房地产开发项目可行性研究中的成本科目构成及预测要点
【摘要】本文对房地产开发项目可行性研究中的成本科目构成及预测内容进行了分析、研究、总结。
【关键词】房地产开发；可行性研究；成本科目构成；成本预测
引言：房地产开发项目可行性研究（Feasibility Study）即于投资决策前搜集整理现有资料，运用科学合理、系统严密的研究方法，对项目深入调查探究，预测项目开发经营前景。目前房地产市场渐趋理性，成本控制成为重中之重；在可行性研究阶段，应对成本科目进行全面归纳，针对影响项目成本的各个方面、各种因素进行客观、全面、系统、细致的预测与分析，合理预测项目成本，评估风险与收益，为项目投资决策提供重要依据。
1、可行性研究中成本预测的基础
1.1项目投资机会研究（Opportunity Study）
投资机会研究工作是为寻求有价值的投资机会而对项目背景、投资条件、市场情况等所进行的初步分析预测，是可行性研究成本预测的必要前置工作，包括一般机会研究和特定项目机会研究。
1.2项目所在城市发展和房地产市场调研
该工作应从城市人口、地理、经济、产业、政策、规划、发展等方面入手 ，通过对当地房地产市场发展、片区商品房情况、土地情况、片区楼盘状况、产品分析等方面的调研，对当地市场进行全面深入的了解，为可行性研究成本预测提供依据。
1.3收购类项目的法律尽职调查与财务尽职调查（Due Diligence）
若项目属于收购类项目，应编制法律与财务尽职调查清单，进行全面的调查活动。此类调查旨在了解项目相关经济活动、合同履约等相关情况，判断各类显在及潜在债权、债务、法律风险和经济责任，是可行性研究成本预测的重要参考。
2、房地产开发项目可行性研究中的成本科目分类构成
成本科目分类构成一般如下：
2.1土地成本。包括土地出让金、土地补偿费用、契税等，视宗地具体情况可能还存在先期付款利息、闲置滞纳金等。
2.2前期成本。包括可研报告费、商业策划费、环评、交评、能评、规划技术咨询费、方案/施工图/园林景观/精装修/综合管线设计费、设计优化费、专家评审费、勘察费、监理费、工程造价咨询招标代理服务费、检测费、测绘、测量费、城市基础设施配套费、合同审查费、质量监督费、图纸审查费、散装水泥费、墙改基金、人防异地建设费、房地产交易服务费、劳保统筹、地形图及地下管线、地名设置费、抗震设防费、白蚁防治费、维修基金等。
2.3 市政基础设施成本。包括红线内给排水系统、电气系统、燃气系统、通讯系统、有线电视系统、智能化系统、热力系统、消防系统、园林景观成本及红线外排水工程、电力工程、道路工程、给水工程等成本费用。
2.4 建筑安装工程成本。其中：
2.4.1建筑工程成本包括土方与地基基础工程、主体结构工程（含粗装修及二次结构）、门窗工程等；
2.4.2装修工程成本包括外装修工程、室内精装修等；
2.4.3安装工程成本包括给排水工程、采暖工程、电气工程、通风空调工程、燃气工程、消防系统、弱电系统、电梯工程等。
2.4.4 公建配套设施费。包括宗地规划要求配建的物业管理、社区管理、文化中心等的建安费用。
本科目不包括售楼处等的建安费用，其划归在销售费用成本科目中。
2.5开发间接费、不可预见费、财务融资成本。
2.6管理成本。包括办公费用、会议费、差旅交通费、业务招待费、职工薪酬、固定资产使用费、土地使用税、印花税、土地交易手续费、股权转让印花税、股权转让手续费、团体会费、聘请中介机构费用、劳务费等。
2.7 销售成本费用。包括媒介广告费、推广活动费、销售代理及佣金、策划咨询费、销售道具礼品费、促销费用、现象包装费、售后服务费、招商费用、公共关系维护费用、销售展示区费用等。其中销售区展示费用包括：临时/永久售楼处/样板间、情景营销区的设计、施工费、精装修工程、活动家具/配饰/洁具厨具/空调采购、销售环境改造、道路、绿化、水系等费用。
2.8 营业税及附加。
2.9 土地增值税。
2.10物业管理服务费用。包括销售案场物业管理服务费、物业服务品牌支出费、物业开荒费、库存物业管理服务费、库存物业代售代租佣金、库存物业委托代理服务费等。
3、可行性研究中的成本预测要点
3.1对项目宗地情况作详尽考察，包括：地上有无建筑物、构筑物、景观、绿化、受保护的历史文物古迹等，可否利用；地下有无管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑、结构等，受保护的历史文物古迹等，可否利用；土地地质结构、承载力、地下水位和抗震性要求，对成本的影响程度，是否需要特殊地基处理等；地下部分土地出让金的计算方法等；对上述考察数据进行归纳总结，以此为基对相关成本作出完整而详细的预测，情况特别复杂时应进行专题论证，确保相关预测的合理性。
3.2 对项目前期相关手续办理流程及前期成本费用中行政事业性收费对应的法律、法规、规章、文件等进行详尽归结，做好成本费用链接，使测算有理有据，条理明晰。测算时尤其要注意地方行政事业性收费是否有优惠或减免条件、市政基础设施配套费与市政工程费用的具体分界、劳保统筹的划归方式、房地产交易服务费的内容等，避免重复或遗漏。
3.3 要对项目大市政配套情况进行研究，详细掌握现有自来水、热水、供热、燃气、污水、雨水、有线电视、电话、网络、供电、临时供水、临时供电的管径、上源距宗地距离等数据以及能否满足项目需求等情况，合理作出费用预估；若部分大市政配套尚未就位，则应了解未来规划和实施时间，并作出相关费用预估。还要重视电力增容及配套费用，片区电力设施配套不同可能导致该费用相差巨大，应提前与电力部门做充分沟通。
3.4细化资本化融资费用的测算，编制《地块项目资金筹措表》《银行贷款及还本付息表》，对借款余额、借款来源、借款期限、利率、利息等进行详细预测，确保相关费用的准确与内部收益率、动态投资回收期、净现值等关键经济指标的可信。
3.5 及早确定可研阶段工程面积及业态配比、定位、建造标准等，可提高主体建安工程成本测算的准确度。其中建造标准应细分至各业态的结构形式、层高、室内外装修标准。
3.6 做好包括土地增值税等税种的税务筹划工作，合理优化税负。土地增值税是对房地产开发项目收益影响最大的税种之一，在可研阶段开展合理有效的土增税税务筹划工作，可以降低税收成本、提高项目经济效果。
3.6.1编制《土地增值税测算明细表》，在确定转让房地产收入总额的基础上，对扣除项目金额做出完整预测。扣除项目一般应包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本（含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等）、房地产开发费用（含利息支出、其他房地产开发费用等）、与转让房地产有关的税金（含营业税、城市维护建设税、教育费附加（含地方附加））以及财政部规定的加计20%扣除数，并详细研究相关土增税配套管理措施与税收优惠政策，综合计算出土地增值税成本数据。
3.6.2编制《成本费用测算明细表》，做好数据链接，实现成本费用、收入总额与应缴土地增值税数据联动，对成本、收入、土增税额进行敏感性分析，确定最优的成本、收入、土增税额配比，以达到优化税负、提升项目经济效果的目的。
结语：综上所述，房地产开发项目可行性研究中，合理、完整的成本科目构成是成本预测的基础；全面覆盖、准确到位的成本预测数据是实现项目价值的重要保障。
【参考文献】
[1] 李红镝. 可行性研究原理与方法. 电子科技大学出版社. 2005.08.01.
[2] 王勇. 项目可行性研究与评估（第二版）.中国建筑工业出版社.2011.06.01