摘要：针对提升楼盘价值的重要性，结合项目开发的实际状况，笔者对房地产公司在项目开发中如何提升楼盘价值的几个方面进行论述。 关键词：房地产；价值；提升 房地产公司开发的楼盘，由于开发的主体不同，开发思路不同，开发定位不同，其最终的楼盘价值截然不同。如何有效提升楼盘的价值，对项目有着深远的意义。麦尔斯（Miles,1989）认为，如果一个产品具有恰当的性能和成本，它就具有好的价值。一般认为，价值=功能/成本。从公式可以看出，有效提升价值有以下几种法。1、成本不变，提高功能；2、降低成本，功能不变；3、成本降低，功能提高；4、成本稍微增加，功能显著提高；5、成本显著降低，功能稍微降低。现结合楼盘的开发情况，就如何提升楼盘价值从以下几方面进行探析。
一、强化设计管理，优化设计图纸
相关资料表明，在项目做出投资决策后，价值的控制关健就在于设计。工程设计费虽占工程建设费用的3%-5%，但它对工程造价的影响可能超过75%。设计阶段对楼盘价值的提升是决定性的。强化设计管理，优化设计图纸，重点需做好以下几点。
（一）、强化设计单位的约束力，提高设计质量
楼盘所有的工程造价均在设计阶段形成，所以对设计单位进行相应的合同约束是非常必要的，凡因设计图纸质量问题，出现的“错”“漏”“碰”“缺”的现象，导致施工单位窝工、停工、返工、造成建设单位成本增加的，可以约定与其设计费挂钩；凡因设计深度不到位的，导致业主招标后造成太多变更，而使成本大幅上升的，应与设计费挂钩；因设计单位未及时出图，导致开发进度受阻，应与设计费挂钩。从设计的源头抓起，楼盘的功能提升才算切中要害，达到事半功倍的效果。
（二）、深度挖掘楼盘内在功能，优化图纸质量
在设计阶段，提升楼盘价值有许多手法和技巧，运用恰当，可有效提升楼盘的价值。在设计前应充分了解楼盘所在地的人文特点、区域特点、地理特点、物业特点，在此基础上充分与房地产公司进行充分沟通，明确小区的定位，物业的配比，如高层、多层、排屋、商业、物管、办公等各占多少比例；明确各项指标，如容积率、密度、绿化率。避免今后出现边施工、边出图、边修改的三边现象。图纸完成后，应进行充分图审，去粗取精，优化图纸质量。
（三）、积极引入创新设计理念，提高楼盘价值
由于楼盘的最终确定是在设计阶段成形，积极创新的设计理念有助于提升楼盘功能，结合楼盘的设计要素，在设计过程中应充分考虑下列因素。1、如何克定楼盘的造型及外立面形象；2、如何把握好楼盘的层高；创新可变户型；3、如何利用价值工程对楼盘的结构、设备、各物业的配比等进行比选；4、如何结合优化小区道路与绿化；5、如何设置楼盘的架空层、入户花园、露台、空中别墅、错层、跃层等方面进行充分思考。在结合其它优秀楼盘的经验，利用头脑风暴，合理筛选，最终达到提升楼盘价值的目的。
二、引入竞争机制，强化工程管理
设计单位完成图纸后，最终由施工单位将蓝图变成现实，同样的设计图纸，由不同的施工单位施工，其进度、质量、安全、成本均不同，最终导致楼盘的价值不同，如何有效提升建造期的楼盘价值，可以从以下方面入手。
（一）、引入竞争机制，选择优秀施工单位
建设工程招标制度是建设单位选择施工单位的一个重要手段，招标的精神是引入竞争机制，只有充分引入竞争机制，才能选择到优秀的施工单位，优秀的施工单位本身就是楼盘的一个品牌，优秀的施工单位让客户自然联想到规范的管理、放心的质量、较好的售后服务的形象。确实，优秀的施工单位在楼盘的营造过程中，其管理相当规范，进度基本能保证，质量管理体系自身比较健全，抵抗各种风险能力较强。可以给房地产开发公司腾出较大的精力用于外围的各项手续报批工作，专注于作好楼盘的销售及管理工作。选择了择一家优秀施工单位，本身就是对楼盘价值的一种提升。
（二）、强化工程管理，提高楼盘内在价值
选择了好的施工单位，仅仅是迈好了提升楼盘价值的第一步，强化工程管理才是提高楼盘内在价值的有效手段。如何强化管理，可以从以下几点入手。
1、把好合同关。施工合同是工程结算的依据，合同签订不严谨，最终将导致成本的增加。合同签订务必严谨周全、合理合法，必要时可咨询造价师、律师等专业人士。合同签订后应对合同进行跟踪，随时掌握合同执行的动态，遇合同中没约定的事件发生，可及时签订补充协议以完善原合同。
2、签好联系单。施工过程中，难免会有联系单的发生，有的是图纸不完善；有的是施工中遇特别的地质条件；有的是遇特殊气候；有的是遇特殊事件；有的是需要增加新的功能；有的是市场材料的供应状态发生变化；有的是施工工艺有了变化；有的是地方规范进行调整等等，工程管理的重点不是杜绝施工联系单，而是及时而合理地签证联系单，联系单签好了，可以减少矛盾、加快进度、控制成本、减少风险、提高质量，进而提高楼盘的价值。联系单的签证应本着：情况真实、符合合同、描述准确、数据全面、签批到位的方针。
3、把好质量关。楼盘内在的质量是由钢筋、混凝土、砖块、粉刷、铺装、门窗等实实在在的材料组成，这些材料和施工工艺就组成了楼盘的内在品质，我们无法像想住在一个经常电力跳闸、自来水管爆裂、电梯关门、屋面楼水、地面开裂、墙面空鼓的楼盘里是一种什么感觉。质量是企业的生命，没有质量的楼盘是没有价值的，管好质量首先应从源头把好材料关，确保所用的材料是货真价实产品，其次把好施工关，在打桩、浇灌混凝土等环节要进行旁站，对施工过程中的质量进行定期检查，及时发现问题，及时整改。确保完成的产品其结构是安全的、感观是良好的，线角是顺直的。这些都有利于楼盘价值的提升。
4、强化安全意识。施工现场是一个高危险的作业环境，虽然布置了相应的安全措施，但随着施工进度的不同、气候条件的变化、施工机械的变更，其风险一直处在变动中，强化了安全，就是节约了成本，也就提高了价值，施工现场的安全应以预防为主，应做到防患与未然，将安全风险消灭在萌芽状态。 三、密切关注市场，有效掌握建设时机
时机，即天时，虽然是不需要任何成本，虽然让人感觉可有可无，但确实是成事的第一要务，掌握时机可以说是提升一个楼盘价值的隐性手段，其作用非常明显。
（一）、建设时机的控制
一般来说，一个楼盘领出施工许可证以后，即可按照合理的工期进行施工，但建设的节奏时机需要在项目一开始就需要筹划，可以从以下方面考虑。
1、正确选择地下室施工时机。经常听说，某楼盘在地下室施工时基坑塌了，导致周边建筑、道路开裂，人员伤亡，成本大幅度上升，工程被迫停工，这多半是由于施工时机的选择不对造成的。现在的楼盘一般均有地下室，在计算了正常的打桩工期后，地下室的开挖时机应避免雨季及丰水期，在江南，地下室的开挖时间不应在4月份，因为雨季较长，河水暴涨，对基坑安全危险性较大，并且施工进度过于缓慢。最佳时机应在冬季枯水期水位较低时进行，可以规避了许多风险。
2、外墙粉刷时机的选择。外墙粉刷工作面大，直接决定楼盘的外观质量，但经常有楼盘的外墙面出现脱落、渗水的现象，这与粉刷时机的选择大有关系。外墙粉刷时机应避免冬季，因冬季气候低，容易冰冻造成质量问题，冬季同时风较大，使刚完工的水泥砂浆水份快速蒸发，容易空鼓。外墙粉刷的时机同样应避免夏季高温天气，合适的粉刷时机应在春季或秋季。
3、材料及设备采购时机的选择。材料占整个工程造价的70%左右，材料的采购时机的确定，可有效降低成本，规避风险。众所周知，现在的材料价格随国际市场的波动而波动，每一季度的价格波动幅度均较大，而楼盘开发的过程较长，如何掌握采购时机，有许多文章可做，比如，一般年初的材料价格较低，在主体施工阶段需要用大量的钢材，可以在年初一次性与钢材商签订固定单价合同，锁定一年的钢材价格以降低成本；比如，电线电缆的波动较大，由于在主体结顶后方才施工，所以有较长的时间关注其价格走势，可以选择在其相对低位时机购入以降低成本；比如电梯等设备可以在主体结顶后采购以降低财务成本；比如苗木等采购可以避开五一、十一、大型省市公益性展览活动等政府采购的高峰。
掌握了建设进度，选择了合适的时机，就已经站在成功的制高点上，可谓不战而屈人之兵。
（二）、开发节奏的控制
楼盘的开发，可以根据楼盘的不同规模进行开发节奏的把握，掌握的好，可以有效提升楼盘的价值。
1、首先开发位置的选择。一个项目在动工之前，就应经过充分考虑先开发楼盘的哪幢楼或哪个部位；哪部分先建先销，哪部分后建后销；哪部分可以先建造做为销售部；哪部分的景观先出来，对后期道路、下水等施工较少；哪部分形体先出来可以展示楼盘形象；哪部分可以先做广告；先做什么样户型的楼盘，容易被市场接受等等，均须经过慎重周详的考虑。虽然是在不声不响中完成，但确是能有效组织楼盘的开发，所谓善弈者谋局，不善弈者谋子。
2、开盘时间的选择。楼盘的开发最终是为了销售给客户，选择什么时机开盘，开发到什么力度开盘，均有讲究。开盘时间过早，楼盘形象没出来，影响人们的信心，售价提不上去；开盘较迟，资金压力过大。开盘的时间应考虑周边楼盘的销售情况、政策导向的影响、本项目建设的进度及形象、客户积累的情况等综合因素后开盘。
3、付款节点的选择。一般付款节点可根据工程进度安排，但如果能在项目初期就进行付款的筹划，可有效降低财务成本，提高资金利用率，进而提高楼盘价值。付款节点的选择应考虑工程进度、节假日因素、销售回款、银行贷款、日常开支、政策导向等因素进行合理安排。
四、合理用人，培养有效管理团队
“人和”是楼盘开发关键因素，人能发挥主观能动性，有效推动项目的开发，也是楼盘价值提升的直接因素。
（一）、做好选人、用人、配人工作
一是抓好人员选择工作，通过市场公开招聘或对本系统内人员摸底考查并与有关部门协调,选择思想过硬、业务能力强、具有丰富实践经验的同志充实到楼盘开发中人。二是做好用人工作，人员到岗后，要安排其相应的工作，充分发挥其主观能动性，做到物尽其用人尽其用，有效提升楼盘的价值。三是做好配人工作，楼盘的开发人员应有老中轻搭档，管理人员与技术人员相结合，在团队统一的目标前提下，志趣相投的相关人员有效结合，取长补短作好楼盘开发的工作。
（二）、做好团队管理工作
一是要培养人，不断提高团队的战斗力。积极为楼盘建设人员提供学习条件和深造机会,鼓励其不断强化专业知识。二是要加强思想教育，预防职务犯罪。经常开展政治思想教育、廉政建设教育和职业道德教育，使他们树立正确的人生观价值观,自觉抵制拜金主义,享乐主义思想的侵蚀,敢于坚持原则照章办事。从某种意义说，人力成本最大的节约是没有职务犯罪。
结语，楼盘价值的提高是一个系统的工程，涉及到楼盘开发的方方面面，即要考虑天时、地利、人和的因素，也要对楼盘开发的人力、物力、财力进行合理安排，做为管理团队的每一个成本，必须投入全部的精入用心管理，管细、管宽，横向到边，纵向到底，方可有效提升楼盘的价值。
参考文献：
[1] 尹贻林主编，建设工程项目价值管理。天津人民出版社，2006
[2] 全国注册造价师继续教育培训教材。建设项目全寿命周期成本控制理论与方法，中国计划出版社2007
作者简介：姓名；韩东民 （1973年1月16日）、性别：男
籍贯：浙江省定海县、现供职单位：美都控股股份有限公司（邮编310005），职务：付总工程师、职称：工程师、研究方向：项目管理。