公司要到3500亩土地的红线图，所需资金也由佛山市建行所属一家公司提供，一转手再以380元的价格卖出，轻松赚走2800万元巨款。
在深圳，类似靠官职、关系和条子低价拿地的“空手套白狼”也并不罕见。与其他城市一样，深圳在很长时期也是多头批地的混乱状况，能卖地的不仅包括土地局、土地所、镇政府，甚至一个村长都可以，价钱也商量着来，几百几千块钱一亩就给卖了。“当年的小渔村20年时间迅速完成城市化，大部分区镇村都是靠卖地发展起来的。”深圳龙华土地所所长贺承军博士说，城市扩张需要地，外商投资建厂也需要地，从五湖四海聚集而来的700万移民更需要居住，这些都是滚滚而来的财富――在深圳，我们经常可以看到农民家里盖两栋楼，光出租每年收入上百万，“以至于有人说，没有当年的多头批地也就没有今天的深圳”。
1992年，宝安土地分局一名主要负责人自杀，他一个人几乎就把城区的土地卖空了。这促使深圳市将卖地大权统一收归市里，并出台协议地价。1995年土地部门宣布开始处理所谓历史遗留问题，没有交土地出让金的补交一笔钱――当然是以极其便宜的协议价格，当年只与村里签定用地协议而没有办土地出让合同的补办。尽管集体土地到现在还不被允许自由转让，但又不可能让农民退钱，于是就变成了政府委托他来征这块地。“我们应该承认历史，”刘佳胜对记者说。
此次清理的目的是明晰产权关系，盘活闲置存量土地，按照国土局的规定在1997年截止。但事实上，直到今天，还有人在利用历史遗留问题做文章，千方百计打通关节，与地方签定假协议，甚至把日期签到上个世纪80年代。同样，很多没办合同、没缴地价的土地根本收不回来。记者亲眼看到这样一份报告，在某某地方做一个什么地产项目，提出诸多意义，描绘一番蓝图，报到政府，某位领导批示，写上“应予支持”4个大字，然后是开土地会议，国土局、当地政府等各方表示支持，形成会议纪要，这样土地实际已经落实到该公司头上了。像这种遗留问题，给地有很多理由，不给也同样会有很多理由，但还没有哪位官员会愚蠢到推翻这种看似只有一份会议纪要的归属权。
不过，很多此类握有计划书和一纸协议或纪要的开发商，并没有多少真正的开发资金，或许也没有这个必要，他们只需拿到纪要或协议――当然最好是红线图，就会有人慕名而来要求合作开发，这就是炒地皮，或者叫炒红线图。等到了真正开发的阶段，土地早被转手了两三遍，甚至七八遍。在深圳，像万科这样几乎无法以协议地价拿到土地的开发商不在少数，经常拿到手的就是这类三手地、四手地，他们与上文所说的地皮炒家互为衣食父母，当然，他们自己的说法是合作建房。据报道，2000年，万科开始大量购买土地，当年年底，在上海、沈阳、北京、天津、成都的土地储备总面积超过410万平方米，但大本营深圳只在关外购买了40多万平方米，而且都是以合作建房的形式，这是他们目前在深圳的全部土地储备。
如果你觉得到手的土地被炒的遍数太多，已经没有太多赚头，有本领的地产商还可以动改容积率或者土地用途的念头。把容积率1改成1.5，小数点后一位的变化，就意味着你可以加盖5层左右。由于当初的容积率很多也是拍脑袋，那么根据城市现实经济发展的需要，完全可以找出充分的理由为这种修改提供说法。土地用途里的水分更大，在深圳规划国土局展示的深圳经济特区用地市场地价图上，商业用地每平方米地价最高的地块达到7998元，最低也有1238元，住宅用地最高3390元，最低660元，办公用地与住宅价格相差不大，工业用地则最高只有713元，最低低至200元一平方米。同样一块土地，如果你能把它从工业用地改为商业或住宅，中间的利润无疑是极其惊人的。
政府与商人：一对暧昧的舞伴
环环相扣的灰色利益链中，无处不闪烁着政府、官员和行政权力的身影：拿地者期望缴纳尽可能少的地价，炒地者需要更换开发商名称，修改容积率和土地用途，搞不掂土地和规划主管官员根本别想。
在这种制度下，政府土地部门和官员的角色暧昧，它既代表着土地资源所有者――国家，同时又是土地资产管理者，它既代表国家行使土地所有的权力，又忙于和某一个体协调出让国家土地的利益关系。卖多卖少，与实际操作的官员个人利益无关，却能由他决定，他与个体一方合谋也好，不合谋也好，同样都没有第三方的监督。权力与开发商之间的关系也同样暧昧。一方面开发商需要政府权力的帮助，或者说开发商需要那些有地皮审批权的政府官员，不仅在于权钱交易早就是地产开发中最常见也最快捷高效的暴富手段，就是正常买地几十个图章哪一个想卡一下也有的是理由；另一方面，政府也受制于开发商。开发商用低廉的价格拿到了土地，但地价什么时候缴清要看开发商的心情和需要。国土局的官员一遍一遍地催地价，来了开发商就请吃饭，可就是没钱缴你看怎么办吧。如果国土局真要按法律规定收回土地，开发商就会去找政府，都是国有企业，你能看着自己办的房地产公司垮掉嘛？搞不好还能乘机再要块好地――在很多时候，政府解救某些困难国有企业的办法就是给它块肥地搞开发去。
在深圳出版的一本名叫《住宅与房地产》杂志的2001年4、5期合刊里，这些暧昧关系和房地产商坑害业主、骗子中介、地产广告误导消费者等一起，被冠以“地产黑幕”的名头。尽管文中多是情绪化的语句，但据说，仅这一个标题就让这本杂志在深圳争相传看。文章里最有意思的一句话是：“黑夜有多黑，我就有多黑。”
“什么叫做黑？违反法律才叫黑，我们必须先给黑幕一个定义。”深圳世联地产顾问公司董事长陈劲松非常认真地说，“而如果法律没有明确规定不能这么做，那就不能叫黑。”
在中国，尤其在深圳，看见红灯绕着走已经成为一种传统，你没说非法，他就干了，你没说清楚，就可以被认为是默许。“事实上，在很长的时期里，我们对于土地买卖的很多规范就是没说清楚，我们的制度就处于比较模糊的状况下。”陈劲松举例说，原来盖办公楼的改成公寓，一个条子就给改了，谁能说领导不能发这个话？至于这个条子值多少钱，你同样很难说清楚，它也可能就是为了城市发展的需要，“既然层层审批和领导拍板都是被允许的，领导拍板本身就没什么错，效率反而高了很多。”
同样，按照《城市房地产管理法》第12条的规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”但“最低价”的制订者和“出让金”的确定者都是同一主体，所以，只要出让土地的出让金不低于事先规定的地价，即使市场价很高，即使你可以指责同样的地块你拿要1.5亿，他拿只要1亿，不公平和不合理是可能的，但它毕竟总是合法的――合法就不能叫黑幕。
然而，这种很难说违法的游戏规则，其恶果也是显而易见的――它成功地使很多法律的本意流于形式。“原来进入深圳的国外大开发商很少，因为他们搞不清楚规则和信息，连规则都可以商量的时候，他们就害怕了。”陈劲松说。
陈的公司是深圳最有影响的本土地产顾问公司，最近两年屡屡遭遇香港、新加坡的一些地产大亨的不期而来。“去年香港置地的英资大班悄然入深，不去找政府，穿着一件T恤，带着两个董事，直接找到我们办公室，看了深圳的总体规划，问了我们很多问题。”陈劲松介绍说，香港置地是著名的英资财团，在中环有19座写字楼，他们感兴趣的一个是深圳的市场需求怎么样，对暂住户口远远超过常住人口不太明白；另一个是规则，怎么拿地，地价怎么定。
“我问你这么大一老板，为什么不去找政府，他说一去铺上红地毯，事情就大了，上升到政治层面了，你不想干怎么办？他们搞不懂这些。”外资在中国有限的地产投资实在不成功，空置率很高，“以往更多的是从与政府建立长期关系的高度考虑，”陈劲松笑着说，“但你不能要求他们都有这么高的政治觉悟吧，他们毕竟是商人。”
这些地产商人对本土商人普遍采用的合作建房同样保持高度的警惕。“香港置地说，要有合作方他们就不干了，因为他们搞不掂。”陈劲松举例说，当地企业说要补政府地价多少，他们就得交，“连该找谁问都搞不清楚”。