房地产信托打股权牌,,客户担心风险HOLD不住
房地产信托刚性兑付并不是一场安逸的梦，如果风险难控，客户将成为“裸泳者”。
日前，一则有关南京某十几亿元房地产信托项目遭遇兑付困境的消息在市场上一经发出，一石激起千层浪，工期延长、销售受阻等问题引发社会短暂恐慌和热烈的讨论。在资金吃紧的宏观调控政策影响之下，房地产信托市场客户的信心也正在一点一点地被侵蚀。
与此同时，几家大型信托企业，连连推出房地产信托基金产品，从“债权类”变为“股权类”，预期年化收益率纷纷不约而同站上20%、25%乃至更高的高点，引来市场惊呼一片。
客户疑虑重重，望而却步，担心一旦信托公司HOLD不住风险，“刚性兑付”无法实现，得不偿失。而专家认为，近两年是风险聚集期，投资房地产信托要拉长投资时间并精选项目。
房地产信托转型
近日，几家大型信托公司先后转型，将房地产信托基金化。
平安信托睿石系列的“睿石”一名便与房地产投资信托基金的英文名“REITs”音近，其系列产品采用债权加股权的方式，预期收益率在15%左右。而平安信托前不久成立，与绿城集团联合合作推出的“平安财富?安城1号房地产基金集合资金信托计划”的预期收益率高达25%。无独有偶，中融信托发行的中融-铧融精品集合资金2.5年信托计划的种子项目基金的预期收益率也都在15.61%~30.86%之间。
对于项目“基金化”，业内的说法不一。积极的说法认为，信托业务正向着主动发起项目和加强自主管理的方向转型，基金化是一种较好的实现形式，它使得信托回归其“投资”特点的本身，向着监管层所鼓励的方向发展。当然，股权类基金化收益高，投资者也要分摊更大的风险。
而消极的说法认为，在神秘的银监会小窗口的指导限发令之后，股权类、基金化，都只是一个个幌子，不外乎是换一种方式继续炒作房地产市场，没有多大区别。正所谓“上有政策，下有对策”，难逃躲避监管之嫌。
但无论怎样，尝到了甜头的信托公司始终离不开房地产。
刚性兑付的疑虑
房地产信托，从债权类到股权类的转变，说白了无非是：一个固定收益，一个浮动收益；一个拿项目找钱，一个拿钱找项目；一个借贷，一个投资。只是，房地产信托的水分，怎样都还是客观存在。
在走访中，《投资者报》记者发现，大多数客户对于纯基金化股权类的产品还是保持观望的态度。
信托客户林先生在金融机构工作，有着近二十年的从业经历，和近三年的房地产信托投资经历，收益也还不错。可是这回，对于20%的预期投资回报率，林先生却并不感冒。“不过是25%的收益，又不是250%的收益。250%还值得去冒一下风险，25%的话，个人认为收益和风险不对等，没有必要冒这个险。”林先生对《投资者报》记者说。
林先生的顾虑在于，“主要不明白它为什么这么高”。疑问有很多：其一，对于圈内广为流传的信托公司为保好口碑，为烂项目兜底之类的情况（通常是信托公司先用自有资金接盘，兑付投资者，再处置资产），林先生表示也略有耳闻，但是，现在个别信托公司的地产项目越发凶猛，收益之高令人咋舌，林先生担心一家公司如果同时出现几个问题，“到时候有没有能力兜？”
林先生是个明白人，他知道信托法律从来没有承诺信托公司有为客户兜底的义务，这些也都是私下隐秘的信息，但是，在销售过程中被误导的客户大有人在，而信托公司一般是从信托合同中抽离出来的，倘若发生大风险，兜不住了，客户就将被直接推到残酷的现实困境中，而到那时，相信信托公司的处境也会发生与现在截然不同的变化。
其二，从对股权类产品的接触中，林先生隐隐约约“感觉还是有问题”。股权类项目以单个项目案为主，房地产开发商把案子做成一家公司，股东资金采取入股的方式进入，“理论上房子卖光了才清算，但是，信托合同的期限往往较短，可能等不到那个时候，来不及卖或者卖不出，而房地产公司若无能力赎回，客户的风险便来了。而对于信托公司在极端情况下可能启动的应急措施而言，被视为不确定事件，不会出现在具体的合同约定中，而是等问题真正发生时，由开发商和信托公司就信托计划或地产基金进行具体的商量，这里就不仅仅是收益问题了，而是“很多东西都不太明确”。林先生担心，在股权类项目中被开发商“玩一把”，风险要如何控制？
其三，调控期的政策风险。国家房地产政策频出，银根不放松。“上周，我和一个南方二线城市的地产商在吃晚饭的时候，他就聊到，现在的问题是房子卖得还可以，有些也是刚性需求，但是问题在于银行做不了按揭。我想了想，如此下去，再加上限购，房地产的现金流肯定会有问题。”林说。
经历了近三年的房地产投资，林先生深刻体会到，之前的房地产信托就好像大牛市买基金一样，总归能赚钱。可是，经过一轮调整下来，客户应该好好静下心来，审视风险。现在自己再看信托计划的时候，也会做足功课再买了。
风险期要精选项目
要知道，让投资者变为一个项目的股东或是大股东，这对于开发商是有利无害的，对于信托公司，投资者还得交一定的基金管理费，对于投资人而言，本来只是为了拿10%~20%的收益，却可能因各种不确定因素遭受损失，性价比确实不高。
但是，我们也不否认还有具备投资价值的项目存在。在此，《投资者报》记者经过多方的采访与相互验证，大多数接受采访的业内专家向记者表示，信托行业现在的风险已经在积聚的过程中，未来两到三年，可能是信托风险集中释放的过程。在这个阶段做投资，选好项目尤为重要。
首先，拉长投资时间。多位专家认为，时间是一个很好的疗伤工具。一来，之前房价的急剧攀升使得伤害已经造成，库存增多，刚性需求减弱，需要时间换空间；二来，在政策的调控期内，大起大落的状态不太容易出现。所以，将产品的周期拉长，风险会缩小；而只盯住眼前的两三年，风险则相对较大。
其次，看项目具体情况。譬如客户所担心股权产品可能带来的财务不透明问题，银行专家提示可以关注项目的会计和审计方，例如出现“四大”或值得信赖的机构，这个问题便迎刃而解。当然，对于房地产项目，还需要专注融资方的背景实力和资产状况。专家认为，长期来看，一线城市的中心地段增值效果可能会更好。