影响房地产项目合作开发模式选择的外部因素
【摘要】：当前合作开发房地产是市场发展的阶段性产物，是一种必然的趋势，企业间既有合作的需求也有合作的必要。但是，合作开发不同于独立开发，合作的模式、合作开发的财税问题、风险问题均是合作双方甚至是多方应该事先考虑的问题。在充分考虑以上诸多因素并结合合作方实际需求以及项目本身特点设计出的合作模式才是最终适用的模式。
【关键词】：房地产项目 合作模式选择 选择因素
随着房地产市场环境的改变，越来越多的房地产开发企业会选择同其他企业进行合作开发，合作开发的模式有很多种，因此，房地产企业将面临的是究竟应选择哪种模式才是最优选择，虽然不同模式有着自己的特点及适用性，但是除此之外仍有很多因素决定着模式的选择。
一、项目因素
每个项目都有自己的特点，没有哪两个项目是完全一样的，不同的所在地、不同的项目大小、不同的开发企业、不同的建设方案等等，每个项目的模式严谨的说都只适应于这一个项目，而如果想要复制到其他项目上则需要通过对其他项目自身特点的论述加以调整才可以应用。常见的项目因素包括项目特点及开发商需求两个主要内容。而对于项目特点及开发商需求则要根据实际项目进行深入研究，知己知彼，百战百胜，知己是根本。
二、政策及法律因素;
根据访谈及调研数据结果可知政策法律因素是影响模式选择的最重要的模式外因素，根据本文研究背景及环境，当前合作开发房地产项目是市场发展的阶段性产物，也是一种必然趋势，企业间既有合作的需求性也有合作的必要性。合作开发时市场发展到一定程度的必然产物，但所有的合作必须在法律及政策允许的框架内运行，清楚地认知及掌握与合作开发相关的法律和政策是进行合作的必然条件。我国目前没有针对合作开发房地产项目设立专门的法律法规，目前能够查找到的与房地产合作开发相关的法规及条款主要集中于《公司法》、《建筑法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《房地产开发经营管理条例》、《关于审理房地产管理法实施前发地产开发经营若干问题的解答》等法律法规及司法解释。以上法律法规对合作开发房地产项目起到了一定的规范作用，在具体的实践中也解决了一些问题，但仍有很多亟待完善的地方。但无论法律是否健全，在选择合作开发模式时，应明确模式的选择是否符合相应的法律法规。
三、财税因素;
房地产开发全生命周期中一直存在财税问题，而不同的模式选择会产生不同的财税状况，从而影响项目开发的利润，而最直接的方式就是按照不同的合作方式进行投资测算，最佳的模式既是既要考虑双方各自的权益，又要考虑到合作项目的利益最大化。举例：以合作双方成立新项目公司为例，如果A（土地使用权持有方）一次性整体作价入股项目公司，则B（资金合作方） 直接收购项目公司股权与B按照约定股权比例进行相对额度的投资所产生的税费是不一样的;在项目建设过程中，由于税务政策的调整，如何各项目应如何抵扣如何操作才能产生最少的税费;以及当项目结束时，A、B双方协议不同的分配所得利润的方式也会产生不同的税费。因此，模式选择前的投资测算虽然粗略，但是却对项目的开展有着非同小可的作用。
四、风险因素分析;
企业在实现其目标的经营活动中，经常会遇到各种不确定性事件，这些事件发生的概率及其影响程度是无法事先预知的，而这些事件却将会对经营活动产生影响，从而影响企业目标实现的程度。而有效的预知及控制风险在房地产合作开发过程中是决定项目是否可以顺利完成的重要因素。因此，在选择模式时，应首先对采用某种合作模式后而即将产生的风险进行预估，以有效防止风险的发生。在房地产开发过程中会因为项目的不同而存在发生各种风险的可能性，不可能做到零风险，但是如果是因为合作而产生的风险大部分是可以事先预估的，提前做好防范措施减少风险发生的可能性。
（一）合同效力风险
由于合作开发模式基础是合作协议，相应的协议也是合作的基础，是合作的保障，而面对我国法律领域相关法规和司法解释对房地产项目合作开发的规定并不健全，因此，合作协议是否真的具有签署时的效力就显得更外重要。我们通常说的合同效力是指法律赋予并受法律保护的法律效力，是合同所具有的法律约束力。但合作协议的效力又关系到整个项目开展是否顺利，因此合同效力便成为合作中最大的风险隐患。目前，《合同法》、《民法通则》等法律法规以及司法解释是合作开发房地产合同效力判定的基本依据。实践中，由于协议中一些言语的使用等原因会经常使得合作协议被判断为伪协议或协议无效。为了减少合作双方合作过程中投资损失及不必要的争端，规避合同效力风险，选择合适的合作方式是合作过程中应该采取的防范措施。
（二）伪协议合同
在房地产项目合作开发的实际操作过程中，经常会发生合作双方签署的合作合同表面上看似房地产合作开发合同，但实际上有些合同不能构成合作开发合同，而属于其他类型的合同。具体有以下几种情况：
认定为土地使用权转让合同：根据司法解释第二十四条规定：只要土地使用权人在合作过程中不承担风险，只收取固定利润，则合作合同被认定为土地使用权转让合同。
認定为房屋买卖合同：根据司法解释第二十五条规定：合作中出资方不承担任何风险，只获得固定比例或者数量房屋的，则合作合同被认定为房屋买卖合同。
认定为借款合同：根据司法解释第二十六条规定：合作开发过程中出资方不承担任何风险，只收取固定数额货币作为回报的，则合作合同被认定为借款合同。
认定为房屋租赁合同：根据司法解释第二十七条规定：合作开发过程中出资方不承担任何风险，最终以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
通过以上相关司法解释，可以发现，都是以合作方不承担经营风险，只收取固定利益为前提的，但实际操作中可能又会一些变化，要根据实际情况进行判断。
（三）合同失效