徐州医科大学校外教职工宿舍区物业管理现状探讨
【摘 要】长期以来，全国各地高校建立了不少教职工宿舍，教职工也都习惯了学校对其宿舍区的物业管理、日常维修等提供服务，学校对于教职工宿舍区的管理还是按计划经济时期大包大揽政策来实行的，随着市场化不断加深，社会上新兴小区不断建立，教职工宿舍产权也都发生了显著变化。很多教职工或卖或租宿舍，实际住宿的教职工越来越少，基于这一点，很多高校相继撤走了物业服务，由教职工自治管理或自行引进物业公司管理，徐州医科大学也不例外。本文针对学校物业服务撤出后职工宿舍区及所属社区居委会进行调研，提出一些思路和方法。
【关键词】教职工宿舍区；物业管理；物业服务
随着市场经济的深入，高校教职工宿舍区物业管理也进一步发生变化。一部分高校已经不再负担教职工宿舍区物业服务，而由教职工自主引进社会上物业公司进行管理；一部分高校依然承担着教职工宿舍区的物业管理、公共用电、公用设施维护服务。推进高校教职工宿舍区物业管理改革，对建立健全高校教职工宿舍区物业管理制度，构建安全、稳定、和谐校园环境具有重要意义。
1 徐州医科大学校外职工宿舍区原物业管理状况
1.1 思维观念尚未转变
徐州医科大学共有7处教职工宿舍区，全都分布在校外，且非常分散。学校向每名教职工收取3元/月物业管理费，宿舍区的物业服务由学校指派的物业公司提供，费用由学校来结算。可以说学校向职工收取的物业费远远低于物业公司的服务费，学校承担着绝大部分的物业服务费。另外，小区的房屋修缮、地下管网疏通、安全保卫、卫生保洁、配套设施添置及公共照明，全是福利性的，所有服务都是由学校免费提供，这也给学校本不宽裕的办学经费带来不小的压力。深受长期计划经济思维影响，广大教职工只要是出现下水管网堵塞、房屋漏水等情况，首先来找学校后勤处，学校基于安全、稳定考虑，不得不安排财政经费维修。
1.2 房屋老化、基础配套薄弱
学校教职工宿舍大部分是上世纪90年代所建，限于当时条件限制，高校住宅区以解决教职工住宿为主，因而这些老宿舍小区的设计、规划不是很合理、配套不齐全。各种公用设施如自行车棚、消防、线路、监控设施严重老化，停车位、绿化严重缺乏，房屋老旧等等。
1.3 住户成分复杂
当初教职工宿舍区完工时，产权是归各个教职工所有的。随着经济的发展，个人对住宅要求不断提高，許多职工出售、出租房屋，房屋产权由单一化向多元化发展，教职工宿舍区住户发生了显著变化。由原先教职工集聚地变成教职工、社会人员集聚地。大部分教职工宿舍区1/3出售、1/3出租、1/3入住，个别宿舍区甚至只有几户教职工入住。
2 徐州医科大学校外职工宿舍区物业管理现状
由于学校教职工宿舍实际入住率较低，很多房屋产权都已变更，学校研究决定撤走学校委派的物业公司，由职工自治管理或自行引进物业公司管理。笔者走访了职工宿舍区及所属街道（社区居委会），听取了居民及街道（社区居委会）意见和建议。
3 解决方案
3.1 成立业主议事小组或业主委员会
良好的小区管理离不开健全的小区自治组织，完善的小区组织体系是小区规范管理的保证，只有在小区自治组织的管理下，小区物业管理才能顺利进行，小区业主才能拥有环境整洁、和谐安全的小区环境。目前个别宿舍区已经成立业主议事小组，还有诸多宿舍区没有成立此组织。经过调查发现，很多宿舍区无人操持成立议事小组或业主委员会这件事，建议学校工会、离退办等能部门应深入到教职工中去，敦促其成立议事小组或业主委员会。
3.2 积极做好广大教职工思想工作，转变观念
目前，高校教职工宿舍区物业管理向市场化运作进展不大的主要原因是改革触动了广大教职工的切身利益，由原先的学校大包大揽转变为现在的购买服务，很多职工不适应，观念一时没有转变过来，这就需要做好教职工的思想工作，同时有关部门应加强政策宣传。通过张贴文件等方式，加强对教职工住户的思想教育，帮助其理解文件精神，贯彻执行好文件中的规定。
3.3 建议学校将修缮好的公共基础设施交付于教职工有偿使用
笔者在走访教职工宿舍区发现，诸多宿舍区传达室、自行车棚、监控设备、地下管网等破败不堪。如果将这样的公共基础设施直接交由教职工自行管理的话，教职工大部分表示无法接受。为此，建议学校应将上述基础设施修缮完毕后再交由教职工自行管理，学校可以向使用者收取一定的租金。
3.4 建议实行业主自主管理
由于徐州医科大学教职工宿舍区非常分散且住户不成规模，笔者经过调研，无论是街道（社区居委会）还是社会上物业公司接管宿舍区物业服务，费用都比同类小区要高的多，而且大部分教职工也表示无法接受此价格。其实，大部分教职工对物业服务的要求并不高，只是安保和保洁服务。鉴于此，教职工自主管理是最好的方案。教职工可以通过议事小组或业主委员会收取住户物业费，并通过议事小组或业主委员会自行招聘保安、保洁人员等。
【参考文献】
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[责任编辑：朱丽娜]