谈房地产企业未完工产品企业所得税款的征缴
【摘要】本文通过对税法的相关规定理解及实际案例操作，深度解读如何解决房地产企业未完工产品企业所得税的核算与申报、汇算清缴结果极不吻合这样疑难问题。
【关键词】解读；房地产所得税；疑难处理
1、模糊的概念 完美的申报
对于房地产企业完工前应交所得税的处理，现在业（税）界有两种不同的争议处理方法。一种认为，收入*预计计税毛利率-税金及附加-期间费用后乘以25%所得税率；另一种观点却认为，收入*预计计税毛利率的得值不应再扣出税金及附加和期间费用。
请看“房地产开发经营业务企业所得税处理办法”-国税发[2009]31号文第九条原文规定：企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其它项目合并计算的应纳税所得额。就本条规定以字论文来讲，确实是模棱两可。咱先不研究开发产品完工后怎么交所得税，把完工前弄懂再说。
首先，看对“预计计税毛利率”、“预计毛利额”的表述。如果仅从会计角度理解，拿收入乘以预计计税毛利率得数肯定是会计利润的收入减成本的差额，会计上叫毛利润。这个数离会计利润的利润总额实际相去甚远，理应减去税金及附加、期间费用，加减其它经营收支、营业外、以前年度损益调整等项目后才能计算所得税。但是，你还得再看逗号后面还有一句，“计算出预计毛利额”后的数要“计入当期应纳税所得额。”到这才是句号，既然要计入当期应纳税所得额就得按照规定计算交纳所得税。通条学习该条文发现前面用的是会计术语，后面则用税法用词定格。
其次，再看所得稅申报表的填报。本来，税总局有关《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》填报说明中已明确规定：“第5行‘特定业务计算的应纳税所得额’填报按照税收规定的特定业务计算的应纳税所得额。”从事房地产开发业务的纳税人，本期取得销售未完工开发产品收入按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行，此行按本期取得的销售未完工开发产品收入与计税毛利率的乘积填入。
综上所述，对于房地产企业完工前应交所得税的处理，税总局的行文倒是规定得清楚。切记：纳税申报表是一切税政的最终落实体现，你企业只要不少交税，会计上具体怎么核算随你意。如果你是个懒会计，那你就按懒法报，你会省去很多计算上的麻烦。待项目完工后再做计税成本与此前销售毛利的实际换算。如果你很用功，那就应该按正确的计算方法准确核算企业每期应预缴的所得税款。
2、完美的申报 正确的核算
税法天生就带“强制、固定、无偿”这三性，这是国家法律赋予的神圣且不允许任何组织、个人挑战的权威。但税法还有另一面。他在税收具体征管中与会计处理方法上有碰撞时又很人性化。比如，解决所得税期中预缴申报和期终汇算清缴结果极不吻合这样的疑难问题，在税法没有确切规定时，我们就可以按会计规定和职业判断处理。正如所得税预缴表第5行所填列的房地产特定业务应纳税额一样，税法只是规定了会计利润的最终结果是收入乘以0.15，但他未详细规定整个计算过程。那么，根据会计收入与成本匹配原则，我们在不违背税法的基本原则下，完全可以做企业自己的利润表。
看实际案例。企业实现未完工开发产品收入27504万元，发生销售费用885万元、管理费用550万元、财务费用216万元，营业外支出122万元。根据资料请进行纳税申报及年终汇算清缴工作。
下面是已经填报好的报表数据：
（1）《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》；
（2）《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》；
（3）《利润表》。
经会计处理后，相同的一项业务纳税预缴表与企业利润表所载会计利润相同均为1031万元，与年度汇算清缴表的1062万元基本一致。可见，纳税申报虽有欠缺，只要会计处理得当，财税双方是有结合点的。