经济法视野下的商品房消费者权利保护
摘要：由于商品房和商品房消费者的特殊性，商品房消费者权利的保护仅仅依靠民法很难实现，需要政府的参与，发挥政府的作用，运用经济法的理念和调整手段。经济法是商品房消费者保护的主要法律部门。为维护商品房消费者权利，应强化经济法对其保护力度。
关键词：商品房消费者权利； 民法保护； 经济法保护
中图分类号：D922.29 文献标志码：Ａ
随着我国住房制度改革不断演进,住房由原来的福利化分配物逐渐转变为商品。人们为了取得商品房的所有权，就必须通过市场交易支付对价，住房的这种商品属性决定了购买方就是消费者。在购买住房这种商品时，商品房消费者理应享有消费者权利。商品房消费者权益是我国消费者权益的新热点，它直接关系到公民的基本生存权利，将其作为经济法法权，强化经济法的保护十分必要。
一、商品房消费者权利内涵
何谓商品房，我国目前的法律法规以及司法解释均未明确予以定义。有学者从文义上理解：商品房即为作为商品的房屋。其实，商品房在我国是具有独特含义的，绝不能简单地认为进入市场交易的房屋就是商品房。根据我国现行立法和房地产开发经营实践，笔者认为，商品房首先是为进入商品流通领域而建造的房屋。凡是自建或委托施工单位建设或者参加统建，又是自己使用的住宅和其他房屋，则不属于商品房范畴。其次，从事房地产开发经营者应当具备法定主体资格，只有经合法登记的房地产开发企业才能从事房地产开发经营。由此，商品房的特定含义应该是指房地产开发经营企业建造的用于出售的房屋。[1]而其他如房改房、私有房虽然也可以交易，但因出售方并非房地产开发企业，不能称之为商品房。
消费者，就是为消费生活购入和利用他人所供应的物资和劳务的人，是一种与供应者相对立的概念。[2]这是学界比较认可的提法。我国《消费者权益保护法》第二条规定：消费者为生活需要购买、使用商品或接受服务，其权益受本法保护。综合学界的观点和我国现行规定，笔者认为，商品房消费者的概念可界定为：为满足生活需要而购买房地产开发企业提供的商品房的人。
消费者权利是指消费者在购买、使用商品或接受服务时依法享有的受法律保护的利益。一般认为，最早提出消费者权利的是美国总统肯尼迪。他在向国会提出的“关于保护消费者利益的特别国情咨文”中，提出了消费者应享有的四项权利，即：获得商品的安全保障的权利，获得正确的商品信息资料的权利，对商品的自由选择的权利，提出消费者意见的权利。肯尼迪的“四权论”影响深远，各国在此基础进行了一些补充和发展。1968年的韩国《消费者保护法》规定了7项消费者权利；1984年的西班牙《消费者和使用者利益保护法》规定了消费者的6项权利；而国际消费者组织联盟则提出消费者的8项权利，包括生存权、平价权、选择权、安全权、知情权、求偿权、获助权、教育权、环境权等。[3]
根据我国《消费者权益保护法》的规定，消费者享有九项基本权利：保障安全权，知悉真情权，自主选择权，公平交易权，依法求偿权或者索赔权，依法结社权，接受教育权，获得尊重权，监督批评权。笔者认为，由于我国实行商品房预售制度，支付房款时所购房屋尚未建成，购买的标的物为未来物，其特殊性明显。因此，商品房消费者的权利，除上述九项消费者基本权利，还应享有以下两项具体权利：
其一，对预购房屋的优先权。即在商品房预售合同经过登记后，预购人对正在建设中的房屋享有对抗第三人的权利。即使开发商在该“房屋”上设置抵押或一房多卖，最先经过登记的预购人享有优先请求交付房屋的权利。最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然对出卖人一房数卖以及先卖后抵押的恶意违约行为规定了惩罚性赔偿责任，但并不能从根本上杜绝开发商的恶意违约损害消费者的行为。《物权法》借鉴了德国不动产预登记的规定，赋予登记后的合同债权以优先效力，确立了购房者的优先权。
令人遗憾的是：这种优先权可能因《城市房地产管理法》的疏漏而落空。《城市房地产管理法》虽然规定预售合同需要经过登记，但并未规定不及时履行登记义务的法律后果，对商品房消费者的保护并不彻底。事实上，是否登记取决于开发商的意愿，倘若开发商蓄意违约，拖延登记或干脆不予登记，《物权法》赋予购房者的优先权就会落空。因此，应在《城市房地产管理法》中确立开发商不及时履行登记义务的法律责任。
其二，对预售款监管情况的知情权。该项权利是对传统的消费者知情权的扩张，是一种新型的权利。《消费者权益保护法》将知情权作为一项基本权利予以保护。依据该法规定，消费者有权根据商品或服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。但这里的知情权只是对商品或者服务本身的真实情况知悉的权利。商品房消费者的知情权内容除了对商品房本身情况的知悉外，还应包括对预售款监管情况的知情。我国《城市房地产法》第44条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”为保障开发商所收取的预售款能真正用于相关项目建设，保护预购人利益，相关法规规定了预售款的监管制度。在实践中，开发商挪用预售款，以致影响工程质量、竣工交付迟延等情形司空见惯。为保护消费者利益，笔者认为，消费者在签订预售合同前，应当有权要求预售方出示预售款的监管协议，并知悉相关情况。
二、现行经济法对商品房消费者权利保护的阙如
1．《消费者权益保护法》对商品房消费者权益保护的缺失。消费者权益保护法的性质虽然存在争议，但学界普遍认为它属于经济法的部门法。其立法基础、调整对象、法域、调整方法等诸多方面，已经大大突破了传统的私法体系。它体现了尊重和保障人权，以及对消费者特别保护原则，保障社会经济秩序原则，国家和社会干预原则。尽管它在形式意义的立法中既涉及到私法的原则也涉及到市场主体，但是，其宗旨、所保护的法益、对私法主体之间的交易的规制，不仅使其超越传统的民商法，而且也使其成为解决由于信息偏在、外部性等产生的市场失灵的重要手段。鉴于它与经济法中的市场规制法有共同的产生基础和宗旨等，因而它应当是经济法的组成部分。[3]196
综观各国传统的消费者权益保护法,在消费者权益保护法律关系的权利客体上,多局限于动产,鲜有及于不动产权益。一些消费者权益保护国际法规范亦明确将不动产排除在其保护范围之外。多数国家受其影响,未将不动产纳入消费者权益保护法的调整范围。然而，随着消费者运动的发展，鉴于商品房以及商品房交易的特殊性，将商品房纳入消费者权益保护范畴是理性的选择。我国消费者权益保护法并未区分动产与不动产，在形式上并没有排除对商品房消费者权益的保护，但事实上以工业产品，即以动产为限，与消费者权益保护法相配套的法律如《产品质量法》、《食品卫生法》等，亦仅涉及动产。
《消费者权益保护法》是有关消费者权益保护的基本法，作为基本法未对商品房消费者权益予以明确保护，商品房消费者实现其消费权利就无据可依。2003年，最高人民法院出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”该解释虽然体现了消费者权益保护法的基本精神，但这毕竟只是司法解释。而且该司法解释局限明显。《解释》第九条只列举了三种情形经营者需承担加倍赔偿责任，即：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。但事实上，开发商的欺诈行为远不止于此，还有虚假宣传其配套设施、建筑材料，虚假宣传其装修装饰品质，故意隐瞒没有取得土地使用证明的事实，故意扩大或缩小面积等等。