房地产价格调控的经济法分析
摘要：房地产行业是市场经济的有机组成部分，市场经济有其固有的弱点和缺陷，要健康有序的发展，当然离不开国家宏观调控。而宏观调控作为经济法的组成部分，就要求我们必须用经济法的有关理论来分析房地产行业，从而对虚高的房价达到有效的规制。因此我们有必要从经济法的角度出发，以房地产价格为研究对象，对当前房地产调控中存在的问题及其原因，以及完善我国房地产价格调控的经济法对策进行分析。
关键词：房地产；价格；宏观调控；经济法
一、我国当前房地产价格调控存在的问题及其原因分析
（一）我国房地产价格调控存在的问题
1.房地产价格泡沫化严重，久调不降。近年来，虽出台了相关的房地产调控政策，但没有上升到法律的高度，缺乏权威性和约束力，导致我国房地产价格久调不降。市场供求关系决定房地产的市场价格，然而有时市场价格并不合理，因为房地产市场价格经常偏离房地产的基础价值，带有很大的投机性。在研究中，把房地产市场价格超过房地产一般均衡价格的部分，称为房地产泡沫。[1]许多专家认为我国住房市场出现了明显的泡沫化。
2.房地产价格增长过快，与收入增加不相适应。从长远来看，房地产价格将呈上升趋势，但是，我国房地产价格增长过快，与收入增加不相适应。房地产价格的增长已经远远超过了居民人均收入的增长，两者之间的不相适应已成为一个引起广泛关注的问题。
3.房地产价格悬殊过大，区域差异明显。住房价格的区域差异主要表现在：东部发达地区高于西部地区，部分大城市住房价格疯涨。北京、上海等地的房地产平均价已达万元，其他普通小城市则三千元左右。因此为了实现合理利用土地资源的目标，平抑高价房城市的房地产价格，使全国房地产市场协调健康发展显得尤为重要。
（二）原因分析
1.价格形成机制对房地产价格调控的影响。经营者制定价格的主要依据是生产经营成本和市场供求状况。供大于求，则价格下降；供不应求，则价格上升，这种供求规律是客观存在不可抗拒的。[2]然而，房地产价格在具有一般商品价格特点的同时又有其自身的特点，在供给部分表现出短期上和长期上的不同，在需求部分表现出真实和虚拟的不同。
2.价格信息透明度对房地产价格调控的影响。由于政府对于房地产行业缺乏细致的管理规范，人们无法通过政府信息渠道真是充分地了解各房地产商的情况，使得房地产市场在我国并不是一个完全竞争市场， 而是一个被卖方垄断的市场。消费者掌握的房地产价格信息有限， 市场法制不健全， 有时一些开发商、代理商合谋发布虚假信息， 制造房地产商品紧缺的紧张气氛来哄抬房价。再加上人们传统消费心理，认为今后可能出现无房可购的情形，于是提前抢购，追涨购房， 从而促使房地产价格上涨越演越烈。
3.投机性购房对房地产价格调控的影响。生活中对房地产的需求总的来说可以分为两种：一种是真实需求，一种是虚拟需求。真实需求的消费者是为了满足自身的消费或再生产，而虚拟需求的消费者主要是为了投机的需求，他们并非自住型购房，通常在买进和卖出中赚取中间的差价。
虚拟需求，即所谓的投机性购房，例如著名的温州炒房团。他们以投机为目的，所到之处，当地房地产价格一路飙升，导致本就上涨的房价居高不下。以土地这种稀缺资源为基础的房地产行业，本来在短期内就供不应求，加之投机者的过度炒作，使得房源紧张，房地产市场更加供不应求，房价也随之越来越高。从国家长远的经济发展来看，这甚至是一个恶性循环。
二、完善我国房地产价格调控的经济法对策
近年来，我国经济发展的实践告诉我们，市场经济需要充分发挥市场这只“看不见的手”的作用，也需要结合国家这只“看得见的手”。我们需要国家宏观调控，即所谓的政府干预。而宏观调控本身是经济法的核心组成部分之一，它及其突出地表现了国家对社会经济生活的干预，体现着国家的经济意识。因此我们研究宏观调控就必须把它置于经济法的体系内，才能充分认识其本质，并最终发挥其效能。
经济法是国家为了克服市场失灵而制定的调整需要由国家干预的具有全局性和社会公共性的经济关系的法律规范的总称。[3]国家适度干预是体现经济法本质特征的原则。适度干预是指国家在经济自主和国家统制的边界条件或临界点上的一种介入状态。[4]干预必须基于法律的授权，而且干预必须强调合理性原则，注重于将有形之手与无形之手结合起来。具体到房地产行业，就是通过法律来规制发地产业的发展，将其引上健康的轨道。综上所述，我们可以运用的经济法对策主要包括：
（一）完善房地产市场信息制度。完善房地产市场信息披露制度，增加房地产市场信息透明度，达到全面、及时、准确地发布房地产市场的供求信息迫在眉睫。房地产市场信息对称和广大购房者的知情权是一脉相承的。《消费者权益保护法》规定，消费者有知情权，即知悉商品真实情况的权利。房地产作为一种商品，其价格当然在购房者的知情权范畴之内。
科学的房地产信息体系是透明、公开、科学合理的。我们要认真执行新建商品房买卖合同网上备案，加快个人住房信息系统的建设，使房地产市场信息系统不断完善，争取早日实现房地产档案数字化和联网化。
（二）完善保障性住房制度。合理的住房结构应该是普通、中低档住房占相当大的比例。但从各地区的房屋开发情况看， 中低价位的普通住房和经济适用房明显供给不足。房地产商更多的将钱投入中高档住宅区， 而这些房屋并没能全部销售出去。房地产开发供给的不合理又使房地产的供给成本有所增加，从而使我国房地产价格的持续走高。
政府可以通过经济法中的宏观调控，运用其土地资源、财政和行政手段， 解决低收入家庭购买商品房的问题。可以设立专门职能机构， 资金列入政府预算， 切实保障平民的住房。但同时更要严格审核欲购买经济适用房的条件。
目前，我国个别城市已经开始实施保障性住房政策，例如重庆，新建的保障性住房小区，规划成熟，设施完善，能充分满足低收入群体的住房需求。而且申请条件严格，但不苛刻，只要有固定工资收入，且缴纳社会保险满一定年限的无房人员，均有机会申请保障性住房。这样的举措无疑是给国家调控房地产市场打了一剂强心针，因此，保障性住房制度有待于进一步完善和广泛地推广。
（三）完善住房贷款制度。由于信贷资金在房地产市场中会发生作用，货币政策对房价影响很大，如提高利率、降低按揭比例将会大大地减少投资需求和消费需求，导致房价上涨放缓甚至下跌。
（四）完善和落实问责制度。虽然国家目前出台了不少财政、利率、税收方面的相关政策来抑制高房价，试图使住房价格趋于平稳合理，但是在落实方面欠佳，因此，我们有必要将这些政策转换成法律，让其成为经济法的组成部分。一些宏观调控对房地产行业之所以不见成效，是因在深层次上遭遇强力抵制。
所以把政策认真贯彻落实并最终转换成经济法规范是一项长期而艰巨的任务，我们必须完善和落实问责制度，建立高效的舆论监督机制，或者在相应的部门设立监督机构，对违法违规行为严惩不怠，以国家强制力为后盾加强政府调控力度，才能使房价真正得到控制。（作者单位：邻水县人民法院）
参考文献：
[1]宋超英，张乾.房地产泡沫的形成机理[J].城市问题，2009，（1）：51—56.
[2]张正明.价格与收费法律知识手册[M].北京：法律出版社，2000.2.
[3][4]李昌麒.经济法学[M].北京：法律出版社， 2007：57；78.