调控压力下，楼市成交量已呈下滑之态。尽管调控政策尚未松动，但通胀压力下，房价走势渐成下一个悬念
胶着数月后，楼市以“量跌价稳”回应各地仓促出炉的调控目标。
北京市最大的房产中介机构链家地产数据显示，2010年3月北京商品住宅成交量为4846套，同比下降53%。4月份首周，北京二手房网签量为1216套，日均203套，较3月同期日均网签量下降超过4成，创2009年以来日均网签量最低。
“综合目前市场各方的态度，预计4月二手房市场将延续3月份的低迷。”链家地产首席分析师张月表示。
成交量的下挫显然不是调控目标，但楼市价格依旧难以撼动。在已经出台房价调控目标的多个城市中，只有北京提出普通住宅“稳中有降”的口号，且明确将楼市分为保障房、普通住宅和高档房三个层次。而大多数城市，依旧将房价与GDP挂钩，态度暧昧。
2011年4月9日，国务院总理温家宝在浙江调研时对楼市调控再次表态：中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的，各级政府要切实担负起责任。
尽管决策层措辞坚决，但分析人士认为，国内宏观经济与国际复杂形势同样成为中国楼市的重要变数。“我觉得地产走势要看两个指标，CPI和PPI。”4月10日，华远地产董事长任志强表示，国际经济形势对中国地产的影响或将在两个月后显露。
房价调控的变数
楼市僵局难破，监管层的相应动作也在进行：4月6日，央行宣布加息。分析人士认为，虽然通胀预期是引起此次加息的主因，但其对于楼市的影响也将比以往更为明显。“这算是中央政府的变相表态，就是对调控不满意。”我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖对《财经国家周刊》记者说。
在此之前，国务院派出多路调查组，分赴各地调研楼市。在此过程中，房价控制目标由虚转实，最终确立在10%左右。限购令的出现，曾令地方政府与开发商陷入窘境。但上报房价控制目标，则让地方政府有了发力点。
“这个数字反而促成观望期的结束，达到了新平衡。”阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲表示。
诸多房价调控目标中，北京提出“稳中有降”，范小冲认为这一提法“很有智慧”。“这一要求只针对普通商品房，对高档房并无要求，其实比较容易实现。”范小冲说，“这种区别对待的做法是对的。”
4月10日，华远地产董事长任志强在一次小型聚会上表示，现在判断楼市走向为时尚早。在他看来，房价涨跌取决于两项数据：CPI和GDP。
任志强近期与美国著名投资人罗杰斯有过一番长谈，两人均认为中国的CPI不会下降。“这个概念是什么呢，就是宏观调控不会松。这也意味着对房地产政策不会轻易放松。”任志强说。
而从去年至今，中国的GDP则一直在下滑。任志强预测，其将从去年一季度的11.3%落至8.5%左右。“利比亚和日本等国际因素还没有真正反映到国内。”任表示。他近期与多家大采购商有过接触，如国内空调企业远大集团，其产品部分关键零部件全部从日本进口，但目前仅有3个月库存。
任志强认为，如果不能保证原料供应的话，到6月份时GDP很可能回落，进而导致货币政策和财政政策的适度放松。“到时候，不管房地产政策再怎么紧缩，这两个政策如果放了，对房地产来说会略有改变。至少货币不会那么紧缩，不然会出问题。”任说。
GDP将对中央决策层提出严峻考验，而对地方政府而言，土地财政仍是调控会否转向的最大变数。任志强表示，一些地方政府“因为土地卖不出、钱回不来而撑不住”。
北京作为2010年土地财政的最大受益者，也无法摆脱此种窘境。知情人士透露，2011年北京西城区的土地储备贷款为400亿，“而北京最大的区财政收入才有230个亿，所以一定靠土地才能还清贷款”。
但按照以往规律，楼市降价后，土地市场也将惨淡。“如果不能依赖土地财政，那今年融资平台就会出问题，保障性住房目标也不可能实现。”任志强说。
资金链悬念
政策之外，开发商的资金链悬念同样左右着房价走势。据相关统计，已公布年报的40家开发企业，负债总额达到6000亿。
但在4月10日的小型聚会上，任志强表示，这一数字并非开发商的实际负债水平，因里面相当一部分为开发商的预售款。
按照惯例，开发商负债包括有息负债（银行贷款）及未结算的销售收入，事实上并不能够反映出其真实负债状况。
如万科去年销售额1000多亿，只结算570亿，尚余400多亿，今年一季度销售额超过300亿，因此其有800亿负债是没有结算的销售收入。若按税前是20%的利润率计算，将有160亿利润。“实际上真正的贷款连1500亿都不到，不表示现在现金流紧张到迫使开发商降价。”任志强说。
多家受访企业均表示，当前判断企业的资金链状况，除了现金流，还需看企业的生产结构。“现在等着卖房的不好过，但已经卖完、只需交房的公司却很舒服。”
阳光100常务副总裁范小冲分析，从资金状况看，大多数开发商的维持正常运转并无问题的，关键是看企业战略。“如果要继续扩张，则可能有困难。”
阳光100已深耕二、三线城市多年，受此轮调控影响较小。范小冲表示，阳光100目前融资途径并不少，首先是快速回款。“但我们不会率先降价，承受各方压力太大。”范小冲说。
2008年，万科售楼处曾因率先降价而受前期购房者冲击，多家受访开发商表示，此举阴影始终未散。尽管回笼资金是第一选择，但开发商更青睐拓宽融资渠道，如借道信托融资，又或压缩成本。“我们在拿地上也已经很谨慎，包括对付款方式的选择。”范小冲说。
“内房股”如龙湖、碧桂园等纷纷举债。而对A股上市公司而言，只能另谋出路。
3月30日，万通地产新任总经理云大俊对《财经国家周刊》记者表示，资金链问题已经不是一个伪命题，但“对稳健的公司来讲，贷款还是有倾向性”。
龙湖地产执行董事秦力洪同样承认，常规的融资渠道正在收紧，快速销售、回笼资金的重要性愈发凸显。不约而同，龙湖地产与远洋地产在北京的项目均采取“低开”策略。
但范小冲表示，“限购令”在多地的实施，使冲动型置业者大幅减少，转而慎重追求一次到位。“比如购买大户型，限购政策下，再转手已经不大可能了。”范小冲认为，此种心态下，“简单的降价未必带来快速销售”。
根据任志强的统计，深度盘整的2008年，楼市最大降幅为20%，而现在远比2008年好过，目前开发商的降价动力不足。
房价难降：地产商的结构调整
通胀预期被看做政策松动的最大影响因素。
数据显示，今年以来CPI与PPI不断攀高。前者对应农民工工资的提高，后者对应生产资料价格的上涨，根据公开资料，3月份此两数值之和已经超过12%。按照这一水平，房价下跌10%，则意味着开发商降价20%。
“综合各种形势，最后形成的会是价格的波动，从全国来说，我们估计不会超过15%。”任志强说。
供需矛盾则可能成为房价难降的另一主因。
分析人士表示，2010年新开工面积16亿平方米，以此计算，今年6月份之前楼市供应量应急剧上涨。但地方政府与开发商不约而同地选择了等待。“地方政府在控制出货量，单价太高不给预售证；而限购政策导致很多开发商本身也不愿意领证。”上述人士透露，目前北京的库存量约为6万套，而这一数字在去年为8.6万套。
根据任志强估算，今年的北京新开工面积只有8亿平方米，比去年少一半。“最严重的是，今年开工量下降会影响明年的供应，明年没有房子卖怎么办？”任志强说。
开发商的谨慎，使得未来两年楼市很可能呈现供不应求之态，万科的表态可为佐证。3月30日，在万通地产投资者大会上，万科执行副总裁丁长峰公开表示，万科判断2011年是全面调控时代的开始，“所以对于万科超过1000亿体量来讲，保持经营的安全是我们底线。所以最近对所有项目开工节奏进行调整、对所有品类供应进行调整”。
在丁长峰看来，2008年调控更多影响“改善类”市场，对高端市场影响并不大，首次置业市场只要降价就可以卖出去，这也是万科带头降价的原因。
但始于2010年的此轮调控，已经从市场手段全面过渡到行政手段，且行政工具覆盖从需求到供应所有环节。“今年情况下，企业资金周期拉长，压力实际上在翻倍，同时每个产品线都要面对不同的市场风险。”丁长峰说。
由此，曾有前车之鉴的万科不再纠结于价格，丁长峰表示，万科一直在有意识增加首次置业和首次改善两个产品间的份额，2011年前三个月，这两个数字分别为38%和36%。