关于我国房地产开发企业可用融资方式的探讨
摘要：本文通过对中国房地产融资状况分析，提出房地产开发投资基金是房地产开发企业新的融资方式。它的出现有利于调整现有的房地产开发企业融资结构，使房地产良性发展。同时分析了房地产投资基金的发展现状，探讨了中国房地产投资基金的投资方向和设立的难点。
关键词：融资、房地产开发企业、房地产投资基金
近年来，随着中国房地产的不断发展，金融市场逐渐开放，房地产开发企业资金短缺的呼声却不断。房地产开发企业投入不足，资金短缺，已成为制约房地产开发企业发展的瓶颈。房地产开发企业投资风险较大，周期较长，其业务的特殊性很难保证公司经营收入的连续稳定性，且这种发行股票上市筹资的方式需经国家有关部门审批，其审批程序繁杂及成本高昂，所以相对较难。因此，急需开发新的融资方式和渠道，解决房地产开发企业发展所需的资金问题。
一、房地产投资基金是房地产融资的新方式
房地产是一种特殊的资产，其权益证券化可以促进房地产这种不动产的动产化，并在房地产市场与证券市场之间架起资金流动的桥梁，促进房地产投资的大众化与经营的专业化。房地产开发投资规模大、周期长等因素以及房地产价值昂贵等特点使得房地产开发企业开发、投资需要的资金巨大，而经营运作及相关业务又有很强的专业性，要求具备相当的专业知识和经验才能够操作，这一切形成了普通中小投资者难以逾越的障碍。
房地产投资基金是近年兴起的新的融资方式，具有分散投资、降低风险的运作特点，特别是在中国入世之后，作为房地产投资权益证券化的一个创新品种——房地产投资基金，是实现房地产开发企业投资大众化和融资社会化的重要途径。
二、我国房地产开发企业资金融资的现状
房地产开发企业投资基金属于产业投资基金范畴，有实体资产与虚拟资产两个投资方向。实体资产主要是房地产开发项目，投资的获得方式可分两类：一类投资于较成熟的房地产开发项目，以获得稳定现金红利，可称之为稳健型投资；另一类则投资于成长型的房地产开发企业或资金不济的房地产开发企业不良资产项目，由基金经理等专业人士介入经营管理，通过企业孵化或不良资产盘活，完成资产增值过程，风险相对前者要大，可称之为进取型投资。
按照中国的现行法规一般应将房地产开发企业投资基金归入产业投资基金范畴。专门投资于房地产行业的基金就称为房地产投资基金。它是由房地产开发企业或金融机构发起，向特定投资人募集专门用于房地产投资的基金。由于中国目前还没有相关法律和法规来规范房地产开发企业投资，因此，中国房地产开发企业投资只能向确定的投资者发行基金份额，即只能采取私募基金模式。所谓私募基金模式是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。这类基金目前多采用投资公司的形式来规避政策壁垒。
三、中国房地产开发企业融资方式
就中国现状而言，由于房地产开发金融市场还不完善，所以房地产开发企业投资基金的投资渠道相对较窄。在证券市场上只有30余家的房地产开发企业的股票可供选择，房地产投资信托几乎没有开展。由于房地产投资基金刚刚起步，目前中国设立房地产开发企业投资基金不能按照成熟资本市场上的方法运作，比较适合采用一种过渡办法，即以房地产权益性投资为主，辅以房地产证券投资和其它房地产金融业务的混合型房地产投资基金。
1、房地产开发企业权益类投资。包含在房地产开发企业中的权利可以分为两类：一类针对物，附属于房地产开发企业；另一类针对人，房地产开发企业权益类投资是指主要投资实物型房地产开发企业，其权益主要来源于参与开发房地产开发企业项目收益、旗下房地产开发企业的租金收入和房地产开发企业增值收益。在目前中国房地产开发企业市场中，房地产投资基金除了投资一般房地产项目外，还可以在以下几个方面进行权益类房地产投资：（1）收租物业投资。由于租金收益较高的房地产开发企业物业，如商业办公楼、购物中心、大型仓库等物业存在总价和单价都较高的特点，它要求开发该类物业的房地产开发企业必须具有很强的资金实力，因为该类物业的租售方式导致租资回收期较长。（2）债权房投资。这类房产包括有因房产抵押的资金借贷所形成的债权房，房产项目施工方、材料供应商等项目关联方因结算获得的房产等。（3）尾盘房投资。在房地产开发企业开发项目中，只有少数楼盘可以达到100％的销售率，绝大部分都会有5％~20％左右的尾盘房，有些甚至比例更高。（4）二手房投资。目前中国规范的房地产开发企业中介机构并不发达，加上业主与买者普遍还没有树立委托房地产中介办理交易二手房的意识，房地产开发企业投资基金可以介入二手房交易市场。房地产开发企业投资基金具有资金规模优势，其可以聚集大量的二手房产，然后委托房地产开发企业中介集中代理销售和租赁，这样可以解决二手房交易双方信息不对称的问题，并且可以借助自身的资金优势对购房者提供分期付款，为需求按揭贷款的客户提供担保支持等，从而获得稳定的差价收益和租金收益。
2．房地产证券市场投资。目前中国可供房地产开发企业投资基金选择的已上市房地产开发企业证券较少，难以通过投资组合来有效分散非系统风险。房地产开发企业股权化就是通过发行房地产股权证，将房地产按价值单元分割成小的产权单元，出售给投资者。房地产开发企业股东享有房产租赁所得及房地产增值等所有权权益。
3．其它房地产开发金融业务。房地产投资基金可以充分发挥资金优势，对一些有前途的房地产项目提供短期资金支持或通过股权合作等方式投资于房地产开发企业；适当地对一些有优质房地产开发企业资产作抵押或担保的企业发放抵押贷款；或用自身资产为一些房地产开发企业企业提供有偿担保。
四、中国房地产开发企业融资的难点分析
房地产开发企业投资基金的产生是中国房地产开发展的一种必然趋势。房地产投资基金符合投资者和房地产开发企业的需求。由于其规模化，专业化的运作，未来将成为房地产投资的一个主要手段。
1、在组织结构方面可供选择的余地较少。房地产投资基金在组织结构上可以分为公司型和合伙型二种，其中合伙型基金中的有限合伙制基金能较好地解决一般基金自身具有的经理人利益约束弱化、激励机制无效等缺点，所以在国际上房地产开发企业投资基金一般采用有限合伙制。比较容易操作的是设立公司型和普通合伙型房地产投资基金。而有限合伙制形式虽然在我国其他行业有先例，但涉及到房地产投资基金时，设立还有较大难度。所以，中国应尽快从法律上规范产业投资基金的组织形式，使得投资基金可以根据发起人的偏好进行选择。
2、投资渠道狭窄，短期内难以形成大规模的房地产产业投资基金。在中国，由于缺少长期稳定的大型机构投资者，因此设立房地产投资基金，吸引个人投资占据了较大的比重。然而就个人投资而言，投资于实业，由于信息不对称，难于对其风险进行评价，并非多数人的游戏。因此个人投资者投资兴趣一般不高，在短期内难以形成资金规模巨大的房地产投资基金。基于此，中国目前应该减少对保险基金投资限制，制定优惠政策，吸引保险基金尤其是人寿保险基金投资房地产投资基金，从而培育出大型的机构投资者，为房地产投资基金在中国发展创造条件。
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