摘要： 本文阐述了房地产供应链的特点，总结了房地产供应链管理的概念以及合作伙伴关系管理的三大内容。同时立足于房地产开发企业，给出了供应链下地产商与合作伙伴的合作策略选择模型。通过对模型的分析，提出了房地产商在选择合作伙伴时的建议。最后建立了基于供应链的房地产商选择合作伙伴的流程，使合作伙伴的选择趋于系统化、合理化。
关键词： 房地产；供应链管理；合作伙伴关系
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）09-0032-02
0 引言
加入WTO后，中国成为经济发展迅速并且需求市场急速扩大的国家，而房地产行业作为国家经济的支柱产业，对于拉动国民经济起着重要作用。目前，随着经济的国际化以及房地产行业竞争激烈化的大环境下，传统的纵向一体化的管理模式渐渐地被以横向一体化、集成化、协同化和双赢理念为主导的供应链管理模式所取代。将供应链管理理念运用于房地产开发中，为推进地产行业管理模式的改革，增强企业的核心价值以及市场竞争能力，同时也为应对经济全球化过程中激烈的市场竞争提供了一种更加先进、适用、有效的管理模式。
1 房地产开发供应链管理及合作伙伴关系管理
1.1 房地产供应链的特点 房地产供应链是以房地产开发企业为核心，通过有效控制物流、资金流及信息流，将项目运行全过程中涉及到的房地产开发企业、材料供应商、建筑施工单位、勘察机构、设计机构、监理公司、政府机构、金融机构、销售代理商、运营管理机构、消费者、回收商等所有参与者连成的一个功能网链结构[1]。房地产开发与其他产业的供应链不同，因为房地产行业的复杂性以及特殊性，具有其自身的特点。
1.2 参与主体的复杂性 房地产供应链参与主体较多，合作伙伴的类型繁多。其中包括供应商、施工企业、勘察设计单位、监理单位、销售代理企业、运营管理机构等参与方。这些参与企业之间存在着信息流、资金流或物流的联系，而这也增加了房地产开发供应链的复杂性。
1.3 开发环节的同时性 房地产项目运行过程中，处于供应链不同节点的参与企业可以根据实际情况同时开展工作，所以说房地产项目从前期的投资策划、规划设计一直到项目后期的运营管理等一系列环节都是并行系统。
1.4 产品生产的特殊性 房地产最终产品的特殊性，决定了房地产项目离散化、一次性、周期长的性质。而制造业的生产过程是批量生产的，因此房地产开发企业的供应链相对于制造业供应链来说具有不稳定性。
2 房地产供应链管理的概念
房地产项目必须考虑成本、质量、进度以及市场需求情况等影响因素。这些影响因素涉及到房地产开发全寿命周期的所有阶段，从前期的立项、建设、到后期的销售、运营管理等。因此对项目有关的信息进行管理是房地产项目的重要管理环节。将供应链管理模式应用于房地产开发企业，既能够汇聚其自身的核心竞争力，又有利于降低链上的内耗，既可以促进链上企业提高专业化程度，又可以有效整合链上参与企业的资源，实现利润共享，风险共担，实现双赢。通过以上分析，认为房地产供应链管理为：房地产商为核心的，以供应链各参与主体之间多赢为战略框架，借助对链上信息的交流与分享，对供应链中各参与节点（包括开发企业、设计单位、承包单位、供应商和服务咨询单位商）协同集成化的一种管理模式。
3 合作伙伴关系管理的内容
房地产供应链合作伙伴关系管理包括三大内容。首先，是作为关键环节的合作伙伴的选择。基于房地产开发供应链的合作伙伴的选择不只是选择最好的合作方从而提高供应链的运行效率，还需要考虑与合作伙伴的发展理念，未来规划等方面是否契合。其次是合作过程管理。实质上是指作为供应链管理者的房地产开发企业，对供应链的运行进行协调管理的过程。合作伙伴关系的绩效评价是为了对合作伙伴的合作绩效进行评价。工程建设项目的独特性质和长期以来形成的传统经营模式，导致了其目前存在着大量问题。传统的经营模式中，房地产项目按照招投标的要求，每一项新的工程都需要进行新的招投标程序，导致开发的效率较低。同时承包商与业主之间的关系对立，缺乏互信，双方只追求短期的盈利，这种行为导致了交易成本和管理费用的提高，不利于供应链上的资源整合。综上所述，建立房地产开发合作伙伴关系是十分必要的。
4 基于供应链的房地产开发企业合作策略选择
进行房地产供应链管理，房地产企业作为房地产供应链的管理者与链中参与企业之间的关系是平行、平等、互利的。地产企业作为房地产供应链的核心企业，对于项目开发中的各项任务，既可以由自己完成，也可以将业务外包，由合作伙伴来完成，这也是值得探讨的问题。
在房地产供应链下，将企业各环节的开发模式分为两种类型：一类是由开发商自主完成的；一类是企业将业务外包，选择由合作伙伴完成。假设房地产企业拟开发一个项目，该项目中的某一项任务既可以选择又房地产企业自己来完成，也可以选择由合作伙伴来完成。这种情况下，房地产企业需要权衡，此项任务是由自身完成还是选择合作伙伴来完成。因此，笔者任务可以通过计算两种开发模式的收益差额来进行开发策略的选择。模型如式（1）所示。
Δw=wB-CS-ΔλHCT+CH（1）
式中，Δw指房地产企业在两种开发模式中的收益差额；wB指选择由合作伙伴完成时其获得的利润；CS指由开发企业完成时的建设成本；ΔλH指收入分配的偏离程度，当|ΔλH|越大，寻租行为越严重；CT指开发成本；CH指房地产企业选择由合作伙伴开发造成的净损失。
在上述模型中当Δw大于零时，地产商应选择独立完成此项业务，反之，选择合作伙伴完成。根据对模型的分析，一方面，选择合作伙伴来完成任务时，合作伙伴会分享房地产企业的利润，但是合作伙伴具有专业能力并且富有经验，其分享的那部分利润有可能低于开发商自主完成的成本，在这种情况下房地产企业选择由合作伙伴来完成会更加有利；反之，如果合作伙伴的专业水平不高，并不能为房地产企业节约成本，则开发商更倾向于自主开发。另一方面，房地产企业通过利用自己的核心地位，可以要求合作伙伴降低自身的利润，因此在选择合作对象时通常更青睐于那些比自身实力弱的企业，这样可以较为准确地把握合作伙伴，有利于巩固自己的优势。