浅析房地产市场的虚拟性对宏观经济的影响
摘 要：随着我国经济的高速发展带来了房地产业发展的良机，当前房地产是我国经济发展最快的行业之一，在国家税收中的比重逐渐提高，对国民经济的贡献也日益增大，逐渐成为当今投资者投资的主要领域。但在推动国民经济发展的同时其自身带来的虚拟性也逐渐增加，导致了众多的社会问题，成为社会经济泡沫的根源。本文就房地产市场的虚拟性进行分析并提出自己的建议以降低其对宏观经济的影响。
关键词：房地产 虚拟性 宏观经济 影响 措施
1.房地产市场虚拟性的表现
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产，其在具体的市场中又有虚拟经济以及实体经济的双重特点，其虚拟性具体表现在：
1.1采用资本化定价
作为不动产的土地，土地价格就是地租的资本化，它使土地资产成为一种具有虚拟资本属性的资产。实际上，在现代房地产投资、融资实务中，根据房地产产生的现金流量进行估价的收益资本化法仍是决定房地产投资的最主要估价方式，只是在估算现金流量时需要考虑更多的因素，以求达到更好的预测效果。
1.2投资者不参与实体经济活动
在现代经济生活中，房地产已经成为一种重要的投资品，由于对土地需求不断增加而土地存量不变，因此，从长期来看，房地产价格必呈上升趋势。投资者为了资产保值增值而取得房地产所有权，其投资的目的在于盈利，投资者并没有直接参与生产和消费等实体经济活动。
2.房地产市场虚拟性对宏观经济的影响
按照马克思辩证唯物主义思想来解释，任何事物都具有两面性。房地产的虚拟资产性质使其成为联系实体经济与虚拟经济的纽带，在现代经济中，房地产是一种重要的虚拟资产，并且随着虚拟经济的发展，其虚拟性也在不断增强，这在成熟的市场经济国家体现得尤为明显。其对宏观经济有着积极和负面的双重作用：
2.1积极作用
2.1.1促进金融市场扩大
房地产以其不动产的特点成为商业银行发放贷款的重要抵押品，再加上房地产抵押贷款及其证券化等金融工具的不断创新，也扩大了银行和金融市场的范围和规模。通过向银行抵押贷款，企业和个人可以获得资金用于房地产的生产、交易，而房地产市场交易的活跃进一步刺激房价上涨。抵押品价格的上涨改善了银行的资产负债表，并吸引过剩资金流向房地产金融市场，进而使得信贷规模以及金融市场的规模和范围进一步扩大。
2.1.2支持实体经济发展
房地产以及房地产金融市场既可以吸收大量社会过剩闲散的资金，从而化解实体经济物价不稳定的压力，在很大程度上消化实体经济的风险，也可以为房地产市场上企业和个人的投资需求提供资金支持。
2.1.3优化社会资源配置
房地产金融市场能使社会的经济资源更有效地配置在效率更高或效用更大的部门，实现稀缺资源的合理配置和有效利用。房地产增强资金的配置效应从而引导实体经济对资源的优化配置。随着金融改革的深化，虚拟经济的资源配置功能越来越强，极大地促进了经济的发展。
2.2负面作用。
2.2.1泡沫经济产生的根源
房地产商品供求结构的不平衡和土地资源的稀缺性与虚拟性决定了房地产泡沫的生成，正是因为房地产业的这些特殊性引起了投资者与消费者的非理性预期以及由此引起的从众行为与投机行为。从另一方面来说，中国房产市场不完善，各类相关信息不健全，不对称的信息导致了银行等金融机构为了利率回报低估放款风险，也进一步导致了开发商的盲目投资与开发。正是以上因素吹大了房地产泡沫乃至泡沫经济的产生。
2.2.2通过货币传导机制影响市场
房地产波动通过货币供给和信贷总量等传导机制对金融市场和宏观经济产生影响。市场繁荣时，利率水平较低，贷款规模和信贷总量不断增加，居民收入预期增加，购房者对房地产的需求增加，从而促进经济加速增长；在加息过程中，人们对于经济前景持乐观态度，居民收入预期进一步增长。而一旦由于政策变动或投资者预期变化等原因引发信贷规模骤减时，购房成本增加，居民收入预期下降，便会抑制房地产需求，经济增速便会下降。同时房价的下跌也促使居民观望乃至抛售房产，进一步促进房价的下跌。人们对经济预期普遍持悲观态度时，如果投资者资金链断裂，就很容易引发金融危机。
3.解决措施
3.1扩大投资渠道
资金的高度集中投资，一般对市场信息把握不准或发展战略的失误就极易造成了资金大量的损失，甚至是无法挽回的结局，因而为提高投资的安全系数，扩大投资渠道以及资金的分流就是行之有效途径。如可以将住房抵押贷款证券化、建立房地产信托基金，使投资转向购买虚拟房产，以减少对房地产市场的投资行为进而降低银行承受的金融风险。
3.2完善住房保障机制
当前我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但由于低收入家庭支付能力的不足，难以通过市场自行购买以解决住房问题，因而被排斥在市场之外，不利于社会的稳定和和谐社会的建设，因此政府应不断完善住房保障机制，加大对保障性住房建设的投入力度、抑制房价过快增长，以保障贫困家庭以及低收入家庭生活。
3.3规范土地市场，限制土地供应
土地资源短缺与土地价格的虚构形是房地产产业的重要特征，也是房地产泡沫的最根本的来源，房地产在某些地区土地炒卖现象较严重，使地价大幅度上涨，引起房产泡沫。因此，规范土地市场，管理好土地的供应与利用是解决中国房产泡沫的重要途径。
3.4增强政策的针对性和有效性
房地产由于受多种因素影响，是个复杂的市场体系，政府应该有的放矢地制定地方房地产政策，而不能搞“一刀切”。同时，加强房地产市场分析研究，建立健全房地产市场信息系统，完善市场监测分析和预警机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性，正确引导房地产的投资和消费。◆