第一章、市场调研及分析 一、城市房地产投资环境分析 二、城市房地产市场概况 三、商业房地产市场研究及项目竞争市场分析 第二章、项目定位及商业经营方向分析 一、产品分析 二、项目定位 三、商业经营方向分析 四、项目发展前景预测 第三章、项目 SWO 分析 一、 项目 SWO 分析 二、 对策 第四章、招商方案的拟定 一、招商策略制定 二、前期准备 三、主力商家招商 四、品牌店招商 五、招商执行的提升和改善 第五章、项目建议 、项目产品建议 二、招商执行建议 一个城市商业综合体的成功运作，离不开全面的市场调研、精准的产 品定位、合理的整体布局、先进的营销策划等；而营销工作的关键在于如何 永续招商，和前期的业态布局的优化、调整、不断提升品质和规划经营引领 消费，及早建立能够抵御风险的防范机制，及日后逐渐完善的商业、物业、 互动共荣的管理，唯如此，永泰大厦才能获得预期的投资回报，投资者获得 适当的租金收益，经营者获得合理的利润空间。
“永泰大厦”工程即将达到主体结构完成，全面招商在即，有必要对前 期的业态布局
和招商思路作理性的分析总结， 这是因为永泰大厦将步入集团 公司的矩阵拓展型模式，在永泰大厦，营销理念导入了销售先行 , 售后返租， 招商实施，商业物业自行组团，经营管理的格局。整个流程是一项系统性的 工程，应不断优化，梳理提升，审视、改善并超越现状，使之成为企业规范 行为的标准化流程，以利在董事会和经理室的决策领导下，把理念转化为实 务，把管理经验转化为执行模式，注重加强品质教育和过程控制，使“永泰 大厦”为日后开拓市场的克隆之母本，力争在“永泰大厦” 全面开业的三 年内，把永泰大厦旗下的商业、物业管理公司打造成江苏乃至全国知名的品 牌企业，达到环境效益、经济效益、社会效益的最佳结合！诺亚公司将秉承 “专业动人，服务感人”和“永泰成功，我们必成功” 的服务理念，竭诚 为永泰大厦不断的提供全方位、多样化的服务， “合作多赢”，共同发展。
第一章、市场调研及分析 、城市房地产投资环境分析 1 、城市发展研究 ■昆山概况 1 ）昆山市：
昆山市位于江苏省东部，东邻上海，西接苏州，北邻太仓；是江苏省的 东大门。
1989 年撤县设市，总面积 927 平方公里，境内地势平坦， 河流纵横， 土壤肥沃，物产富饶，这里是“百戏之祖曲的发源地，千年古镇周庄被誉为 “中国第一水乡” ，享誉海内外。昆山物产丰饶，盛产驰名中外的阳澄湖清 水大闸蟹，素有江南“鱼米之乡”美称。
2 ）昆山市城市规划与布局：
昆山市辖 10 个镇：玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山 湖镇、张浦
镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇。
昆山市现有户籍人口 65 万左右 ；昆山市现有流动人口 70 万人左右； 昆山市现有常住总人口约 135 万人左右。
12 个园区：中科昆山高科技产业园、 中国留学人员创业园、 清华（昆山）
科技园、昆山市沿沪产业带、昆山模具产业基地、昆山旅游度假区、昆山国 家农业示范区、昆山高新技术服务中心、昆山高新技术产业园区、昆山经济 技术开发区、昆山出口加工区、 花桥国际商务城。
3 ）交通现状及规划：
昆山 ：昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海 50 公里，西邻 苏州 37 公里。
航空 : 上海虹桥机场（距 45 公里，约半小时车程）
，上海浦东机场（距 100 公里，约小时车程）。
港口 : 上海港（中国最大港口、距离 60 公里）、张家港（距 100 公里）、太仓 浏家港（距 35 公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。
铁路 : 京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。
公路 : 苏昆太高速公路、沪宁高速公路、苏沪高速公路、机场路、 312 国道、 339 省道、 224 省道、 342 省道穿越其境。
■花桥镇基本状况 花桥镇概况 花桥镇区域环境花桥镇地处苏沪交界处，位于上海郊区环线内，东靠 上海国际汽车城和浦东新区，西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业园。
素有“江苏东大门、上海后花园”之称，是昆山市的汽配商贸物流重镇。花 桥镇规划总面积 50 平方公里，人口 45000 人，已形成四大支柱产业即汽车 零配件产业、高科技电子产业、现代商贸物流产
业、传统工业产业。
花桥镇距上海市中心 34 公里，距虹桥机场 25 公里，距上海浦东国际 机场 65 公里，距吴淞集装箱码头 30 公里，距昆山市区 16 公里，距苏州市 50 公里。依托沪宁高速公路 （上海跨入江苏的第一个交流道口就设在花桥境 内）、 312 国道（东起上海西至新疆）、沪宁铁路和同三国道（北起黑龙江 的同江南至海南的三亚）、上海郊区环线（ A30, 在花桥境内与沪宁高速公 路互通）以及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通（上海市中心至安亭上海国 际汽车城），组成了花桥镇四通八达的交通网络。
花桥镇区位图 2 、宏观经济发展状况：
■花桥人口分析（截至 2004 年底）
■花桥 GDP 增长分析（截至 2004 年底）
■花桥交通：
花桥地理位置得天独厚，区域内各级道路纵横交错，且与上海、江苏其 它地区融为一体。宏观层面上，花桥交通条件十分便捷，拥有商务办公发展 所必须的最高交通可达性。
陆运：
铁路方面，沪宁铁路、京沪高速铁路东西向穿越，离华东地区最 大铁路编组站——南翔铁路编组站 18 公里；沪宁城际铁路已立项建设，并 在花桥设站。
公路方面，沪宁高速公路东西向穿越并有花桥、 陆家两个枢纽； 沿海大通道同三高速公路南北向穿越并与沪宁高速公路互通； 苏沪高速公路 机场路枢纽距离仅 10 公里；另外 312 国道东西向穿越全境。
2007 年 9 月 28 日开通花桥国际商务城到上海虹桥机场、到浦东机场跨 省公交化班线，以及另一条公交线路为花桥国际商务城到上海人民广场。这 2 条线由昆山长途汽车
客运有限公司和昆山全通巴士公司营运， 2 条线安排 的是大巴士车，共有 8 对车辆。
水运：距离上海洋山深水港 100 公里，上海吴淞江集装箱码头 38 公里， 吴淞江横贯境内。
空运：
距上海虹桥国际机场、高速铁路虹桥枢纽 25 公里；浦东国际机 场 80 公里。
永泰周遍人车流统计 10 月 10 号 15 ：
30 — 16 ：
30 上 A30 路口：
机动车 307 小时
10 月 11 号 9 : 30 — 10 : 30 312 国道出江苏: 轿车 225 辆 / 小时- 面包车 99 辆 / 小时
公交 9 辆 / 小时 出租车 9 辆 / 小时- 非机动车 84 辆 / 小时 行人 11 人 / 小时 10 月 11 号 13 : 30 — 14 ：
30 312 国道进上海 机动车 593 辆 / 小时 非机动车 80 辆 / 小时 行人 18 人 / 小时 ■花桥国际商务城区位 花桥国际商务城所在区域为原昆山市东南部的花桥镇， 东接上海市汽车 工业城安亭镇，西以吴淞江为界与昆山千灯镇相望，南与上海市青浦区连接， 北与昆山市陆家镇和上海市嘉定区相连。花桥直接与上海市接壤，素称江苏 “东大门”，是江苏嵌入上海的一块宝地，享有上海的地理优势及江苏的优 惠政策。同时，花桥镇处于上海浦东、昆山、苏州新加坡工业园三个国家级 开发区之间，距上海市中心 34 公里，苏州市中心 53 公里，昆山市中心 16 公里，是沪宁发展轴和沿沪发展轴交汇的重要节点。抛开行政界线，从经济 地理角度看，花桥位于上海都市经济区较核心的区域。上海大都市区的范围 被定义为以上海为中心、以 100k m 为半径的辐射圈，包括上海市、苏州市和 嘉兴辖属县市构成的扇形区域。
在此区域内，经济信息的交流往来十分密切。
昆山作为苏南经济区最先起步的地区之一， 城市经济特别是外向型经济 发展迅猛，并且一直保持着强劲的增长势头。通过对昆山所辖 10 个镇和一 个开发区的横向比较分析货车 434 辆 / 小时 客车 10 辆 / 小时 》机动车 786 辆 / 小时
来看，昆山市的首位度较高，玉山镇和开发区的经 济总量占到全市的一半以上，其他各镇中，陆家、张浦、周市、花桥的 GDP 较高，体现出明显的地理分布特征。首先是这些镇直接临近昆山主城区和开 发区，第二是位于昆山朝上海的方向。花桥虽不与昆山中心城区直接相邻， 但是距离已经十分临近， 同时直接与上海接壤的地缘条件将是其最突出的发 展优势。
■花桥周边区域关系图 ■花桥国际商务区概况 2000 年 12 月，江苏省外经贸厅和昆山市政府共同做出“建设江苏花桥 国际商务中心”的决策，商务中心集国内外商贸办公、展示展销、仓储物流 为一体，是依托上海、接轨国际、服务华东、辐射全国的现代商贸物流产业 的功能区。
花桥国际商务城地处苏沪交界处昆山市花桥镇， 地域面积 50 平方公里， 距离上海市中心不到 25 公里，西邻昆山国家级开发区，东靠上海国际汽车 城，正好处于沪宁经济走廊这一上海对外经济主通道的第一节点。花桥国际 商务城对外交通十分便利，距虹桥机场仅 25 公里，浦东机场 80 公里，沪宁 高速、同三高速 (A30) 、 312 国道均交汇于此并相互贯通，沪宁铁路、京沪高
速铁路在此经过，沪宁城际铁路已立项建设，正在规划中的苏州至上海的轨 道交通也将在此实现同站换乘。
2005 年 8 月，江苏省委省政府根据全省经济发展阶段性变化的新特点 和国际服务业转移的新态势，对全省加速现代服务业作出全面部署，建设花 桥国际商务城成为其中一项重要战略举措。根据部署，花桥国际商务城将按 照 " 融入上海、面向世界、服务江苏 " 的总定位，发挥上海的区位优势、江苏 的政策优势、昆山的成本优势，高起点规划，大手笔建设，最终建成江苏省 内、上海经济圈内、沪宁线上以国际性商务服务为主要产业的现代商务城。
一年来，花桥国际商务城聘请了美国麦肯锡公司、上海城市规划院同步推进 商务城的功能策划和规划工作，将商务城 50 平方公里分为启动区、配套区、 物流区、控制区等四大功能区，首期重点开发 11 平方公里启动区。
■花桥国际商务城将重 吸引三大特色产业 一是制造企业的区 性总部，包括研发中 心、采购中心、营销中 心、管理服务中心等； 二是大公司业务流程中的后台处理中心，包括运营支持、供应链处理、 客户管理中心以及银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、客 户呼叫中心等；占 八、、
三是跨国公司业务流程的外移外包，包括网络管理、办公系统支持、企 业应用软件研发制定等 IT 流程业务。同时，引进与之相配的酒店、商业、 展览展示和文化、居住等项目。力争通过 8--10 年的努力，将花桥国际商 务城建设成为国内一流的集聚现代商贸服务业的功能区， 成为江苏发展现 代服务业的示范区。
■昆山花桥商务城 18 个项目开工总投资亿元 花桥国际商务城喜获硕果：
18 个商务功能项目同时开工，总投资达亿 元。
18 个项目包括港汇国际广场、绿地•企业总部基地、宝湾国际物流中 心、中茵•总部办公区等 8 个现代服务业和功能性项目，总投资达亿元，建 筑面积达 78 万平方米。
8 个现代服务业和功能性项目的开工将加快花桥商务 城今后商务、商贸、商住等要素的合理配置，增强商务城发展现代服务业的 竞争力。截至目前，商务城已聚集了东方海外、日本迅销研发采购中心、亚 太广场等 30 多个具有一定规模的服务业项目，总投资额达 200 亿元，总开 工面积达 230 万平方米。
18 个项目还包括曹安公路改造工程、中央公园、综合管网工程、消防 特勤中心等 10 个基础设施和配套项目，总投资超过 8 亿元。
10 个基础设施 和配套项目的开工将确保花桥国际商务城在今年“出形象、出功能” 。
■最高建筑达 330 米 一、规划定位为既是重点发展总部经济、 BPO 业务以及科技研发等产业的具 有国际水准的国际化商务园，又是 生态环境优美、城市环境优良、配套设施齐全、充满活力和吸引力的能 够提供高品质服务的区域城市中心。
二、在平方公里的核心区内，规划总建筑面积 362 万平方米，最高建筑 达 330 米，最高容积率 12 ，百米
以上高楼 41 栋。
三、规划策略引入白色地段和混合用地理念，灵活适应市场，增强规划 的可操作性和弹性空间；构建新型绿色 生态城市，倡导雨水收集、中水回用、直饮水、清洁能源、绿色建材等 生态节能技术的使用及人性化的绿 色交通体系。
四、采用圈层式布局——中央公园＋黄金商务区为内核，生活配套分置 两侧，生态商务园外围环绕 , 形成重点 突出、层次丰富、特色鲜明的城市框架。
五、交通体系采用格状道路系统，构建高密度、小尺度的道路网络，倡 导公交先导，构建轻轨、 BRT 快速公交、 常规公交等多种方式性结合的公共交通体系。
■花桥国际商务城将重点吸引三大特色产业 一是制造企业的区域性总部，包括研发中心、采购中心、营销中心、管 理服务中心等； 二是大公司业务流程中的后台处理中心，包括运营支持、供应链处理、 客户管理中心以及银行、证券、保险等大型金融机构的财务结算中心、客 户呼叫中心等； 三是跨国公司业务流程的外移外包，包括网络管理、办公系统支持、企 业应用软件研发制定等 IT 流程业务。同时，引进与之相配的酒店、商业、 展览展示和文化、居住等项目。力争通过 8--10 年的努力，将花桥国际商 务城建设成为国内一流的集聚现代
商贸服务业的功能区， 成为江苏发展现 代服务业的示范区。
■昆山花桥商务城 18 个项目开工总投资亿元 花桥国际商务城喜获硕果：
18 个商务功能项目同时开工，总投资达亿 元。
18 个项目包括港汇国际广场、绿地•企业总部基地、宝湾国际物流中 心、中茵•总部办公区等 8 个现代服务业和功能性项目，总投资达亿元，建 筑面积达 78 万平方米。
8 个现代服务业和功能性项目的开工将加快花桥商务 城今后商务、商贸、商住等要素的合理配置，增强商务城发展现代服务业的 竞争力。截至目前，商务城已聚集了东方海外、日本迅销研发采购中心、亚 太广场等 30 多个具有一定规模的服务业项目，总投资额达 200 亿元，总开 工面积达 230 万平方米。
18 个项目还包括曹安公路改造工程、中央公园、综合管网工程、消防 特勤中心等 10 个基础设施和配套项目，总投资超过 8 亿元。
10 个基础设施 和配套项目的开工将确保花桥国际商务城在今年“出形象、出功能” 。
■花桥三产分析（截至 2004 年底）
3 、 产业政策：
国家从 2004 年下半年陆续对房地产业采取了干预与调控政度，具体措 施有：房贷利率上扬、网上备案销售、土地资源控制及土地价格抬高、加强 对开发企业的资质审核、提高预、销售标准，提升介入门槛等。预售标准控 制严格，多层主体建筑结构必须达到封顶才可取得预售资格，小高层、高层 建筑必须主体建筑结构必须完成 2/3 以上才能取得预售资格。
4 、 上述因素对房地产发展影响分析 根据上述因素，不难看出：一系列措施使房地产行业的发展泡沫得到遏 制，整个市
场趋向理性，但也使得一些资金实力较弱的开发企业境遇尴尬， 对开发商的资金链的延续性要求加强。在花桥区域内，人们对不动产的投资 存在较高热情，房地产行业的发展存在一定的空间和机会点，尤其是商业地 产，目前已成为很多闲散资金拥有者的投资取向。
二、城市房地产市场概况 1 、城市房地产市场供求概况 ■花桥土地供给状况 05-06 大型商业地块表 位置 312 国道南 绿地大道 绿地大道南 312 国道北 占地
254281（商业 94281）
2294434 72199 性质 商业 商业/办公 商业/办公 商业/办公 容积率 2-2 . 5 3. 5-4 . 5 1. 8
竞得人 昆山网进 江苏天天国际展览公司
共七宗地 ■花桥固定资产投资走势（截至 2004 年底）
2 、市场热点演变预测：
房地产整个市场发展趋势由住宅物业热向商业物业投资转变， 且商业地 产在我国的发展历程短，市场成熟度低，仍然存在很多空白点，这是切入商 业地产开发的绝佳时机。而在商业地产投资取向上，最受投资客户青睐的是 投资回报率水平中上，回报曲线稳定的商业物业。
三、商业房地产市场研究及项目竞争市场分析：
1 、商业房地产市场研究 ■商业物业的闪光点 投资是投资人为了获得预期的效益， 投入一定量的货币资金而不断转化
为资产的全部活动。投资的目的在于取得投资回报。投资的理想状态是风险 小、收益高，而商业物业购置投资就是具备了这个特征。
1 、 商业物业是一种以房地产形式存在的物化资本，因其固定性和耐久性， 不会产生重大的资本损失；房地产的价值主要在于土地价值，土地的永存和 不会损失的属性，使得商业物业的房地产价值具有稳定性。
2 、 商业物业因土地资源的稀缺性，尤其是适合商业的土地的紧缺。市场总 是处于有限供应的状态，从而使商业物业具有保值和升值的功能。
3 、 商业物业在直接投资时，能生成新的价值一一商业利润。商业物业在间 接投资的租赁经营时，能够获得租金收益，商业物业具有良好通用性。
4 、 由于商业物业的总量供应不够，市场需求量大，使商业物业具有很强的 变现能力。
5 、商业物业还具有很强的融资功能。商业物业因其房地产属性的固定性、 稀缺性以及保值升值的功能，是银行欢迎的抵押品。理由是：商业物业是不 动产，借款人无法转移财产实物，且保管方便。商业物业具有良好的保值性， 贷款人不用担心资不抵债。对借款人而言，在使用商业物业实物的同时，还 可以用权证作抵押从而获得融资。
因为商业物业具备了上述投资价值，拥有旺铺已成为许多投资人梦寐以 求的向往。
■投资商铺的理由何在 众多房产商、购房者、咨询专家还在为新年房价走势众说纷纭之时，一 些有远见的投资者早已将目光聚集在另一块热土一一商铺。相对住宅，商铺 无疑具有更高效、稳定、长期的投资价值。
高效回报 住宅房的投资普遍回报率为 6%^8% 而通常商铺的回报率为 8 汇 10% 由此可见投资商铺较投资住宅房收益较大。
■商铺的特点 ：
§租约稳定
租约的稳定性是商铺相比住宅房所具有的另一优势。
住宅房租约期限一 般为半年至一年，而商铺通常为三至五年或者更长。
§长期升值 好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值。
一般住宅房所遇 到的折旧问题决不会出现在商铺的价格计算上。
商铺的优点并不限于以上几 点，好的商铺风险相对较低，流动性高，赢利能力强，更有无限商机。
§政策面导致商铺热销 2001 年 8 月，上海房地产市场住宅房内外销房并轨， 致使高品质内销房 价有所上涨。据信义房屋统计：涨幅约在 10%^ 20% 而今为众多商家、投资 者看好的非居住用房于 2003 年 3 月内外销并轨。
§经济发展拉动商铺需求 2001 年岁末，中国加入 WTO 商业、零售、金融、服务业等率先开放， 许多新兴业态不断涌现，国外豪强终可名正言顺入境搏杀。为应对新的经济 形势许多银行、零售商等已开始新的圈地运动，商铺作为商家必争之地，其 重要地位毋庸置疑。定位于国际大都市的作为中国大陆经济的龙头，其发展 迅猛之势已从历年的 GDP 增幅可窥一斑自上世纪九十年代上海已连续多年增 幅超过两位数。经济活跃，导致商业繁荣商铺需求自然就在大。
供需关系决定商铺价格走势 商铺作为一种能产生商业利润的特殊房地产， 适合其开发的土地通常较 为紧缺和有限供应，总量供应的不够，导致市场需求大，变现能力强。据统 计，在上海近年所开发的房地产品种中，住宅约占了 90% 的比重，而商铺的 开发量少之又少。这种情况预计将维持一段时期。即便当新兴商圈逐渐形成 之时，根据商铺的群居性，现有的商铺常常会占有一个中心位置，而谁不想 拥有一个商圈中心旺铺呢
然而，挑选商铺与住宅不同，属于一种较为专业的投资行为，所需的专 业知识更多，眼光更独到。
2 、项目周边及同类物业竞争分析 ■花桥商业业态调查分析 曹安路周围主要街道业态租金分析
餐 饮
2
服装鞋类
2
手 机
五金建材 4
休闲美发 3 2
修理配件
2
车 行 2 2
化妆品 3
烟酒店 2 2
杂货便利 3
家具电器
2
药 房 4 3
照相馆
书店 4 4
网 吧 6 5
中 介
2
项目周围主要街道业态租金分析
餐 饮 5 1
服装鞋类
1
五金建材 5 1
休闲美发
修理配件 3 3
车 行
化妆品
烟酒店 5
杂货便利 5 3
. 家具电器 10
钟表眼镜 4
药 房 4 4
照相馆
书店
■核心区在建项目介绍 §亚太广场 地 址：昆山花桥国际商务城兆丰路 8 号 物业类别：商铺写字楼 建筑类别：商铺， 26 层，办公 交通状况：
102 路、沪昆中巴、沪宁高速、 A30 高架 2 楼盘价格：
5000-8000 元 /M 总户数：
462 户 项目规模：占地：平米 建筑面积：
146163 万平米 停车位：
289 个 绿化 / 容积率：
%/ 周边配套：商业 金卫国际广场、希尔顿酒点、国际汽车城 项目介绍：
该案地处昆山市花桥镇，地处花桥商务中心核心区域 , 由江苏美乐地房 地产投资开发，一期将推出 382 套办公用房和 80 套商铺，周边有江苏国际 商务区和硅湖大学，交通便利。
开发实力：
江苏美乐地房地产开发公司，具有二级开发经营管理资质，注册资金 1 亿元人民币。母公司为浙江亚太高科股份有限公司， 公司总资产 12 亿元人 民币， 02 、 03 年印染行业综合排名第一。是浙江省重点骨干企业，国家重点 高新技术企业。
江苏美乐地公司已完成和在建的地产占地达 167439 平方米， 分布在绍兴、杭州、昆山等各大城市，产品类型包括：公寓、别墅、商业、 写字楼。该案规划 15 万平方米，首期开发 6 万平米 , 单套 60-160 平米，整 层 1600 平米规划 15 万平方米，首期开发 6 万平米。物业形态包括 26 层办 公、商铺，一期将售三百多套，总面积六万多平方米。
周边配套：
该案地处花桥国际商务城启动区，交通发达，距上海火车站 35 公里， 距上海虹桥机场 25 公里，浦东国际机场 65 公里。距上海国际海港 60 公里， 洋山深水港 85 公里，张家港 100 公里，浏家港 35 公里。商务区内有直通上 海港的内河航道吴淞江。
商务城有上海公交旅游 6 号线、北安线、陆安专线； 昆山公交有 102 线。内部配套有美的 VRV 户式空调、 OTIS 高速电梯、 TOTO 洁具、 5A 智能划设施等；外围配套：希尔顿五星级国际大酒店， 1500 亩的 中国国际采购中心， 68 平方公里安亭汽车城，颖奕高尔夫球场、商务城中
商务用地绿化率：
8% 装修的五星级酒店，设有一个单层高的地 央公园、硅湖大学等。
§东方海外住宅 位于商务城核心区内， 312 国道南侧，兆丰路东侧，总用地面积 184024 平方米，总建筑面积 710720 平方米主要分为商办区和居住区两个区，商办 区用地面积 36525 平方米，规划建筑面积 181200 。居住区用地面积 147.499 平方米，规划建筑面积 529 , 520川。
总规划用地面积：
184024 M 2
住宅用地面积：
147499 M 2
住宅用地总建筑面积：
529520 M 2
住宅用地容积率：
住宅用地绿化率：
48% 商务办公用地面积：
36525 Mt
商务用地总建筑面积：
181200 M 2
商务用地容积率：
ii-BL j-rbwH* 4 层
高店 §东方海外五星级商务 酒 ■
下室，总占地面积约为 26 ， 640 平方米，总建筑面积约为 80 ， 000 平方米， 包括：提供约 400 间客房；餐饮中心；会议中心；娱乐休闲中心工程于 2006 年 8 月开工，于 2007 年第四季竣工 地址：江苏省昆山花桥镇兆丰路 8 号国际商务中心 801 室 § 该项目是由珍兴房产投资开发位于曹安路东侧， 规划建筑面积 3.3 万平 方米，建筑高度 18 要功能为商业、娱乐、办公等，项目正在进行桩基施工 中。
§玉源国际公馆 物业类别：商住楼 建筑类别：高层（共 32 层）
装修状况：毛坯 物业地址：花桥曹安公路与外青松公路交叉口向北 200 米 价 格：均价（ 3800 元 / 平米），最高价（ 4300 元 / 平米）
价格描述：一次性付款、分期付款、银行按揭及公积金贷款；贷款额度最高 可贷 8 成。
物业管理费：元 / 平米 / 月 容积率：
占地面积：
15470 平米 总户数：
400 绿化绿：
20% 总建筑面积：
100000 平米 停车位：
600 楼层状况：
719 套 交通状况：
102 路、嘉安线、青安线 周边配套：
中小学 : 安亭中小学、华东台商子女学校、花桥中小学等； 综合商场 : 世纪联华、华联超市、麦德龙大卖场等； 银行 : 建行、商行、农行； 其他 : 另外还可享受上海生活配套，生活配套设施齐全。
该项目建筑高度达 99 米， 为大上海安亭区域内最高的地标型项 目，建筑形象醒目、现代。建筑外观上，为经典的三段式建筑形态， 以高级灰、白色为色彩搭配，融合弧
形波浪型阳台、外飘窗等时尚建 筑符号元素，构筑起现代、时尚、气质高雅的物业形象。产品上，规 划有部分 4 0 - 7 0 平米单身公寓， 其余 400 户以 100 — 150 平米中大面积产品为主，满足改善型客户居住投资需要。
本案接壤上海安亭，为西上海目前最高的住宅楼， 32 层地标高 度，左揽昆山国际商务城美景，右瞰大上海繁华都市景象，是长三角 都市圈最为活跃和融合的第一线，地理位置得天独厚。因此，本案刚 推出，就赢得众多上海的客群踊跃购买。本案享受大上海生活圈资源 配套的同时，价格却只有目前的 3200 元 / 平米起价，与同类项目的价 格落差极大，因此， 50 万买上海市区一间普通公寓，这里却可以买 玉源国际公馆一套 150 方的品质大宅！
配套方面：酒店宾馆有有海鸿大酒店、锦江之星等；学校有安亭中小 学、硅湖大学、华东台商子女学校等；银行如建行、商行、农行等； 医院有曹安医院、众泰医院、安亭医院等；菜场、大型超市等，生活 配套设施齐全。交通网络更为发达：每日均有班车往来青浦、嘉定、 上海；沪宁高速公路、上海外郊环 A30 、外青松公路、 312 国道、上 海 11 号轻轨墨玉路站（在建）、同三高速等等环伺周遭；项目距离 上海虹桥机场 2 5 公里、浦东航空港 8 0 公里、上海人民广场 2 0 公 里， 30 分钟车程即到。轻轨 11 号线通车后，数分钟直抵嘉定、上海 繁华市区。
项目最为突出的优势：
1 、 花桥商务城核心区位，左拥昆山，右揽上海，地位得天独厚，傲 视群伦。
2 、 百米地标高层，绝对傲人身段，花桥首屈一指，领衔人居潮流之 尊。
3 、 中央特区，大户生活，高高在上的领域， 360 度的开阔无敌景观， 俯瞰人生豪迈无边。
4 、 现在购买，马上落户成为荣耀新昆山人，享受昆山城市急速发展 的成果，医疗、教育等优越资源。
5 、 项目周遭成熟生活配套设施。交通、银行、医院、学校、超市等 环伺周边，生活所需一应俱全。
6 、 项目可商可住的特性，依托高科技电子专业市场的旺盛人气，自 用投资均有可靠保障。
7 、 投资商玉源上市公司首度荣誉出品，封顶上市，彰显公司市场信 心和资金实力。
8 、 中国最高建筑大奖鲁班奖多次获得者、中国市政企业 500 强第一 位上海城建恢宏钜筑，百年房 屋品质现房实景呈现，拒绝购买风 险。
9 、社区配备休闲会所，全程公馆级物业服务，高级物业高等享受。
10 、价格优势明显。与安亭相近楼盘比较，拥有极大的价格空间。
§ 该项目位于商务城核心区 , 占地 100 亩，总建筑面积 20 万平方米， 其 中专业 IT 及电子元气件交易场馆 7 万平方米，计划建为华东地区 IT 产业的 交易、展示平台。
§中寰广场 物业类别：办公、酒店式公寓、商业 建筑风格：明快而不失典雅、双子环抱 占地面积：
15589 平米 建筑面积：
84700 平米，其中商业 9800 平米，地上建筑面积 75000 平米 面积范围：办公 60-1200 多平米 容积率：
绿化率：
30% 可售套数：
851 套左右 周边环境配套：上海国际汽车城、江苏国际商务大厦、易初莲花超市等 §绿地 21 城
绿地 21 城别墅 物业类别 : 普通住宅 低密度超大规模社区 建筑类别 : 联排别墅、双拼别墅、独栋别墅、新花园洋房、电梯公寓 装修状况：毛坯 物业地址：上海周边区昆山花桥镇绿地大道 555 号 价格：均价 78 万元 / 套 物业管理费：元 / 平米 / 月 容积率：
绿化率：
45% 楼层状况：混合型 交通状况：沪宁高速、 A9 、 A11 、 312 国道， 40 分钟无缝对接上海市中心特 设大众社区巴 周边配套：中小学 : 社区自备 , 幼儿园 : 中国福利会幼儿园 , 综合商场 : 联华超 市 §第一上海 该项目由第一上海置业（昆山）有限公司投资房地产开发及物业管理， 位于商务城核心区内，规划为两栋高层，一栋为 26 层办公楼，一栋为 28 层 酒店式公寓楼，总建筑面积为 48000 平方米。
§ 10 中国国际采购中心 中国国际采购中心项目，规划占地面积 1400 亩，建筑面积 180 万平方 米，总投资达 50 亿元人民币，为江苏花桥国际商务城建设的核心项目。
项目分为两大区域：
展示展贸区和配套服务区。
展示展贸区建筑面积 120 万平方米， 规划布置常年性展馆群和 8 万平米大型主题展馆；配套服务区 建筑面积 60 万平方米， 规划布置五星级酒店、商务办公大楼、国际会议中 心、旅游购物中心、公寓式酒店和中外贸易博物馆。
中国国际采购中心旨 在以宏大的规模，精良的设施、杰出的管理、一流的服务， 为中外企业全 方位提供国际商品采购平台。
中国国际采购中心（ CIPC ）是由昆山花桥展览中心有限公司斥资打造的超大 型国际采购平台，是江苏花桥国际商务城的核心项目之一。
项目建筑面积 160 万 m2 总投资达 60
亿元人民币。其中，展馆总建筑面积为 100 万 m2 商务 配套服务建筑面积为 60 万 m2 。
项目规划布置主题性展馆、常年性展馆和配套服务设施。常年性展馆划 分为国际商品馆区 （包括美国馆、 德国馆、欧洲馆、日本馆等进口商品馆）
， 和国内商品馆区（包括知识产权馆、动漫玩具馆、电子馆、机械馆、机床模 具馆等）。
CIPC 旨在以临时展览与常年展贸相结合、电子网上交易与实物展贸相结合、 进口商品展贸与出口商品展贸相结合的“三结合”独特业态，为不同行业、 一定层次和一定规模的中外企业打造一个超大规模的展贸平台 第二章、 项目定位及商业经营方向分析 一、产品分析 1 、 项目基本状况 规划用地面积：
3568 m 2
总建筑面积：
26226 m 建筑占地面积：
1634 m 建筑密度：
% 容积率：
绿化率：
18% 总高度：
76.2M 泊车位：
75 辆 其中地下 25 辆，地面 50 辆 地下室一层，为地下车库，面积约 1634 川。
地上 19 层， 1 — 5 层建筑面积为 8170 〃，为银行、商场、咖吧、超市、 商务中心等用途。
6-19 层建筑面积为 16422 〃，为办公写字楼。
19 层屋顶可用做设备房、屋顶游泳池、空中咖啡厅、健身了望台等。
2 、产品位置分析 本项目位于昆山市花桥镇花桥国际商务城核心区位，左拥昆山，右揽上 海，地位得天独厚，傲视群伦。能够吸纳该商圈内现存及潜在的巨大商机。
3 、产品形态分析 永泰大厦建筑主体为 20 层，其中地下 1 层，地面 19 层；地面部分分为 5 层裙房及另外 14 层。整幢建筑配置电梯两部， 消防通道两处； 裙房部分五 自动扶梯，不利于人流的通达，对后期的经营存在一定的负面影响。
从一层至十九层仅有两部电梯供人群上下使用，较为拥挤，无形中降低了物 业品质。
二、项目定位 1 、项目的定位原则及思路 ★充分考虑多行为与商业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要 确保按商业区模式进行商场动作； ★充分考虑多行为与商业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要 确保按商业区模式进行商场动作；
★充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈 的竞争力； ★“租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服 务的消费人群进行合理而准确的市场定位。
★以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合； ★以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本 案品牌形象； ★优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场 的投资品种。
充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的 竞争力； ★“租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服 务的消费人群进行合理而准确的市场定位。
★以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合； ★以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本 案品牌形象； ★优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场 的投资品种。
2 、目标客户定位 从我司操作的其他商业物业分析， 购买商业物业的客户主要以投资客户 为主，以经营户为补充。而投资客户的分布具有分散性，既分布在全市其他 区域，也有较大一部分来自区县或外地。故本项目的目标客户群除抓住目前 江北区即将拆迁的经营户和本区的投资者外，还应重点向其他区域扩散。
♦ 区域分布：
（ 1 ）
花桥区、昆山区 （ 2 ）
上海区、长三角周遍地区 （ 3 ）
远郊区县及外地客户 ♦ 层面划分：
主力客户：专业地产投资者； 其他区域看好江北区商业 发展前景的经营户；
次要客户：有一定积蓄，希望通过投资物业获得稳定收入的群体 ♦ 客户特征：
（ 1 ）
、看好花桥区域的商业发展前景； （ 2 ）
、看好本项目较高的投资回报； （ 3 ）、对商场的经营及管理比较关心； （ 4 ）、经营户有丰富经商经验； （ 5 ）、专业投资者具有丰富的专业知识，头脑比较冷静。
综上分析， 本项目虽然是综合性商业物业， 但目标客户群与亚太广 场、中寰广场等商业物业的目标客户存在部分的重叠，竞争比较激烈。投资 者和经营户的选择面比较广， 要有效抓住目标客户， 除做出产品自身的个性 特色及提高产品的档次外，在业态的布局上我们需要下足功夫。
3 、经营业态功能定位 在第一章的项目分析篇章里，我们对周遍商圈进行了客观、详实的调查 研究，在第二章我们对项目客户群体也进行了论证，基于以往的操作经验， 在满足此项目的客户需求功能下我们对此项目的业态做了如下定位和建议：
大型商业：
建议：时尚名品、特色餐饮、风情咖啡、休闲娱乐 金融中心：
建议：金融服务业和商业银行 SOHO 、公：
建议：让办公人群最大程度地享受到工作的乐趣和生活的自由 4 、 经营业态功能布局 ♦ 地下一层停车场，建筑面积约为 1634 m 2
♦ 商场经营模式 1------5 层，建筑面积为 8170 m 集合时尚名品、特色餐饮、风情咖啡、休闲娱乐 ♦ 星级酒店模式 6——10 层，建筑面积为 5865 m 经济型酒店 ♦
SOHC 办公 11——19 层，建筑面积为 10557 m,
极力营造：最大程度地享受到工作的乐趣和生活的自由。
5 、 经营模式组建建议：
♦ 花桥国际商务城核心区域的形成，势必会成为花桥壮观的景点，广泛 地与旅游机构，旅游局文化机构合作，借游客群体优势，吸引至本商场观光 ♦ 在经营传统商品基础上，强调配套及特色服务。
6 、 业态定位相关建议：
♦ 商场的商品定位及功能定位 楼层 功能定位 建议 B1 停车场
F1 超市及字号商户，体现苏州及 昆山传统饮食文化 食文化特色，形成饮食文化，并提 供一些特色 F2 青少年潮流时尚用品专区包 括服饰、鞋帽、精品、 IT 音像 制品、特色饮食网吧 引入各类手工作坊，航模、手工艺 品。
F3 中高档品牌时尚用品 包括服装、鞋类、化妆品、皮 具、精品 设立美容、美发、美甲、美体的专 乞业会所机构，以及书吧、网吧在购 物之余，提供全面配套服务。
F4 旅游工艺品专卖店、丝绸、旅 游工艺品、民族服饰、古玩玉 器、字画、中药材 引入各乡镇的特色经营商户，并吸 纳1-2 间品牌旅游公司提供各类服 务。
F5 茶楼，美食 设立露天和至内相连的茶乙馆、咖 啡酒廊。增加商场休闲观光功能。
以极富传统的广州西美食特色粤剧 艺术表演带动饮食消费。
F6-F10 经济型酒店 :舒适、干净、卫生 F11-F19 SOH 办公 最大程度地享受到工作的乐趣和生 活的自由。
F19 顶 自由休闲 用做设备房、屋顶游泳池、空中咖 啡厅、健身了望台等
♦ 商品定位 以经营中高档商品为主，提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形 象，体现项目定位优势及长远市场竞争优势。
♦ 功能定位
集旅游观光、购物、饮食、娱乐休闲于一体的立体花园式商场。
♦ 商场的目标客户定位 租赁使用商场的目标群分析 品牌形象店 / 连锁店 / 专业店 / 传统商户 / 个体工商户 目标群特性：
•以经营中低档服装、鞋帽、金银玉器、生活用品、精品等传统商品为 主。
•中小型商户以薄利多销作经营目标，缺乏精品特色经营意识。
•租金承受力较低，普遍存在街铺经营概念。
•近年出现大批年轻创业经营商户，经营潮流前卫产品，吸引众多青少 年消费群体。
♦ 商场的目标消费群 目标投资经营者及消费群体分析 本项目所在商业区中，覆盖所有年龄阶层的消费者。预计：主体消费群 在 18-35 岁占 45% 35-45 岁占 35% 45 以上占 20% 所以在功能规划上尽可 能满足各年龄段消费需求。
15-25 岁 A. 属于冲动性消费心理，而且很大的自主支配权，喜欢相互攀比，追求 新事物，新潮流，带有一定消费的盲目性。
B. 消费力以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类精 品、小食、音像制品、 IT 产品、体育用品为主。
25-35 岁 A. 具有一定的经济能力及支配权， 追求品牌和享乐， 消费心理较为成熟 B. 消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档实用型产品为 主。
包括：电器、 IT 产品、服装、鞋、化妆品、音像图书制品、钟表、家居 用品等。
35-45 岁 A. 较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟理 性。
B. 消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字 画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。
C. 注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐 享受。
♦ 特色定位 1 、 立体化的步行街，层层皆地铺； 2 、 具有极强的休闲、观光、游览功能，集购物、饮食、娱乐、休闲于 一体。
三、商业经营方向分析 ♦ 从宏观方面来看，目前，主要城市商业的竞争日趋激烈，这一现象充 分反映了我国的市场环境已发生了重大的变化。
90 年代以来所发生的这一 变化带有本质性和深远性，它将对我国商业企业的经营活动产生长期的影 响。能否认识这一变化的实质， 并及时调整企业的经营战略来适应这样的变 化，是商业企业能否生存和发展的重要前提。
变化之一， 是我国商品的供求关系发生了根本的变化。
我国已全面进入 了供大于求的买方市场。
商品的滞销和积压已经成为一种普遍的现象。
在我 国的产业结构没有完成根本转变， 企业的经营机制没有最终完善之前， 这一 初级状态的买方市场局面还会持续相当长一段时间。
变化之二，是我国主要城市的商业规模迅速膨胀，供量急剧增长。以上 海为例，至1996 年仅零售商业面积已达 980 万平方米，比 1991 年的 419 万 平方米增加了一倍多。
这种商业发展规模明显超过社会消费需求发展规模的 现象在我国其他一些主要城市也很突出。
变化之三， 是城市居民的消费资金投向出现了多元化的趋势， 从而抑制 了商品消费需求的增长速度。从上海来看，除购买商品之外，居民的资金至 少出现了其他四个方面的投放趋势， 一是购置住房或准备购置住房； 二是投 向子女教育；三是投入旅游；四是金融投资；另外，在证券、外币、集邮等 市场的投资十分活跃， 强烈的个人资产增值意识已在相当大的程度上对消费 品市场的购买力产生了分流。
变化之四， 是城市形态的变化使城市商业的格局随之发生变化。
近几年 城市大规
模的市政改造， 已使一些主要城市的形态发生了重大变化。
一是出 现了区域功能的多元化； 二是出现了商住区域的分离化； 三是出现了交通枢 纽的集约化。
城市形态的变化已使区域性商业， 小区性商业以及枢纽性商业 成为城市零售商业发展的重要方向。
变化之五， 是国际商业势力已开始进入我国市场， 其良好的经营素质和 强大的经营实力，已对国内商业企业形成了很大的压力。
♦ 竞争形态的变化: §首先，开始由商品竞争趋向于服务竞争； §其次，开始由实力竞争趋向于特色竞争； §再次，开始由销售竞争趋向于顾客竞争 §复次，开始由单体竞争趋向于区域竞争。
这些趋势的出现说明， 随着市场环境的变化， 已使我国一些主要城市的 商业竞争进入新的阶段， 认准这些发展趋势， 才能促使商业企业及时地调整 经营战略，占据有利的竞争地位。
♦ 本项目的经营发展方向必须依托花桥国际商务城的现状为依据和导 向，彻底融合到区域环境当中，寻求市场空白点和诉求点，避免与现存强势 业态的对抗与冲击，走自身的特色化和个性化发展路线。
四、项目发展前景预测 在充分利用区域现有资源的前提下， 采取差异化的特色经营，随着整个 花桥国际商务城的发展和提升，以及商业环境的不断成熟和完善，在此时入 市的永泰大厦定能获得利润空间的永续性和长增性， 成为区域内乃至全国的 知名商业物业。
第三章、项目 SWO 分析 一、项目 SWO 分析 1 、项目优势( Strengths )
◊ 地段 ：
位于 312 国道与外青松公路交界处，花桥国际商务城核心区范围内； ◊ 交通 :312国道与 A30 高速公路近在咫尺; ◊ 政策 ：
花桥国际商务城受省级政府的支持，政策优惠，给商业项目提供了 广阔发展空间。
2 、 项目劣势 (Weaknesses) ◊ 区域经营形象 ：
以中低档产品经营为主，产业形象较为混乱，对品牌商户 投资经营及外区消费群体缺乏吸引力； ◊ 人流 ：
核心区域的形成，尚需一段时间，现在人气不足； ◊ 项目自身硬件：
裙房部分无自动扶梯，局限了经营业态的选择范围，整 个建筑主体仅有两部电梯，影响了人流的通达性。
3 、 项目机会 (Opportunities) ◊ 经营模式 ：
在区域市场中缺乏新型的主题特色商场。
◊ 商业价值提升 ：
交通及区域形象提升，购买力增强，吸引多类经营商户进 驻经营； 商业空间：目前，区域市场处于发展提升阶段， 存在市场空白点， 机会较多 4 、 项目威胁 (Threats) ◊ 业种、业态的分布：
经营商品及品牌商户在同一区域存在复叠经营现象。
◊ 目前区域发展状态：
尚未形成气候，招商难度增大，而且核心区内经营规 模庞大，品牌客户群体是共同招商对象。
附：现存资源优势 •投资优势 昆山市花桥镇在中国华东地区以其独特的七大优势和日臻完善的投资 环境，凸现其
勃勃生机的发展空间。汽车零配件产业、高科技电子产业和现 代商贸物流产业已成为花桥镇的特色产业， 通过十多年的努力构筑了较为完 善的集汽配制造、精密机械、新型电子元器件、光电子材料、电器设备、新 型建材和现代商贸物流为一体的工业体系，最终使花桥镇形成低成本、高产 出、广就业、又符合可持续发展战略的现代化工商贸重镇。
•区位优势 花桥镇紧临国际大都市上海，地处苏沪交界处，位于上海郊区环线内， 东靠上海国际汽车城和浦东新区， 西邻昆山国家级开发区和苏州新加坡工业 园，可就近吸收他们成功的管理经验，分享他们日益形成的优势。
•交通优势 花桥镇位于江苏省的最东端、上海市的西北郊，素有“江苏东大门、上 海后花园”之称。距上海市中心 34 公里，距虹桥机场 25 公里，距上海浦东 国际机场 65 公里，距吴凇集装箱码头 30 公里，距昆山市区 16 公里，距苏 州市 50 公里。依托沪宁高速公路（上海跨入江苏的第一个交流道口就设在 花桥境内）、 312 国道（东起上海西至新疆）
、沪宁铁路和同山国道（北起黑 龙江的同江，南至海南的三亚）、上海郊区环线（ A30, 在花桥境内与沪宁高 速公路互通）以及拟建中的京沪高速铁路、轨道交通（上海市中心至安亭上 海国际汽车城），组成了花桥镇四通八达、便捷高效的交通网络。
•配套优势 花桥镇生产生活用水全部由采集阳澄湖优质水源的昆山市自来水集团 公司组团供水；自建 35KV 变电站二座、在建 110KV 变电站一座和筹建的 220KV 变电站一座； 先进的光缆、 宽带通信网络； 服务周全的中国银行、 建设银行、 农业银行等金融机构和海关、商检机构；技术一流的上海瑞金医院专家治疗 中心；德国风格的绿地国
际生态居住区； 现代物流承载平台江苏国际商务区。
完善的基础设施为企业的运转提供了良好的硬体环境。
•政策优势 前来...