邯郸市房地产市场发展探析
【摘要】2011年与全国住房市场状况相比，邯郸市房地产市场呈现出房地产开发投资和新开工面积明显增加、商品房销售价格仍呈现小幅增长趋势、住房消费观望情绪显现等三个显著特点。从房地产贷款市场运行情况看，房地产贷款继续保持增长，但增速明显放缓。本文认为，要保证房地产市场健康发展，就要需要建立长效机制；加快房产税的研究制定和征收；强化房地产开发企业树立品牌战略意识；继续整顿房地产市场秩序并加强房地产市场监管。
【关键词】邯郸；房地产；对策
近几年，邯郸市房地产市场发展较快，呈交易活跃、竞争激烈、房价快速增长、产品品质提升、市场秩序进一步规范等特点。2011年与全国住房市场状况相比，邯郸市房地产市场呈现三个显著特点：一是房地产开发投资和新开工面积明显增加；二是商品房销售价格仍呈现小幅增长趋势；三是住房消费观望情绪显现。从房地产贷款市场运行情况看，房地产贷款继续保持增长，但增速明显放缓。
一、房地产发展情况
1.房地产开发投资和新开工面积明显增加
一是邯郸市三年上水平工作的强力推进，特别是去年邯郸市旧城和城中村拆迁力度的加大，使相当一批旧城和城中村的居民成为了刚性需求户，急欲寻求新的房源；二是随着邯郸市“两改”项目改造力度加大，腾出大量土地，开发市场广阔，开发企业信心十足；三是开发商手中大量的存地得到释放，促使邯郸市开发市场活跃。
1-6月份，全市房地产开发完成投资98.79亿元，同比增长111.09%，其中住宅完成投资80.66亿元，同比增长143.32%；主城区房地产开发完成投资72.01亿元，同比增长111.79%，其中住宅投资完成57.92亿元，同比增长147.84%。
1-6月份，全市商品房新开工面积446.08万平方米，同比增长102.59%，其中住宅新开工面积375.76万方米，同比增长101.96%；主城区商品房新开工面积225.94万平方米，同比增长29.75%，其中住宅新开工199.8万平方米，同比增长39.09%。
1-6月份，全市商品房竣工面积124.37万平方米，同比增长42.69%，其中住宅104.93万平方米，同比增长51.87%；主城区商品房竣工面积70.89万平方米，同比增长36.72%，其中住宅竣工52.96万平方米，同比增长59.76%。
2.商品房销售价格仍呈现小幅增长趋势
根据有关部门统计数据，今年6月份，主城区商品房预售平均价格由去年同期的4531元上升至4676元，上涨了3.2%；呈现了小幅增长态势。主要原因是当前房地产开发土地及拆迁成本不断加大，加上在节能减排的形势下，全市一些高能耗、高污染企业，如钢材、水泥、砂石等原材料生产厂家生产成本加大，产量降低，使原材料价格明显上涨，致使房地产开发价格成本不断上升，助长了房价的增长。
3.商品房“量跌价滞”，住房消费观望情绪显现
今年以来，房地产多项调控政策持续出台，邯郸市住房价格未出现大面积松动，“量跌价滞”的现状正在加剧楼市低迷。受成交结构变化的影响，持币观望氛围显现，直接表现出了目前商品房住房预售和存量房交易双双下降。6月份主城区商品住房销售877套，存量住房预计交易711套，商品住房销售和存量住房交易套数同比分别下降了29.2%、31.6%。
二、房地产贷款市场运行情况
1.房地产贷款总体情况
1-6月份，房地产贷款继续保持增长，但增速明显放缓。邯郸市四大国有商业银行房地产贷款（含房地产开发贷款、个人住房贷款）余额99.73亿元，较年初增加7.35亿元，同比少增4.49亿元，年增长率7.96%，同比下降9.81%。其中个人住房贷款增加6.06亿元，同比少增0.16亿元，房地产开发贷款增加1.30亿元，同比少增4.32元。
2011年1-6月份四大国有商业银行房地产贷款统计表单位：亿元
项目房地产开发贷款个人住房贷款房地产贷款合计
余额较年初余额较年初余额较年初
工行15.070.9022.911.0437.981.94
农行11.892.063.230.3415.112.40
中行6.42-0.0312.142.6518.562.62
建行11.72-1.6416.352.0428.070.40
四行合计45.091.3054.636.0699.737.35
2.金融机构房地产贷款状况
目前，由于银监会、人民银行政策监管十分严格，各金融机构个人住房贷款执行标准，如第二套住房认定、首付款比例、利率政策等基本一致并趋同，政策差别不大，但在管理模式上有所不同。
（1）工行
贷款流程：市行管理，支行营销、发放，省行分部审批。
市行下设个人信贷审批中心，负责全辖业务考核与管理，并与支行联动营销。支行负责个人贷款营销、发放、贷后管理工作。贷款资料通过台账扫描报分部审批，实行全程无纸化审批。
（2）中行
贷款流程：全行营销，支行发放、管理，省行审批。
市行下设个人贷款中心，安排专人直接营销按揭楼盘和个人住房贷款，并与支行联动。支行负责个人贷款营销、发放、贷后管理工作。贷款资料通过台账扫描报省行审批。
（3）建行
贷款流程：全行营销，集中发放、管理。
市行下设个人贷款中心，负责个人贷款从营销、受理、调查、审批、抵押登记、发放直至贷后管理的全过程。个人贷款中心既营销、发放，也负责全辖管理。支行工作重点在个人贷款业务营销上，支行在受理客户申请后，将资料上报个人贷款中心即可。同时，与个人贷款中心共同参与贷后管理工作。
（4）农行
贷款流程：市行管理，支行营销、发放，省行派驻独立审批人审批。
市行个人金融业务部负责全辖业务考核与管理，并与支行联动营销。支行负责个人贷款营销、发放、贷后管理工作。省行派驻独立审批人，实行独立审批。
三、当前邯郸市房地产市场存在的突出问题
当前，邯郸市房地产市场总体是健康平衡的，但在房地产发展过程中仍然存在着一些矛盾和问题，归纳起来，主要是以下几个方面：
1.商品房价格仍呈增长趋势，房地产市场缺乏有力的调控手段。2007年主城区商品房销售平均价格每平方米是3800元，2008年特别是爆发世界金融危机以来，主城区商品房平均价格每平方米下隆至3680元，较2007年同期下降4%。而2009年以来，特别是2009年下半年，主城区东部区域商品住宅单套最高售价达每平方米5200元，市场销售旺盛，销售平均价格达到3820元，超过了金融危机前2007年的销售均价。自2010年开始，政府接连出台多项宏观调控政策，包括上调贷款利率、提高首付款比例等等，抑制房价的快速上涨，目前来看，效果不明显，2011年6月份，主城区商品房预售平均价格由去年同期的4531上升至4676元，上涨了3.2%；呈现了小幅增长态势。究其原因存在主客观两方面原因，主观因素一是群众购房需求以及投资性需求旺盛，二是住房销售不规范，开发商争求利润人为炒作，助长了价格增长；客观因素一是拆迁补偿高，拆迁成本加大，二是土地“招拍挂”“价高者得”的原则，加大了开发成本。
2.经济适用房市场供应量略显不足，限价房在市场尚属空白。2010年全市经济适用房竣工面积23万平方米，占全市商品住房比例仅为12%，经济适用房占商品房比例明显偏低。限价房方面，过去曾提出的“双限房”（限地价、限房价），在“价高者得”的土地政策和规则下也未得到实施。经济房供应量的不足和限价房的空白，也助长了房价的增势。