房屋限购令的合法性缘何遭到质疑
【摘要】我国房屋限购令实施至今虽然在房地产交易和房价两方面发挥了行政控制作用，给过热的楼市降了温，但是在实施执行过程中也出现众多新问题，让大众对其法律性质产生了质疑。房地产市场调控必须注重实效且手段正当，因为房屋限购令隶属行政手段，所以可将其纳入现行法律体系，使其合法。
【关键词】房屋限购令 行政法 法治化途径 稳步调控 【中图分类号】D922.12 【文献标识码】A
早在2010年初，中国各大城市的房屋销售价格暴涨，各种名目的炒房和投机性购房行为开始滋生蔓延。针对房地产市场发展的乱象，国务院于2011年4月份发布通知，规定要“严格限制各种名目的炒房和投机性购房等行为，坚决遏制部分城市房价的快速上涨现象”。同年9月下旬，国土资源部、住房城乡建设部和监察部进一步明确提出了限购政策的四项要求，精准地打击了部分人的房地产投机行为，遏制了众多城市房价急剧上涨的势头。然而，房屋限购令从中央到地方各省市都是抽象的行政行为，只能约束行政管理中房屋买卖签字购买人，而不能作为解决商品房买卖合同纠纷等民事法律纠纷的依据。未来应当站在行政法角度研究，让房屋限购令与现行法律结合，探索出促成房屋限购令法治化的路径，最终实现依法调控房地产市场、执行房屋的限购政策。
房屋限购令达到了稳定房地产市场发展、防止泡沫的预期
从行政法视角看房屋限购令实施至今的情况，其在房地产交易和房价两方面发挥的行政控制作用成效突出，给过热的楼市迅速降了温；而其在实施执行过程中也诱发了一些新问题，让大众对房屋限购令的法律性质产生质疑。尤其近年来二线城市纷纷取消房屋限购令、一线城市仍旧执行限购的背景下，针对房屋限购令的行政法思考与法治化途径研究十分必要。
房屋限购令是中央政府在调控楼市过程中的临时性措施，规定一个家庭只可新购买一套商品住房。这是房地产市场调控的阶段性需求，是引导房地产市场逐渐步入更理性发展轨道的一种行政手段。不同城市颁布了适合自身房地产市场发展状况的限购令，因为限制的程度不同，房屋限购令产生的调控效果也不同。执行严厉房屋限贷政策的城市，房屋价格和销量都有所回落，而限购令执行不严的城市房屋市场没有多大变化。从2011年房屋限购令执行以来，有效遏制了房价的过快上涨，2012年我国受经济发展影响下调存款准备金率并降息，房屋售价渐渐回升，年底更显现了报复性的价格反弹。2014年，中国楼市的持续低迷让房屋限购令有了松动，限购令松绑的有呼和浩特、济南、青海、西宁等15座城市。房屋限购令的解禁给持续下行的楼市带来了上涨的动力。2015年8月我国房地产市场销售扭亏，继续执行房屋限购政策的只剩下了北京、上海、深圳、三亚等几个城市。
过去5年来，房屋限购令从出台、执行到解禁的全过程，达到了稳定房地产市场发展、防止泡沫的预期。然而，到了2016年2月份，我国房地产销量持续增长，房屋价格回温，京沪广深四大城市领涨趋势明显，在“化解房屋库存”的发展目标下，多地楼市量价齐升。2016年的政府工作报告更是首次提到“要取消过时的限制性措施”。
房屋限购令没有确切的法律做依托，执行中会被质疑其合法性
我国房屋限购令的法律性质。我国房屋限购令并不是法律条文，而是行政行为。房屋限购令依据“国十条”规范性文件精神出台，具有随时性，也可以挖掘规律提前预见，所以限购令不归属不可抗力，也不能根据不可抗力条款来免责。房屋限购令限定的是我国房地产交易的行为，并没有针对特定的人。限购令可以随着房地产市场的变化加以调整，选择出台和撤销，属于宏观调控举措，尚没有溯及力。房屋限购令政策属性强烈，对房屋交易影响较大，实践过程中引发的纠纷颇多，因此，应将房屋限购令与我国当前行政法体系相结合，明确其行政法律特性。房屋限购令隶属抽象行政行为之一，所以房屋限购令当中的细则首先要符合我国宪法与行政法的规定，制定实施范围、过程都必须运作在宪法和行政法的框架下，这样房屋限购令才能拥有实际的法律效力。
我国房屋限购令的法律问题：一是房屋限购令法律依据不足。没有确切的法律做依托，故而执行中会被质疑其合法性。把房屋限购令纳入法治化是完善行政手段宏观调控的必然途径，可我国至今没有针对宏观调控的法律立法。故而房屋限购令法律依据不足，“国十条”和地方实施细则均不能为房屋限购令提供法律规范考量。从实质上讲，我国房屋限购令以“其他行政规范性文件”方式对房屋财产权进行限制，违反了法律的保留原则。
二是限购令在执行中欠缺平等。房屋限购令在执行中采取的手段没有体现公正平等，因为购房者户籍所在地的不同，在执行房屋限购令的城市拥有户籍的居民能多购买一套房，而外地户籍的居民则不能。这种差异导致法律无法有效救济拥有特殊身份的公民，长此以往可能让公众动摇对中央政策的信心，这种调控行政手段也无法长久运行。房屋限购令实施过程中与宪法平等原则相违背，也与行政法的合法行政、合理行政、程序正当等原则不符。
三是与行政法比例原则不一致。房屋限购令是一项行政举措，就要遵循行政法基本原则。行政法比例原则要求，行政机关在实施行政行为时，其目的和手段必须对称和相适应。行政机关不可运用过度举措来满足超高目标，应保持相关举措执行后带来的对应损失最低。这一原则包含了行政行为的合法、合理性问题。房屋限购令是政府颁布的限制房地产交易的政策，政府直接参与房地产市场经营活动的把控，直接干预了房地产市场的运营，和行政法比例原则不一致。
四是行政干预后，房屋限购令效力难持久。从房屋限购令执行情况看，其执行效力并不长久，行政干预执行初期起到了限制炒房和投机性购房的作用，可房屋限购令始终没有纳入行政法范畴，并不是法律条文，其限制能力有限，也容易通过其他对策抵消其影响力。中期这种现象更是层出不穷，避免其行政限制的手段不断翻新。此外，随着房地产市场整体发生了变化，限购政策不再适合房地产市场发展的节奏，因而取消房屋限购令是最终结果。