一体化体系建设实现大型企业物业管理的探索
摘要：随着越来越多的大型企业面临社会经济发展和产业结构调整的新机遇，企业后勤一体化工作体系也随之产生，如何加强后勤保障工作的系统性和统一性，统筹兼顾、规范管理、优化配置、提高效益，在公司楼宇物业管理中严格落实国家物业管理行业标准，为企业日常工作提供了全方位的基础保障成了新课题。
关键词：大型企业 一体化工作体系 管理提升
大型企业后勤管理部门是全面负责企业物业管理与服务工作的归口部门，以创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作环境和提高物业的价值为宗旨，需要始终坚持“后勤服务无小事”的工作理念，不断探索后勤工作新模式，管理提升新思路，统一筹划和运用人力、物力、财力，从管理工作实际出发，确立服务标准，扎实开展各项后勤保障工作。加快转变后勤管理模式和发展方式，整合与优化后勤资源，提升后勤管理、保障、服务工作水平，构建基于“五统一”（统一运作模式、统一服务标准、统一支付平台、统一资源配置、统一考核评价）的规范高效、优质有力的后勤一体化综合保障体系。一是统一运作模式。在公司职能管理层面，成立后勤工作部；二是统一服务标准。建立后勤物业服务标准体系，统一制定完成后勤业务管理标准、后勤管理流程，初步形成企业后勤标准化体系的框架；三是统一支付平台。推动“一卡通”智能卡系统建设，实现公司范围内统一管理、统一就餐、统一消费。四是统一资源配置。试点食堂大宗物资采购，盘活闲置房产资源，提高利用效率；五是统一考核评价。在统一管理模式与服务标准的基础上，通过签订服务合同、满意度测评、建立双向沟通的监督机制形成统一的后勤服务考核评价体系。
一、主要做法
（一）体系管理，贯彻落实体系建设要求，提升后勤一体化工作体系执行力
按照大型企业体系建设中“集约化、扁平化、专业化”的要求，明确企业后勤部作为公司后勤保障归口管理部门，负责对后勤保障工作的指导、督促和考核管理。一是严格落实物业成本预算预审制度，执行企业统一的物业缴费标准和成本预算。二是按照企业物业人员配置标准，优化物业人员配置方案，统筹配置物业管理人员。三是按照企业统一的物资招投标准，在统一平台上采购大宗日用品和大型设施设备。四是严格执行国家统一的物业服务标准及考核细则，明确保障服务提升的目标与方向，提高公司大楼综合服务保障能力。
（二）依法管理，完善物业管理法律法规体系，提升企业物业管理抗风险能力
根据大型企业依法治企工作要求，进一步健全物业管理法律法规体系。一是严格遵守《劳动合同法》等相关法律法规，规范劳动用工形式，落实工作时间、工资标准、社保待遇等规定，有效降低双方法律风险。认真执行公司合同管理有关规定，建立物业服务合同关系，明确双方权利和义务，严格履行合同约定。二是规范物业合同管理，以大型企业通用物业合同模板为标准，固化合同文本法律效力，明确物业服务甲乙双方权责和违约责任。三是严格执行物业合同签订与审批流程，需提交后勤部、财务部等专业部门会审，最后由公司总经理签发。四是签订安全协议和廉洁协议，贯彻落实大型企业依法治企工作要求，建立安全和廉洁协议长效机制，从制度上完善物业管理法律法规体系。
（三）基础管理，着力打造多层次服务平台，提高员工后勤服务满意度
分层次做好公司各条线员工后勤保障工作。一是做好一线员工的后勤保障工作，按时有序发放劳防用品，提供抢修人员工作服清洗等服务。二是做好营业大厅的后勤保障工作，主动引导接待来访客户一线员工，保持大楼清洁明亮。三是做好专业部门、管理人员的后勤保障工作，快速响应落实应急保障物资。四是承办上级公司或市区两级政府相关部委重大会议和活动，保持会场环境清洁、美观，提高公司内外部整体形象。
（四）设备管理，周密制定年度维保计划，提高物业管理核心价值
为加强公司办公楼宇设施设备的管理，提升大楼内部资产价值。一是提前谋划，分专业制定公司大楼年度维保计划。定期调试维护大楼基础设施设备、专业分包电梯、空调等维保工作。二是加大巡视抽查力度，提高设备运行可靠率。根据实际情况制定巡视周期表和特殊时段特巡计划表，每月开展定期考核，并不定期开展专项抽查，确保公司大楼内部设备设施全年安全可靠运行。
（五）多维管理，严格制定考核机制，提升监督体系效能
采用四位一体管控措施，促进物业管理服务水平再上新台阶。一是倡导楼宇工作全员现场监管。每月抽样发放员工满意度测评表，统计评价当月物业服务综合情况，不断提高服务要求和质量。二是加强物业上级单位管控力度。邀请新电后勤公司、恒能公司、联合开展抽查巡视，交流管理经验，不断提升物业管理水平。三是接受社会监督，树立强烈的社会责任感，广泛听取舆论意见，维护公司良好形象。四是落实考核制度。制定物业管理考核机制，每年四季度量化考核物业公司全年工作，严格按照物业合同价款结算物业费用。
二、对未来大型企业大楼物业管理提升的展望
（一）统一管理，有序推进，主动服务公司重点工作
根据公司后勤管理体系中一体化建设要求，在无现有大楼建设模板参考和新建办公大楼的情况下，通过优化资产、整合资源、主动探索，高效完成企业建设工作，按期落实办公场地的调配、装修和改造，合理配置后勤人力物资提前进驻，完成搬迁及启用任务，确保服务中心按时正常开展工作。
（二） 统一标准，合理调配，高效完成办公用房整改工作
为解决改善办公生活环境以适应企业改革和公司中心工作需要，以公司体系建设总体计划为基础，严格落实大型企业办公用房分配标准，及时完成办公用房整改工作。全面梳理办公用房使用分布情况，加大办公房产资源的整合力度，探索办公用房集中管理新模式。充分利用现有办公用房资源，根据各部门（中心）人员编制数量，并结合各部门的独特性，联系实际，严格标准，科学计算，采用调剂、合并的方式对公司原超标办公用房进行整改。公司员工对新办公环境满意度高，工作效率大幅提升。