浅谈宏观经济对房地产市场的影响
摘 要 房地产市场的健康发展，对国内宏观经济至关重要。房地产经济的不断发展，不仅可以提高人们的物质生活水平，还能在一定程度上促进国民经济的发展，正是由于房地产行业与其他行业之间有着密切的关系且涉及的范围比较广泛，它已经成为了国民经济重点发展的行业之一。但是，2014年下半年以来，国内大部分城市在房地产政策上选择了“取消限购”的宽松政策。瞬息万变的宏观经济环境下，我国房地产业的发展存在着诸多不确定性。本文针对2014年至2015年3月份的宏观经济形势，对当前房地产业发展中的问题进行了分析，并提出了一定的建议。
关键词 宏观经济 房地产 影响
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
2014年以来，中国宏观经济走势呈现出结构转型过程中的短期企稳现象，这是2014年以来中国宏观经济的主要特征，也是2015年上半年中国宏观经济的主要方向。（1）从国际经济环境看，2014年以来世界经济呈现分化走势，发达经济体复苏势头日益巩固，新兴经济体增长仍然乏力，先进经济体对于全球经济增长的作用更加突出。（2）就我国国内形势来看，我国国内经济短期企稳的趋势明显，虽然2014年中国经济同比增长7.4%，是自1990年以来的最低增长速度，但我国的经济规模已今非昔比——以绝对数量而言，今年7%的增长量其实相当于几年前10%的增长量。（3）从国内的政策层面看，财政政策将持续发力，“稳增长”与“调结构”并行，今年以来，央行已经2次降准，有效释放流动性，市场利率维持较低水平。最后，从风险看，美国超预期加息以及我国经济转型带来的增长放缓超预期、企业盈利能力下滑、央行货币政策转向以及地方政策债务风险集中爆发等问题，都进一步增加了我国宏观经济环境的不确定性。
1 2014年以来，我国房地产经济发展的市场环境分析
从总体上看，我国目前的房地产发展速度快，市场规模大、资源消耗大、房价高。由于我国正在进行大规模的城镇化进程建设，随着农村人口向城市人口的大规模转移，人们的购房需求极大增加，调动了房地产开发商的投资积极性，使得资金大规模的向房地产行业汇聚，一些建材行业也迅速加入，形成了一条完整的房地产产业链。开发商通过向政府购地，在开发后卖给购房者，市场调节乏力，导致房价逐年攀升，房价暴涨，这也加剧了房地产的开发。其次，房地产行业带来的资源消耗大，地少人多，人均资源少是我们的基本国情。城市化的过度发展给我国的环境、资源带来了巨大的压力。房地产的开发本身就存在着耕地与建设用地之间难以协调的矛盾。
而房地产行业最重要的指标—“房景气指数”逐月下滑，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，70个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央行也最终放松首套房认定政策，释放改善性需求。2015年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决定作用。
总体来看，随着我国宏观经济形势的变化，我国房地产市场出现了较大调整，表现为经济结构升级转型压力不断加大，货币增速回落以及利率高位因素等，都对高房价产生挤压，房价回归呈现一定的必然趋势。
2在当前宏观经济条件下，房地产市场面临的问题
2.1房地产经济发展过程中的金融问题
房地产经济的资金来源大多是银行贷款，金融市场的不稳定性对房地产经济造成直接的影响。资金是房地产建设不可缺少的物力资源，金融政策、金融市场的变化都会对房地产经济造成直接影响，由于房地产开发具有资金量大、占地广、地域性强等特点，房产企业的自有资金不足以支撑整个房地产项目的开发，需要从银行筹集资金，因此金融市场的不稳定性是影响房地产开发的重要因素之一。
2.2房地产经济发展过程中的市场问题
房地产的市场化发展跟市场的关系密切相关，一旦市场结构发生变化，供求关系将发生改变，直接冲击房地产市场。当市场需求量大的时候，价格也会随着水涨船高，加快房地产大面积的开发和投资，带动相关产业和区域经济的同步发展。然而，一旦市场发生逆转，房地产经济就会出现萧条，如果对市场判断失误，就会出现“鬼城”，加大房地产企业的资金压力，甚至崩盘。
2.3房地产经济发展过程中的政策问题
国家根据对房地产经济实际情况进行的系列宏观调控，相关的政策有可能刺激房地产经济的增长，也可能影响房地产经济的发展。国家的宏观政策是为了维护房地产市场的稳定、良性发展而制定。因而，宏观政策调控是把双刃剑，是影响房地产经济发展的重要因素。
3展望我国房地产经济未来的发展趋势
房地产行业关系国计民生。改革开放以来，随着近几年城市化进程的迅速发展、城市居民住房制度的完善与改革、国家积极财政政策的实施、国民居住的需求持续增长等等有利条件，我国房地产业得到了持续的发展，增加了国内固定资产投资，对我国的国民经济发展作用重大。首先房地产开发投资的增长速度一直领先于全社会固定资产投资和国内生产总值的增长速度；其次是房地产开发投资占固定资本的比重在不断扩大。这就表明，房地产对国民经济发展的贡献较大，并随着房地产的快速发展，对国民经济增长的贡献率在不断提高，房地产业的生产值在国民生产总值中占重要比重，为政府提供了大量的财政收入。房地产行业的发展与国民经济的发展是息息相关、紧密相连的。同时，房地产对关联产业的影响。房地产业的发展必然会对国民经济中的其他关联产业产生带动效应，这是由房地产的产业特性分析得出的结论，这主要是由于房地产行业的产业链较长，涉及到其它企业。因此，对未来房地产经济的发展趋势，我们应该朝着健康、良性的发展方向不断努力。