浅谈当前房地产市场过热的特征和成因研究
摘 要：随着房地产经济的不断发展以及房市的持续升温，房地产经济已经成为国家经济的重要构成因素。但是从市场经济性角度而言，房地产市场发展到一定程度后，就会出现相应的市场波动，也就是形成经济泡沫。如果当前房地产市场过热不能及时控制并破灭，那么就会对社会经济发展造成极大危害。本文将结合房地产市场过热的特征进行详细分析，并探索其形成原因，最后结合中国房地产市场发展实际提出相应的应对措施。
关键词：房地产经济；市场过热；特征及成因；防范措施
房地产经济经过周期性发展阶段后，就有可能出现过热，如不加控制，就可仍产生泡沫，这是市场经济发展的一个共同特征。在市场经济环境下，房地产不再作为基础民生物资存在，而是具备了市场产品价值，尤其是房地产所具备的不可流动性特点，使其经济特性更加特殊。一旦房地产市场过热甚至形成泡沫，国家必须采取有效措施进行控制，否则将面临经济全面崩盘的风险，后果不堪设想，势必对我们整体经济发展造成严重打击。基于此，我国政府要积极应对房地产市场过热，找到其成因的同时，制定更科学有效的防范措施，以促进房地产经济健康稳定发展。
一、房地产市场过热的特征
从国际相关经验来看，房地产市场泡沫在形成初期具有较大的隐蔽性，一般表现为短周期性的反复过热，不容易被发觉。而这一过热必然导致泡沫形成，且周期越长，其风险程度也就越高，影响范围也越广，经济代价也就更加惨重。因此，提前识别房地产市场过热的特征就显得尤其重要。具体来说，房地产市场过热有以下特征存在。
（一）房地产市场过热与房地产经济周期
房地产经济在发展过程中都会出现一系列的周期性现象，这些现象具有循环性和连续性。在房地产经济周期内，会出现升温期、繁荣期、平台期、衰退期，然后循环往复，周而复始。与之相对应的市场表现也会从房地产价格的升高、回落中体现出现。房地产市场的周期运作、震荡等都有一定的规律性可循，这是市场经济发展中的一种必然现象。房地产市场过热最为直观的表现形式就行房产价格的大幅上涨和回落。一旦泡沫出现，房价会在短期内有大幅上升，而泡沫破灭之后，其价格又会大幅回落。与房地产周期性运作规律不同，房地产市场过热不具备连续性，可能连续出现，也可能一次性出现。
从房地产市场发展历史来看，泡沫经济的出现源于近代，是建立在投机行为之上的一种经济结果，却并非经济发展到某一阶段的必然产物。房地产市场过热是可以防范、控制和消除的，尤其是在房市整体经济波动的环境下，经济周期可能与经济泡沫同时出现，两者的表面特征较为一致。在房市升温阶段是最易产生经济泡沫的阶段，其经济峰值点有可能成为经济泡沫的制高点。在房地产泡沫破灭期，房市经济进入衰退期或萧条期。泡沫的形成会加剧市场经济的震荡幅度，从而使市场周期形态出现变化。
（二）房地产过热与通货膨胀
当前，针对通货膨胀的概念界定主要集中在两个方面，一方面侧重于分析通货膨胀所导致的加过，也就是关注物价上升的过程性变化。另一方面则是对通货膨胀的形成原因进行分析，也就是货币增发幅度超出生产增速时所造成的通货膨胀。从前者观点来看，一切市场过热的形成都属于资产价格上涨造成的，而不是基于普遍性的物价水平提升。从上世纪八十年代中期之后，日元急剧升值，日本资产也随之增值，从而形成了资产膨胀这一经济现象，而日本经济学家则指出，这一时期所出现的土地价格与证券价格的大幅上涨，是基于物价整体稳定水平基础上的，因此可以将其界定为“资产通货膨胀”。由于房地产市场过热和通胀有着一定联系和区别，因此能够用地价指数和物价指数比值来判断经济过热程度。货币流动总量对于房地产市场过热的形成有着重要影响，因此这一过热就表现为价格现象，同时又表现为货币现象。过热产生的过程伴随货币投放量的持续增加，不同类型、不同形式的投资会通过各种途径注入房地产市场，从而在短期内造成房价大幅上涨。
二、房地产经济过热风险的成因
当前，国内房地产经济已经成为国家经济的支柱元素，对于社会经济的发展有着直接影响作用。在这样的大环境下，如果房地产价格大幅下降，必然会对国家经济整体发展趋势造成影响。但是，房价问题“必须重视”，否则就会使房地产市场过热愈演愈烈，甚至导致泡沫破裂，进而引发不可预期的经济风险，事后挽救很难达到预期效果，只有提前探寻房地产市场过热的成因，才能制定出有效的防范措施。
（一）土地财政刺激房地产市场过热形成
实施分税制改革之后，中央对于各级政府的财权与事权进行了重新界定，这一举措在很大程度上激发了地方政府财政管理的积极性，但是由于两权不相匹配，造成地方政府财政收益有限，很难满足当地社会建设和财政开支需求。因此，不少地方政府开始推行“土地经济”，而土地收入也成为地方财政的主要来源，政府部门利用控制供地、抬高土地价格等措施“创收”，直接导致房地产市场过热。
（二）实体经济新发展动力不足
房地产市场过热的形成与加剧，在很大程度上与实体经济新发展动力不足有关。长期以来，固定资产投资居于高位，社会投资渠道相对狭窄，民间资本新的投资标的相对不足，经济新的增长点相对薄弱。这就使房地产投资的高收益备受关注，并且长期霸占着社会的热门投资项目，形式各异的社会资金源源不断的注入房地产市场，以期获得更客观的投资回报，这些资金的注入推動了房地产经济的持续发展，其高收益又会形成新的投资新引力，循环往复最终加剧房地产经纪泡沫。
（三）房地产调控效果有待进一步加强
相关数据显示，进入新世纪以来，短短十几年时间，我国房价已经飙升十倍左右，有专家认为“越调越高”是导致房价居高不下的主要原因。从当前房地产调控手段来看，主要以控制消费需求为主，对房地产供需调控效果有待进一步加强。目前市场上认为公众认为房价会无止境的涨上去，而基于“买涨不买跌”的消费心理，不少消费者都会提前为子女购置房产，这样的消费方式造成了过分透支房地产市场未来的消费潜力同时，进一步导致房地产市场反复过热。