论房地产价格与宏观经济关系
[摘要]如今房地产业在中国经济的成长过程中越来越重要，房地产价格的波动与宏观经济的关系也引起了更多学者的关注。阐述了房地产价格与宏观经济的研究背景和研究现状，对影响房地产价格的因素、房地产价格和宏观经济二者的关系以及二者之间相互作用机制进行了分析。对政府宏观经济政策的制定提供了适当的建议。
[关键词]房地产价格；宏观经济指标；作用机制
[中图分类号]F224
[文献标识码]A
综合考虑各种因素，通过各种方法研究了二者的关系，并取得了一定的成果。有学者通过定量分析得出，房地产业的发展能够拉动整个国民经济的增长；还有学者利用简单回归分析，认为宏观经济的变化能够预测房地产市场的发展；近年来，更多的学者进入到这一领域，对房地产价格与宏观经济的关系进行深入研究。结果显示，无论长期或短期，GDP和人均可支配收入都影响房地产价格的波动；同时，房地产价格又反作用于国家的经济发展。更有学者利用因果关系检验，回归分析得出，房地产价格的变动决定土地价格的变动。
1.房地产价格与宏观经济的理论研究
1.1影响房地产价格的因素
1.1.1金融政策和经济因素。
因为房地产业对货币的需求量大、使用周期长，通常要利用财务杠杆来填补对资金的大量需求。如果金融机构提高利率，那么贷款购房会减少，房地产业会衰退，反之亦然。金融机构可以通过调节货币政策和财政政策来影响房地产价格。经济因素主要包括：城镇居民的收支情况，物价水平，国内生产总值，消费物价指数，经济增长情况等。经济因素与房地产价格变动一般呈正相关，比如，在经济增长较快时，房地产价格就会较高。
1.1.2行政因素和政治因素。
行政因素主要有：土地所有权制度；房地产税制；国家宏观调控政策；城市规划和城市化进程等。政治因素包括：战争，政治动荡或重大活动。在社会动荡时期，房地产业会受到影响，房地产价格会下降。在过去的十年中良好的房地产开发重要的原因是我们国家的政治稳定，和平与繁荣。
1.2房地产价格与宏观经济指标的关系
1.2.1房地产价格与人均可支配收入之间的关系。
人类是消费的主体，因此，人们的收入会在一定程度上影响消费，由于供求发生了变化，那么物价就会发生变化。在房地产业也是如此。当一国经济处于发达时期时，人均可支配收入较高，人们对房地产业的消费意愿增加了，对住房的档次也提高了，这就增加了房地产业的需求，房价势必会上涨。另一方面，当一国的经济处于不景气的阶段时，人均可支配收入下降，那么人们的收入大部分用于购买生活必需品，而减少了对房地产的消费，那么房价会随着需求的减少而下降。因此，房地产价格与人均可支配收入呈正相关。
1.2.2房地产价格与价格指数的关系。
第一，房地产价格与土地价格有很大的相关性。随着城市化的加快，土地资源越来越紧缺，由于供给的减少土地价格会上涨，那么房地产业的开发成本就会增加，房地产开发商只能通过提高房价来获得预期利润。第二，房地产价格与劳动力价格指数也有较大的相关性。由于劳动力的减少，劳务费用日益增加。而房地产业的开发需要大量劳动力，这就在一定程度上增加了开发成本，房价势必会上涨。第三就是物价指数。物价持续上涨时会引发通货膨胀，那么货币会贬值，人们会通过增加对房地产的投资来规避货币贬值的风险，房价会随着投资的增加而上涨。反之亦然。
1.2.3房地产价格与GDP的關系。
一方面，房地产价格与国内生产总值的关系主要通过居民收入来体现。当国内生产总值较低时，很多企业的利润会受到影响，企业会通过裁员和减少员工工资来维持发展，居民的收入会大大减少，没有更多的资金用于投资房地产，房地产价格会随需求的减少而下降。相反，当国内生产总值增长较快时，居民的收入就会增加，那么也会增加对房地产业的投资，从而使房地产价格上涨。另一方面，房地产价格的变动也会影响国内生产总值。房地产业的迅速发展会带动钢铁、水泥、煤炭等相关产业的发展，从而带动整个国民经济的增长，使国内生产总值增加。
2.房地产价格与宏观经济的作用机制
2.1房地产价格对宏观经济的影响
2.1.1房地产价格波动对消费的影响。
房地产价格的变动会给宏观经济带来很大的影响。房地产资产一般占企业所有资产的35%；住房资产在各国国家财富中所占的比例一般都超过25%，占家庭财富的比例超过75%。下面是房地产价格在发达国家影响消费的几个途径：
①实现的财富效应。房地产价格呈上升趋势时，房屋所有者可以卖出住房来增加当期消费。从而实现实际财富的增加。如果房主想通过出售住房来实现财富效应，就必须拥有第二住所，或者能买到更廉价的住房，才能有实现的财富效应。②未实现的财富效应。房价上涨时，即使房主不出售住房或者再融资，也能因为预期的改善而增加消费。因为房价的上升会带来财富升值的心理暗示，从而增加消费。③储蓄效应。因为房地产价格上升会导致的房租价格的上涨，对于租房者来说，租赁费用的增加使其实际财富减少，所以多数居民会把钱存起来，减少消费。④成本效应。由于房地产价格上涨了，那么租房的价格也会上涨，所以租房者的生活费用增加，实现财富减少。我们把这么效应又称为预算约束效应，住房自由化率的高低决定实际效应的大小。其次，房地产价格上升大多情况下与通货膨胀紧密相关，由于住房费用增加，消费者的生活成本就会随之上升。最后，会通过各国征收的物业税渠道直接增加企业和居民的成本，因为这些税收和房地的价值紧密相关，房地产价格的上升将直接通过房产税征收渠道增加各国企业和居民的成本。
2.1.2房地产价格变动对投资的影响。
许多家庭和企业有大量的房地产资产，房地产价格上升会增加家庭财富和企业的价值，从而降低融资成本与信贷要求，使他们的融资能力增强，金融机构信贷增加，从而促进社会投资增加。房地产价格的上涨给其他相关产业带来了发展的机会。那么整个社会的投资就会增加。这又进一步地促进了房地产业的发展，同时带动了其他行业需求增加，如冶金、机械制造、化工、运输、建筑、金融服务及物业管理等行业。