市场低迷中的房地产经纪人:做什么?怎么做?
本文标题中的“做什么?”具有双重含义：一是实证性的，现在这个时候房地产经纪人在做什么；二是规范性的，现在这个时候房地产经纪人应该做什么。
先回答第一重含义的“做什么”这个问题，并且先从一般意义上，或者说从普通市民的角度，我们能看到房地产经纪人目前在做些什么。
首先，很多房地产经纪公司关门了。小型的房地产经纪公司，经营灵活，开张很容易，关门也很方便，所谓轻资产行业是也。大型的房地产经纪公司，公司的开和关都不那么容易，但门店的扩展和收缩也还是比较方便的，所以有些门店也会关闭；有的房地产经纪店铺关闭了以后马上就被业主租出去做别的用途了，有的只是关门，不营业，但店铺仍然保留，房租照付。
其次，经纪人不是等在店铺里面了，很多经纪人跑到街上举牌子推销，特别是推销一手新房。
当然，市民接到的经纪人促销电话会更多了。
上面这些是普通市民都能看到的现象，还有是看不到的：店铺关闭了或者暂时关门了，原来在此工作的经纪人去了哪里?当然有些就此离开或者暂时离开了这个行业，也有些是被公司派往别的店铺了，以往一个店铺可能有2个销售团队(相互竞争，也是一种互补)，现在可能增加到3个甚至4个。增加了团队，就可能会轮流上街去主动出击，特别是去街上推销一手新房。
本来从事二手中介的经纪人变身从事一手代理，原因很简单：二手买家这时处于观望状态，导致二手市场低迷不振，而卖一手房的开发商这时是最着急的，房子好卖的时候，不需要专业的代理公司也能卖楼，市道低迷的时候，专业销售代理公司的优势就体现出来了，开发商就会用很好的条件来请代理公司帮助了。一手代理的业务增加，二手经纪也伸手来分一杯羹了，此所谓“一二手联动”也。
经纪公司关店，除了从成本考虑，也是在向开发商施压呢：你觉得日子还好过对吗?你死撑着不肯降价对吗?我先死给你看，我这可是真死了啊，真把店关了啊。
除了向开发商施压，也向二手房的买卖双方施压，放出风来：好多投资客已经出逃了，已经在降价卖房了，别的业主，您也别撑着了，降吧；还有买家，您该出手就出手吧。
作为行内人士，把这些内幕暴露出来，不怕自绝于行业?我想不至于，因为这些所谓内幕其实已经是公开的秘密。
借此机会我还想证明一下我在之前的专栏文章里面提出的两个观点，一是在2010年8月份的专栏文章《房地产经纪人会推高房价吗?》一文中，笔者明确指出：房地产经纪人会对市场走势起到一定的推波助澜的作用，在市场走高的时候推高房价，而在市场走低的时候催低房价。现在的情况完全验证了这个结论。二是在2010年10月份的专栏文章《限制收费还是规范服务》中，笔者提出：像广州这样的城市，房地产经纪市场已经足够成熟，竞争非常充分，由此已经形成了均衡的房地产经纪服务收费价格，因此不需要对经纪收费进行管制。现在的市场情况同样证明了这一点，在市场低迷情况下，房地产经纪人正主动降低佣金标准。
以上从实证的角度简要回答了标题中“做什么”或“正在做什么”的问题，下面从规范的角度再来谈谈房地产经纪行业此时应该做什么的问题。
我们还是再次回到实证的视野：当前市场环境下，面临业务量减少，很多房地产经纪公司选择加大员工培训力度。在经纪人已经因为业务量大幅下降而“手闲”的情况下，公司不能让他们“心闲”，所以要加强培训。这是非常明智的，不仅公司应该这样做，作为行业自律部门的房地产中介协会，也应该利用这个时机加大对经纪人的培训力度。
除此之外，笔者还认为此时我们应该思考房地产经纪行业的发展方向。
从多年的实践中我们可以看到：房地产经纪人实际上始终处于一种焦虑状态，眼睛总是在盯着那点佣金，这当然无可厚非。但笔者想问的是：这个行业就是应该始终处于一种焦虑状态中吗?难道不能更从容一些吗?难道不能跳出“市道好的时候忙开店，市道差的时候忙关店”这样一个低层次的循环吗?
处于这样一个低层次循环中的行业，显然不能说是一个可持续发展的行业，那么，怎样才能使得行业能够在一种从容的状态下进入良性可持续发展的轨道呢?
笔者认为，首先还是要有一个能够提高市场效率的规则体系，也就是笔者在过去的专栏文章中多次提到的以独权委托方式为核心的一整套房地产经纪规则体系，在这样的规则体系下，房地产经纪服务的交易成本能够大幅下降，房地产经纪人的收入也能够非常稳定，不会像现在这样饥一顿饱一顿，也就不会再去做出一些低级的市场行为。
我们也注意到，这样的规则体系是以行业职业道德的普遍提高为前提的，这意味着需要房地产经纪行业的从业人员素质有整体的提高。我们有理由相信：整体具有较高职业道德和职业技能的房地产经纪人必能造就一个具有较高社会地位、能够可持续发展的房地产经纪行业。
也就是说，配合这样的行业规则体系，需要加强对经纪人的职业培训教育，同时也需要以职业培训作为筛选工具，把一些不具备职业技能和职业道德的从业人员逐步淘汰，也把一些不适应行业规则的经纪公司逐步淘汰。
这些，就是笔者针对房地产经纪人和经纪行业该“做什么”这个问题给出的建议。
李求军/责任编辑