浅谈我国长租公寓现状及发展趋势
【摘要】随着十九大明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一重要方针，标志着我国开始加快住房制度改革和房地产长效机制建设。而“租购并举”则是其中的重要一环，在众多政策支持下，租赁住宅市场无疑是下一个“风口”。众多地产商，房地产经纪公司纷纷开始布局长租公寓市场。本文将从长租公寓市场现状、长租公寓未来发展趋势两方面进行分析研究。
【关键词】长租公寓；发展壁垒；REITs
长租公寓这一概念是近几年才出现的，但实际上租房市场已经存在了相当长一段时间，只是市场较为混乱，缺乏政策法律约束，缺乏大型租赁企业进行规范化经营。我国租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，而这一数据在英国、美国、日本等国家都在35%以上，并呈现供需平衡的状态。以发达国家经验为参照，我国租赁市场的发展空间十分可观。目前我国长租公寓企业还处于抢占市场及规模扩张的阶段，布局长租公寓的地区主要是流动人口众多、租赁需求旺盛、消费水平较高的一二线核心城市。但随着中国城镇化发展逐步完善，农村人口向城市聚集，市场重心会逐步下沉至部分二、三线城市。
1、长租公寓市场现状
1.1发展概述
国内长租公寓发端于房地产中介公司的房屋银行（房东委托出租）业务，1998 年我国实施城镇住房制度改革之前，许多人住在“公房”里，其本质就是政府提供的长租公寓。随着分房制度的逐渐弱化，商品房市场的蓬勃发展，流动人口的逐渐增加，住房租赁需求也逐年增加，从最早个人张贴广告的C2C模式，到后来出现一些小规模中介公司，主要以分散式租赁模式。但一直以来，租赁市场环境之混乱被人诟病，行业法律法规缺失，市场监管不到位，导致行业乱象丛生。典型问题诸如二房东租房存在法律风险；租房房屋装饰破旧，生活环境恶劣；中介费用高昂；租户无居住时间保障，面临被清退的风险等。近几年，流动人口薪资水平日益增加，一些中高端租户对于居住环境要求增加，对租赁价格承受度高，催生了一批诸如新派公寓等集中式运营长租公寓。从公寓运营模式来看，分散式公寓和集中式公寓各有优缺点，相信未来企业会根据战略发展布局及市场供需变化来填补市场空白。[1]
1.2企业类型
我国长租公寓经营机构主要包括房地产经纪公司、房地产开发企业、酒店经营企业以及有互联网或金融背景创业机构四大类。房地产经纪公司的代表有世联红璞，链家自如。世联作为国内房地产销售代理公司的龙头企业，在客户调研，客群分析方面有着得天独厚的优势，红璞致力于为城市青年打造設计、质感、乐趣的租房体验，目前已在10余个城市上线3万余间房屋。自如则是诞生于链家，依托链家线下大量门店，客户流量巨大，主要以分散式租赁方式满足各个区位租户的需求。目前自如已有25万间房屋，出租率高达95%。房地产开发企业中，多家标杆房企已将长租公寓提升为集团重点战略方向之一。代表有招商蛇口：壹栈、壹间、壹棠；万科地产：泊寓；保利地产：UOKO公寓；龙湖地产：冠寓。开发商在长期的发展过程中，不断积累客户信息，形成品牌影响力，是企业转型发展的有利保障。酒店经营类企业代表企业有如家，其逗号公寓于2015年成立，如家有着丰富的酒店管理经验，但较其他企业其融资能力和资金运作是一大短板。创业公司的代表新派公寓是长租公寓里的一个明星品牌，发布了国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs，为以后企业进行长租公寓资产证券化模式提供了积极的借鉴作用。
1.3行业呈井喷式发展的原因
一是，住房租赁需求巨大。随着城镇化进程加快，新一线城市蓬勃发展，使得农村人口不断向城市聚集，三四线城市人口向省会城市聚集。目前我国有超过 2 .4亿的流动人口，其中大部分的住房需求主要通过租赁市场来实现。此外，由于不断上涨的房价导致部分家庭支付能力下降，在一些大中城市，部分常住居民也需要通过租房满足住房需求。
二是，住房租赁市场体量巨大，且仍处于一片蓝海。据链家研究院发布的报告，目前我国房屋租赁市场规模为 1.1 万亿元，预计到 2020 年、2025 年，规模将分别达到 1.6 万亿元、2.9 万亿元，2030 年将会超过 4 万亿元。巨大的市场潜力使各路资本通过风投、基金或者股市增发等形式进入长租公寓市场。
三是，消费需求驱动供给侧调整。我国流动人口在当地的平均居住时间为56.9个月，半数流动人口有意愿继续在流入地居住五年以上，其中上海、北京有长期居住意愿的比例均高于全国平均，分别为67.4%、62.7%。随着消费者收入的不断增加，生活水平的逐渐提高，人们希望获得更优质的生活环境面的居住功能，私密的居住空间，完善的生活和居住感受，租房已经不再是一个贫穷的代名词，一些中高收入群体愿意为全配套支付不菲的租金。[2]
四是，国家政策的大力扶持。2015年伊始，从国务院和住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》起，租赁市场政策陆续出台。2017年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委等九部委共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，标志着政策的进一步深化。具体政策主要包括了培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制。十九大上中央再次提出租售并举，建立房地产市场长效机制，奠定了租赁市场发展的基调。
2、长租公寓未来发展趋势
2.1 租赁房源高度集中，机构渗透率逐渐提高
传统C2C方式的租房手段，弊端很多，效率底下，最后一定会被淘汰，取而代之的是机构管理。日本租赁市场中，政府政策制定市场规范，租赁机构充当主体，鼓励民间房源向机构托管，目前租赁机构渗透率已超过 80%。我认为日本和我国的人口集中度相似，日本租赁市场是我们可以借鉴的优秀案例。房屋资源整合，由机构来提供集中租赁，是将来的发展趋势。预计在住房租赁逐步立法、鼓励和保障机构化、规模化发展的进程中，机构渗透率将达到一个较高的水平，至少在 50% 以上。[3]